蚌埠市房地產庫存現狀分析

□李 錦 屠西偉

（安徽財經大學經濟學院 安徽 蚌埠 233030）

蚌埠市房地產庫存現狀分析

□李 錦 屠西偉

（安徽財經大學經濟學院 安徽 蚌埠 233030）

我國自1998年開始推行住房改革政策以來，房地產產業得到快速的發展，但同時也引發了一系列問題，三四線城市的高庫存問題已經不容忽視。本文以三線城市蚌埠市為例，具體探究蚌埠市的住房庫存現狀。首先對蚌埠市的房地產現狀進行概況分析，然后通過構建庫存壓力指數模型，從住房需求和住房供給兩個維度分析蚌埠市住房供求是否均衡，最后對2016年以來蚌埠市的去庫存成效進行分析并在此基礎上提出合理展望。

房地產；庫存壓力；前景展望

在諸多因素推動下，房地產產業迅猛發展 ，目前我國處在住房總體過剩和價格不斷上漲的非均衡狀態。商品房高庫存已成為當前我國房地產市場的突出問題。縱觀我國各地房地產市場庫存現狀，高庫存主要集中在三四線城市。三四線城市因經濟發展水平低，地區流動人口大等因素，商品房庫存壓力尤為突出。而房地產產業的健康發展對經濟的平穩運行具有重要意義，本文以三線城市蚌埠市為例，進行實證分析，并對房地產去庫存前景提出展望。

1 蚌埠市房地產現狀

1.1 房地產投資開發規模逐年加大，導致蚌埠房地產去化周期長

蚌埠市房地產開發企業投資額從2000年的47 682萬元到2015年的4 285 989萬元，在10年左右的時間，投資額增長約90倍。2015年房屋待售面積已經高達585 299m2。盡管庫存壓力一直存在，一直高漲的房價讓房地產廠商為了追求自身利潤最大化仍然不斷加大投資力度，力求房地產市場里分一杯羹，導致在原本住房庫存還未有效解決的基礎上又添壓力，致使問題滾雪球式發展，因而蚌埠房地產去化周期較長。

1.2 房地產投資結構中，住宅投資比例波動明顯，但總體呈緩慢下降趨勢，與此同時，商業營業用房投資比例逐漸上升

在房地產市場中，住宅投資占比在2007-2009年上升幅度較為明顯，其余年份均表現為下降趨勢，但占據總投資額的比重較大，住宅市場仍然是房地產市場的重中之重。蚌埠市區商品房住宅庫存量2016年庫存情況較前些年較為好轉，2016年末蚌埠市住宅庫存為8 475套。雖然人們所關注的住宅市場去庫存形勢嚴峻，但商業營業用房市場更不容樂觀。2016年以來，蚌埠施行了一系列去庫存措施 ，住宅市場去庫存取得了明顯效果，但與此同時，商業地產卻依然蕭條，庫存激升。數據表明商業類商品房庫存去化周期約為7年多。一方面，由于電商的迅猛發展摧毀了部分零售市場對手，實體店被迫退出蚌埠市場，網上零售正逐步侵蝕實體商業銷售市場,沃爾瑪超市倒閉，淮河文化廣場家樂福、寶龍城市廣場商鋪大量空置。另一方面，由于供應的井噴帶來了總體的過剩。

1.3 房價持續上漲，近年增長速度放慢，剛需一族購買力不足

自1998年開始推行住房改革政策以來，我國逐漸取消福利分房，推行住房市場化，在這過去的十幾年內，房價發生了天翻地覆的變化。火爆這個詞已經不足以形容近兩年的房地產市場，從一線城市蔓延到二線城市，蚌埠房價雖然沒有飛速上升，但是也順應大潮流火熱了起來。在2000年初，蚌埠市平均房價僅為1 097元/m2，而截至2016年末，平均房價已經飆升至5 000左右元/m2。正是由于房地產市場的迅猛發展，國家出臺了一些列政策推進房地產去庫存進程，雖然蚌埠房價仍在上漲，但是幅度已經逐漸減小。過高的房價導致剛需一族購買力不足，這是去庫存路上的一大障礙。盡管國家降息降準，首付比例減少，但是購房還貸的壓力仍然存在。

2 住房市場庫存壓力實證分析

一方面，住房是中國人的剛性需求，盡管房地產市場存在泡沫經濟的風險，房地產商仍然繼續加大投資力度，不斷有新的樓盤推出。另一方面，有效購房需求可能大部分已經滿足，改善住房需求有限，還有一部分人在目前境況下沒有能力購房。蚌埠市的住房供需到底是否匹配，下面我們從住房需求和住房供給兩個方面進行探討，從住房均衡價格角度將住房供給和住房需求結合起來，通過構建住房庫存壓力指數來具體分析蚌埠市的庫存壓力，有利于對蚌埠市的房地產市場現狀有一個清晰而精確的認識。

2.1 模型構建

通關市場出清價格與實際價格的比較，可以得出住房市場的供求關系。如果實際價格小于市場出清價格，則供過于求；如果實際價格大于市場出清價格，則供不應求。根據這一原理，構建庫存壓力指數模型，通過實際價格與市場出清價格的偏離程度可以反應出住房市場庫存壓力大小。

其中E(p)表示市場出清價格，p表示實際銷售價格。庫存壓力指數越小，表明實際價格與市場出清價格越匹配，現實生活中的住房供求較為均衡；庫存壓力指數越大，說明住房實際價格偏離市場出清價格越嚴重，庫存壓力較大。在現實生活中，實際價格已知，出清價格無法直接獲取，可根據商品的出清價格定義由供求均衡推導出來。所以我們需要從供需兩方面入手，通過均衡條件：供給等于需求，得出住房市場出清價格。

2.1.1 住房需求測算。影響住房需求的影響因素比較多，如房價、收入、家庭人口數、工作調動等，尤其中國人對房子有一種特殊的情感，有房才有家的信念使得住房需求不同于一般的商品需求。究其最根本影響因素，目前大多數學者普遍認為是房價和收入，本文以房價和收入為解釋變量，來研究住房需求。

假設一：收入與住房需求正相關

收入是有效住房需求的決定因素。隨著經濟的增長，中國越來越多的家庭擺脫貧困走上小康水平，而改善住房條件成為他們首要考慮的問題。現在農村交通有了很大的發展，農村居民有很大一部分選擇在家鄉蓋房，而且農村居民的住房購買能力遠小于城鎮居民，所以本文選擇用城鎮居民的可支配收入作為收入因素的代表，用X1表示。

假設二：房價與需求負相關

在微觀經濟學研究中，考慮其他因素不變的前提條件下，需求函數是需求量與商品價格的函數關系，可見商品價格對需求量的重要程度。同樣，房價嚴重影響著人們的購房意愿。不得不說，現如今快速增長的房價已經超出了人們的預期，越過了部分人的支付能力。我們認為，房價越高 ，購房需求越少，房價用X2表示。

基于以上兩個假設，選擇最基礎的多元線性回歸模型來進行分析。

假設需求模型為：D=α0+α1X1+α3X2+ε1i

其中，ε1i為隨機誤差項，在滿足古典回歸模型的基本假定，即零均值，同方差，無自相關，無多重共線性以及解釋變量與隨機誤差項不相關條件下，可通過普通最小二乘估計法估計出模型。

2.1.2 住房供給測算。根據薩伊的生產三要素論，商品的生產是由資本、土地、勞動決定的。所以，我們認為住房的供給是由住房資本投入量、土地購置面積以及房地產業從業人數決定的。根據生產函數，我們假定供給模型為

其中X3表示住房資本投入量，X4表示土地購置面積，X5表示房地產業從業人數，ε2i為隨機誤差項。

由于各組數據大小差異比較大，故采用對數化來減少異方差出現的可能性，另一方面，對數模型可以直接利用Eviews直接估計。

采用對數化后的模型為LNS=LNA+β1X3+β2X4+β3X5+ε2I。

2.1.3 市場出清價格。市場出清價格指市場中實現供給與需求雙方平衡時的價格，即為均衡價格。所以當S=D時，此時的價格為市場出清價格。

2.2 數據來源

由于部分數據的缺失，本文選取了2003-2015年相關數據，其中住房需求D用商品住房銷售量指標來表示，住房供給S用新建住宅竣工面積來表示，各解釋變量以及被解釋變量數據均從《安徽統計年鑒》整理所得。

2.3 建模結果

2.3.1 住房需求模型結果

模型不存在異方差，消除自相關后，則最終模型為：

2.3.2 住房供給模型結果。模型結果中土地購置面積的t檢驗無法通過，相應的p值為0.7886，故刪除此變量，經過一系列修正，最終模型為S=415.67346*

2.3.3 模型結果分析。由供給等于需求的均衡條件，得出市場出清價格，我們發現，蚌埠市住房市場出清價格一直高于實際價格，表明蚌埠市住房供給大于需求。從庫存壓力指數指標來看，在2003-2011年間，庫存壓力指數處于波動不減狀態，蚌埠市住房市場庫存壓力長時間存在，沒有得到很好的解決。更加糟糕的是，在2011年后，庫存壓力指數大幅度增加，說明蚌埠住房市場庫存壓力進一步增大。

3 房地產去庫存前景展望

2015年12月舉行的中央城市工作會議上指出要化解房地產庫存，各地方積極出臺相應政策，推進房地產去庫存。2016年年初,買房貸款最低首付比例下降、公積金貸款額度提高、契稅降低……一系列的利好購房者的政策出臺,新政也迅速在蚌埠落地,加上2015年幾次降息效應“到賬”,蚌埠樓市、土地市場均開始出現回暖跡象。空前寬松的購房環境使得蚌埠樓市，在第三季度開始回暖，全國樓市第四季度又開始降溫，蚌埠住宅成交量也連續3個月下滑……盡管去庫存之路跌宕起伏，蚌埠市樓市仍然在這一年里取得了一個較好的成績，截止2016年12月31日蚌埠住宅庫存降至8 745套，創近四年來新低。但是我們仍然需要理性看待這個問題，從另一個角度住宅成交量來看，從2013年蚌埠住宅超2萬套的火爆銷售成績后,2014至2016年,蚌埠住宅成交量連續3年下滑。

所以，蚌埠市的房地產去庫存仍然任重而道遠，應嚴格控制商品房供應規模和節奏，保證市場上供求均衡。同時加快完善庫存商品房項目配套基礎設施和公共服務設施，鼓勵和支持住房消費，加大棚改貨幣化安置比例，放寬農業轉移人口貸款發放條件，建立房地產企業和購房者收費清單，以此促進蚌埠市房地產產業的長期健康發展。

[1]王先柱.我國住房市場去庫存壓力的區域性差異研究——基于住房均衡價格的視角[J].價格理論與時間, 2016（05）.

[2]崔晶玲.三四線城市房地產庫存現狀及問題研究[J].中國集體經濟,2015.

[3]李鴻文,李良成.我國房地產的發展現狀問題及對策研究[J].云南社會科學,2012(04).

1004-7026（2017）05-0103-03

F299.23

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.05.065

1.本文屬安徽財經大學2016省級大學生創新創業項目《三線城市房地產市場去庫存研究——以蚌埠市為例》（項目編號：201610378726）階段性研究成果，指導老師：郭利京。2.2017大學生科研創新基金重點項目X SK Y 1721ZD。

李錦（1995-），女，漢族，安徽桐城人，安徽財經大學經濟學院2014級本科生，經濟學專業。