營改增政策對房地產企業財務管理的影響研究

馬天野+尹業林

摘要：營改增是指將企業繳納的營業稅改為增值稅的一種為了順應我國經濟發展需求的財稅制度。這一財稅改革舉措可以有效規避重復征稅問題，提高企業的經濟效益，激活企業的市場競爭活力。從宏觀層面看，房地產企業營改增勢在必行，而且具有長足的發展意義。但是在微觀執行的過程中，營改增也給房地產企業帶來一些的不利影響。面對營改增政策的到來，房地產企業該如何利用這一財稅政策，規避不利影響，發揮房地產行業的優勢成為一項重要的研究課題。本文首先對營改增進行概述，然后分析營改增政策對房地產企業稅負、會計核算、財務指標的不利影響，為了更好地順應稅制改革提出幾點改進建議。

關鍵詞：營改增；財稅政策；會計核算；稅制改革

中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）009-0-01

一、引言

自2016年5月1日起，房地產業、建筑業、金融服務業和生活服務業被正式納入營改增體系。在稅制改革以前，我國房地產行業實行營業稅。營業稅是對營業額或所得額全部征稅，是價內稅，其課稅對象主要包括：無形資產轉讓、應稅勞務以及銷售不動產，稅率是5%。而增值稅是對產品或者服務的增值部分納稅，主要包括進項稅與銷項稅兩種類型，是價外稅。營改增后，將房地產行業增值稅率定為11%。營改增政策從制度上解決了重復征稅問題，實現了環環征收、層層抵扣的稅制，但是短期效果來看，營改增對房地產企業存在一定的不利影響，若不規避不利影響，很難發揮營改增政策的促進作用。因此，本論文著重分析不利影響，并提出一些應對方案，希望本文對房地產企業在面臨機遇與挑戰中如何更好發展具有現實意義。

二、營改增對房地產行業財務管理的影響

1.短期內稅收負擔不降反升

增值稅發票分為增值稅專用發票和增值稅普通發票，營改增的優勢就是企業獲得增值稅專用發票后可以進行進項稅額的抵扣，從而減輕納稅負擔，然而這是建立在可以獲取全額專票的基礎上。新政后，增值稅率為11%，而原營業稅率5%，若不能全額取得增值稅專用發票，甚至無法取得發票，那么進項稅無法抵扣，必然造成稅收負擔的增加。比如房地產企業有形動產租賃，對于營改增之前購入的設備，并且已經開始出租的，營改增后無法抵扣設備進項稅額。另外，開發初期增值稅的進項稅額留底抵扣，易在前期產生偷稅漏稅等違法行為。

2.房地產企業開發成本上升

營改增會導致房地產企業材料成本和人工成本雙上升。建筑業所需原材料種類多樣較為繁瑣，供應商通常都是小規模納稅人，小規模納稅人無法開具專票，因此在購買原材料時無法取得增值稅專用發票是常有之事，進項抵扣難度加大，造成材料成本上升。房地產企業的人工成本大約占30%，但是聘請的員工大多為農民工，他們作為個體，流動性大，沒有專門管理的公司，因此，無法開具增值稅專用發票，進項稅額無法抵扣。

三、營改增對房地產行業會計核算及會計指標的影響

原來繳納營業稅時，只需在計提和繳納的時候進行會計核算即可，增值稅對原本稅額的計算方式、納稅申報等發生了改變，核算難度加大，增加了進項稅額、銷項稅額、進項稅額轉出等科目。在會計指標上，對收入利潤產生影響。增值稅作為價外稅，要將價格和稅款切分開來，得到不含稅的收入才是企業真正的收入。不含稅價格={1-1/（1+增值稅稅率）}*100%。經過計算，企業收入下降近9.9%。同時，由于部分增值稅無法抵扣，企業將會出現多繳稅額的情況，使企業利潤減少。對現金流量也有一定影響。房地產企業大多以預售的形式銷售房產，獲得的收入需要納稅，若房地產企業對其他合作的建筑企業延期付款，那么則無法及時取得專票，企業流動資金被占用，現金流量減少。

四、改進建議

1.轉變經營模式，減少應納稅額

首先，企業進行經濟業務活動時，盡量要求獲取正規增值稅專用發票，堅決杜絕沒有發票等問題的發生，從根本上提高企業的稅務管理效率。對于有上下供應關系的可以另設公司，增加抵扣稅額，合理合法有效進行稅收籌劃。其次房地產企業在保證項目開發質量，擴大市場占有率的同時，實行項目股份制，為籌集充足資金做準備。最后，要保證依法納稅。在交納稅收的過程中，應該嚴格執行國家稅收法律法規的相關規定，科學使用優惠政策來有效節約稅額。

2.采取積極的稅務籌劃

稅收籌劃的經營性能為企業的資本增加一定的稅收支付，從而實現稅收節約的目的。營業稅時，繳納程序比較簡單，只需在征收時核算，沒必要進行稅收籌劃。增值稅則不同，在過渡階段，房地產企業可以分別核算營業稅應稅項目的營業額以及增值稅應稅項目的銷售額。因此，房地產企業出租的商業地產，房地產企業可以與不動產的承租方協商，營改增后馬上停止執行原合同，重新簽訂新合同，就可以按照簡易辦法3%征稅，降低租金的應納稅額。否則，老合同按5%繳納營業稅，簽訂新合同后按3%征收，稅收差異達2%。

五、結語

房地產企業要以自身的實際情況為出發點，重新設計經營流程，自覺調整內部架構，實施精細化管理，為企業的發展制定好相應過渡政策，不斷完善房地產企業的經營模式，做好公司企業的稅務籌劃，以營改增為契機，為企業的發展爭取到更多的優惠和政策支持。

參考文獻：

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作者簡介：馬天野（1992-），女，遼寧沈陽人，專業：會計學，主要從事會計實務研究。