淺談房屋買賣合同中居間人自我保護的合法途徑

徐海健

（572733 海南核電有限公司 海南 昌江）

摘 要：房屋買賣居間合同是居間合同的一種，是指房地產經紀機構按照委托人的要求，在房地產買賣領域向其報告訂立合同的機會或者為其提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同，其中房地產經紀機構稱為居間人，支付報酬的一方為委托人。在居間合同中委托人之所以承擔給付報酬的義務，其目的就在于使居間人負擔對待給付的義務，該對待給付的義務即為居間人提供的中介服務。該類合同最典型的法律特征是委托人給付居間報酬的義務具有不確定性。居間人報酬請求權的形成以實現居間合同的目的為前提，而居間人能否實現合同目的具有不確定性，因此委托人的給付報酬義務是否需履行也具有不確定性。本文就針對居間人報酬請求權的性質、實現條件、限制等問題做具體分析，以求在實踐中為更好的保護居間人的報酬請求權發揮指導作用。

關鍵詞：居間人；報酬請求權；不確定性；合同成立

一、居間人報酬請求權概述

1.居間人報酬請求權的性質

與委托人依約或依法負擔的支付報酬的義務相對應的即為居間人的報酬請求權。在房屋買賣合同成立之前，居間人的報酬請求權并不是一項完全、具體的權利，而只是將來取得報酬的一種可能性或資格，但該期待權的成立要件將來完全具備是須具備可能性的，否則該項權利下居間人所追求的利益將無法得以實現。

居間合同目的實現后，該項期待利益即轉化為實體權利。實體報酬請求權作為請求給付金錢的權利，具備請求權所共有的相對性、攻擊性，即請求委托人為支付報酬的特定行為，并有權受領該給付，但在此之前，居間人不得請求委托人支付報酬，即使委托人預先支付了報酬，也會因沒有法律依據而構成不當得利，適法的在委托人與居間人之間產生不當得利之債。

2.居間人取得報酬必須具備的要件

（1）促成所介紹的合同成立。但也有學者認為房屋買賣合同的簽訂不代表交易最終能夠完成，居間人的義務范圍可不局限于促成買賣合同的成立，還應當擴及到買賣合同的履行。

（2）房屋買賣合同的成立，與居間人的介紹有因果關系。即合同的成立，是因居間人全面、適當的履行了居間義務。只有兩者同時具備，委托人才負有支付報酬的義務。

3.居間人報酬請求權的法律特征

（1）附條件性。我國《合同法》明確規定，居間人報酬請求權的取得和實現以居間人促成合同成立為基礎，促進合同成立同為居間合同的目的。脫離了促成合同成立的事實要件，居間人無法將請求支付報酬的期待利益轉化為一種實在的、具備權利功效的既得請求權。

（2）不確定性。報酬請求權的實現如前所述，必須以居間人通過履行約定義務促成委托人與第三人訂立房地產買賣合同為前提。但買賣合同的成立僅具有潛在可能性而非絕對性。居間人能否促成合同成立的關鍵因素不在于居間人本人是否如約無瑕疵的履行了居間義務，而關鍵取決于委托人能否與第三人就房地產交易達成合意，基于委托人對交易相對人資質、資信的選擇性以及合同是否訂立的不確定性，居間人報酬請求權的取得和實現實質上具有不確定性。

二、《合同法》對居間人報酬請求權的限制

我國《合同法》第四百二十七條規定：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間合同的必要費用。對該條款的理解與適用，可通過以下兩個方面來具體闡述。

1.必要費用的范疇

必要費用取決于居間事務的范疇，一般認為居間事務是居間人在居間合同存續期間所實施的一切涉及“為促成合同成立”的事務。通常包括：①居間人為促成合同的成立必然會積極尋找適宜的相對人，尋找相對人過程中支出的刊登廣告、印刷宣傳資料等宣傳費用；②居間人在相對人與委托人就房屋買賣合同的訂立進行協商的過程中，所支付的交通費、文印費、通訊費、場地使用費等直接費用。

2.當事人另有約定的是否除外

現行民事立法主張，居間人僅能就勞務成果請求報酬，未促成合同成立，未實現勞務成果的，由此提供的服務、付出的勞務居間人不得主張任何勞務費用，僅能就償付的必要費用請求清償。這樣的規定對居間人是否公平，是否符合民法“等價有償”的基本理念，是否有利于權衡居間法律關系雙方當事人的權益，這個問題值得商榷。

如果委托人與居間人在合同中約定，在居間人未促成房屋買賣合同成立的情形下，也可因其付出了勞務而享有報酬請求權，該約定能否排除《合同法》第四百二十七條的適用？依據我國《合同法》的合同自由與鼓勵交易基本原則，民事主體有權依其自由意志為自身設定權利或負擔義務，因此，若委托人自愿在居間人未促成合同成立的情形下支付居間報酬的也并不為法律所禁止和反對。

三、居間人自我保護的合法途徑

1.在居間合同中專門設立規避跳單的條款

居間人為制止委托人的跳單行為，保護自身擁有的信息資源和維持自己付出的居間勞務，可以在與委托人訂立居間合同時約定“禁止委托人利用居間人提供的房源信息，繞開居間人與相對人簽訂房屋買賣合同。”以規避“跳單”行為。

大多數學者認為基于目前房屋交易市場尚不規范，交易中委托人常違背誠實信用原則，為追求自己利益最大化而損害居間人的利益，因而有承認該類條款效力的必要性，以保護中介公司的正當利益，調動中介行業的積極性，促進中介服務市場健康發展，維護市場交易誠信。

2.在居間合同中專門設立“后續期”條款

在實踐中，委托人除通過隱瞞與相對人訂立了房屋買賣合同的方式來規避向居間人支付報酬的義務外，還可能通過“事后跳單”的方式。為避免這一現象的發生，居間人可以在合同中訂立如下條款：“居間人為委托人提供的訂立合同的機會，委托人在該居間合同期限內通過該機會與相對人訂立房屋買賣合同的，或者在該居間合同期限終止后的兩個月內（或雙方約定的其他期間內）直接或間接地與最初居間人所物色的相對人訂立房屋買賣合同的情形下，委托人仍應向居間人支付協議中約定的居間報酬。”這就是房地產買賣居間合同中的“后效期”條款。

在《北京市房地產經紀合同》中“后續期”條款得到了確認，該合同第九條明確規定。“在本合同終止后的一定期限內，如果委托人直接或間接地與經紀人最初物色的客戶成交，那么經紀人有權獲得經紀合同中訂立的傭金。”這為雙方當事人設置居間合同的“后續期”提供了法律依據。“后續期”的設定，可以有效地防止居間人被“甩”，更有力地保護房地產居間人的合法權益。

參考文獻：

[1]高平.居間合同糾紛案例研究[J].時代報告：學術版，2014（12）：129-130.

[2]陳璐.居間合同糾紛中“跳單”行為的法律分析[J].大東方，2015（10）：252.