房地產企業在“營改增”后的成本控制與管理

王希霞

摘要：2016年5月起，“營改增”的試點范圍擴大到了房地產行業。“營改增”政策在房地產行業一經實施，便引起了該領域的學者、專家以及企業相關人士的高度重視。大家紛紛開始對“營改增”政策內容進行深入分析，以盡快明確“營改增”政策給房地產企業的經營管理、稅負、成本等帶來的影響，從而使企業能夠第一時間適應新政策。據此，本文從房地產企業成本角度分析了“營改增”政策對其帶來的影響，繼而提出了相應的解決措施，以期研究結論能為房地產企業的成本管理工作提供一定的指導性建議。

關鍵詞：房地產；營改增；成本；控制

一、“營改增”對房地產企業成本的影響

（一）稅負對企業成本的影響

“營改增”政策實施后，房地產企業的稅率由原定的營業稅稅率5%，變為增值稅稅率11%。但這并不意味著房地產企業的稅負將有所增加，營業稅體制下，對營業稅的征收主要是針對全額的營業額，這其中易出現重復征稅等問題，而增值稅則主要是針對貨物、勞務及服務等非全部營業額進行征稅，且企業所購買或租賃的各種設備等都可以進行進項稅抵扣，這對管理規范的、財務支出及經營管理能力較好的房地產企業而言，其稅負會有所下降，進而給其企業成本帶來一定的利好趨勢。[1]

（二）材料對企業成本的影響

房地產行業與建筑行業存在密不可分的關系，房地產的主要銷售產品由相應的建筑公司進行建設。在建設過程中建筑公司所提供的材料如鋼筋、水泥、石材、混凝土等都會計入建設成本。建筑行業在實施“營改增”政策的過程中，由于采用進項稅抵扣銷項稅的方法，使得建筑行業中長期存在的難以及時取得發票的潛規則，給建筑行業的總成本增加了不少的負擔，同時，建筑企業所選擇的不同納稅人身份的供應商也會直接影響稅負總額和項目的成本價格，進而影響房地產企業的成本總額。[2]

（三）合同對企業成本的影響

合同中所列條款涉及到諸多微小的細節，這些細節如果缺乏明確的表述，則易給企業帶來糾紛或者經濟損失。“營改增”之后，合同中有關各項權益和費用都需要重新審視和擬定。例如，合同價款中關于增值稅的說明，如果合同價款中未標明是否含增值稅，那么后期雙方可能會為稅款問題產生糾紛，進而可能給企業帶來成本損失，或者合同雙方未明確規定索要增值稅發票問題，那后期可能會存在企業無法用進項稅進行抵扣問題，進而加大了企業成本費用。[3]

二、“營改增”后房地產企業成本控制及管理對策

（一）規范財務管理制度

“營改增”政策實施的目的之一是為了規范企業稅務管理，避免企業因缺乏索要發票的動力，而產生偷稅漏稅等現象。新政策對房地產企業征收稅負的方式改為增值稅，且企業可以通過進項稅進行抵扣。因此，為了享受“營改增”政策給企業帶來的福利，企業應該規范財務管理制度，對所有費用支出都需要索要相關發票，且規范會計核算方法。企業財務管理人員需要盡快學習“營改增”政策的相關內容，明確了解新政策給會計核算和稅務管理等方面帶來的影響，以及制定更加合適的財務管理政策。

（二）明確材料采辦要求

房地產企業在房子建設方面無論是與建筑企業簽訂承包合同，還是運用企業自身的建筑公司，在材料采辦方面都需要明確采辦要求，以降低“營改增”政策給企業成本帶來的風險。房地產企業對于材料采辦一方面要求自己提供大宗材料，獲得增值稅進項抵扣稅權益，另一方面建立各種材料供應商信息庫，明確與哪些供應商合作可以及時開具相應發票，以免因為發票開具不及時或難以開具發票給企業成本帶來影響。

（三）精確合同簽訂內容

在原有的營業稅征收體制下，業務合作方在簽訂合同的時雖然對企業的名稱等相關信息都進行了準確的備注，但是“營改增”政策之后，新政策對發票的開具信息要求更加嚴格，因此，房地產企業在與相關合作方簽訂業務合同時需準確填寫企業名稱、納稅人識別號、開戶行、地址、電話等，以便所獲得的發票符合進項稅抵扣的相關標準。同時，合同內容中要精確規定各項價款中是否包含增值稅等相關稅款信息，以及發票獲得權益歸屬哪一方等。以減少后續工作中所帶來的合同糾紛和成本損失。

三、結束語

總之，“營改增”政策的實施對房地產企業的成本有一定程度的影響，在稅款方面對房地產企業而言是只減不增，但是房地產企業要想獲得新政策所帶來的福利，一方面需要財務人員認真學習新政策內容，以便及時調整相關工作；另一方面需要企業內部規范財務管理制度，積極索取發票，這樣才能乘著“營改增”的改革列車，將企業成本最小化。

參考文獻：

[1]張勇祖.建筑業“營改增”政策解讀[J].全國中文核心期刊.財會月刊，2015（21）：129.

[2]尹書惠.“營改增”對建筑業的影響及對策[J].經濟研究導刊，2015（19）：87-88.

[3]會計網.2016年營改增最新政策：房地產營改增稅收指引，2016， 4 ， 5 .

（作者單位：濟寧景苑房地產開發有限責任公司）