老舊小區綜合整治實施方案

武 生 龍

(山西省建筑標準設計研究院，山西 太原 030013)

?

老舊小區綜合整治實施方案

武 生 龍

(山西省建筑標準設計研究院，山西 太原 030013)

通過走訪調查，分析了廣靈縣老舊住宅小區的現狀，從屋面、墻面、明線、管網、道路、綠化、安防七方面，闡述了住宅小區樓體工程與配套設施的整改措施，實現了改善居住條件、提高小區形象的目標。

老舊住宅小區，屋面，墻面，明線，配套設施，改造方案

0 引言

廣靈縣城老舊住宅小區綜合整治建設項目，整治內容包括樓體工程、小區內配套設施、小區外配套設施三個方面，圍繞“屋面、墻面、明線、管網、道路、綠化、安防”七個整治點以及其他方面的實際問題，進行整治改造設計。其中有些家屬樓于20世紀60年代建成，長期缺乏維護，經鑒定已屬危樓，確無加固重新整治的價值，建議整體拆除。從縣城現有商品房房源中擇優整體回購安置。在廣靈縣住建局各領導的大力支持和配合下，我們歷經一個多月的時間，經過對廣靈縣老舊小區的多次走訪及調研后，最終確定從以下三個方面進行整治。

1 樓體工程現狀

現場調研發現，廣靈縣大部分的老舊小區建設于2000年左右，全部為磚混結構；據住戶反映，還有部分危樓存在墻體、樓板裂縫等問題；95%以上的小區屋面都存在漏水現象，有的住戶已自行修繕過；外裝飾除沿街住宅樓為面磚外，絕大多數為涂料，還有較少部分的清水磚墻或水泥砂漿面層；據統計，80%以上的小區單元門都有不同程度的損壞、閉門器損壞和對講系統需要維修，少數小區內單元門未設對講系統，現狀為洞口；樓梯間雜物堆放，墻面飾面層脫落，到處粘貼小廣告等；據調查，2006年之前建成的小區均未做節能(見圖1)。

2 樓體工程整治內容

所有單體建筑屋面、外墻面、單元門、室內公共部分等的節能改造工程。

小區內配套設施現狀：除幾個成規模的小區外，小區現狀環境較差。多數小區道路破損嚴重，綠化雜草叢生，或者居民自行做成菜園；據統計，2005年以前建成的小區，給水、排水管網損壞較為嚴重，管道老化、銹蝕引起漏水，地溝內大面積積水，嚴重影響到居民的生活；90%以上的小區內未設路燈，少數有路燈的也被破壞；絕大多數小區內未設監控，有的甚至沒有公共管理用房，除幾個大點的小區外，其他小區大部分屬于單位集資房，而且沒有物業管理。

2.1 屋面

根據現場情況調查，多數住宅樓屋面均存在漏水、北向屋面外排雨水系統均存在冬季無法排水的問題。原因一是由于防水材料使用時間較長，存在老化失效的問題，二是廣靈屬于嚴寒地區，冬季北向雨水管容易結凍，導致雨水無法排走，最終在屋面積水結凍，結凍后破壞屋面構造及防水，也是導致屋面漏水的一個很大原因。

改造方案：屋面是本次整治的重點之一，也是多年來一直困擾老百姓的一大難題。本次改造屋面采用Ⅰ級防水(兩道防水)：兩道0.7厚聚乙烯丙綸卷材+1.3厚聚合物水泥防水膠結材料，下部設100厚擠塑聚苯板保溫，保護層采用50厚細石混凝土內配4@100雙向鋼筋網片；屋面集中設置太陽能熱水器基座，重新統一安裝；同時將雨落管全部更換為鍍鋅鋼管，以解決雨水管道凍裂問題，同時將由于漏水導致女兒墻破壞部分重新砌筑。

2.2 外墻面

由于建筑使用時間較長，小區現狀外墻面均存在較多面磚、涂料、線腳脫落的問題，嚴重影響小區的整體形象。松動開裂的墻皮、線腳等對小區居民存在安全隱患。涂料飾面層嚴重脫落，面磚飾面的外墻觀感尚好，還有部分無飾面層或者是清水磚墻的，無外保溫。

改造方案：清洗、修補原基層后貼60厚擠塑板保溫層加涂料飾面，小區內建筑物立面顏色根據原有顏色確定，個別顏色不協調的根據小區周邊環境確定具體顏色，清水磚立面或水泥砂漿立面根據小區周邊環境確定，使其與周邊建筑相協調。調整美化建筑立面，增加墻體的保溫隔熱性能，提高居住舒適度，提升小區整體形象。

2.3 明線

根據現場實地調查，原室外工程弱電線路不完善，個別地段線路不通，在實際使用中部分弱電線路(寬帶)走的室外明線。個別部位明線懸設在空中，線路匯集的地方復雜密集。嚴重影響了小區整體形象。線路鋪設不規范，暴露在室外，會降低線路使用壽命，增加后續的維修費用，維修難度也較大(見圖2)。

改造方案：對室外工程的弱電種類、數量做出統計，并與專業管理部門聯系確定詳細的改造方案。將所有的線路采用7孔梅花管敷設在室外地面以下。

3 小區內配套設施整治內容

小區內配套設施整治內容：小區范圍內的道路、綠化、管網、路燈、安防監控工程等。小區外配套設施現狀：在調查過程中發現，部分小區出入口道路凹凸不平，大面積損壞，積水等問題困擾居民，有的污水管漏水，環境臟亂差。小區外配套設施整治內容：小區外道路、管網、綠化、亮化工程。

3.1 管網

雨水：部分小區現狀為明排水，積水問題較嚴重，增設暗排水系統，改善路面排水設施，結合道路工程統一改造。給排水、采暖管網：經過對各個小區的走訪和調研發現，下水管道漏水現象較為嚴重，給水、采暖管網大面積銹蝕老化，地溝內常年污水橫流，部分住戶已自行檢修，但還存在漏水現象(見圖3)。

改造方案：對2005年之前建成的小區更換公共管道，部分小區增設檢漏管溝，2005年之后建成的小區檢修公共管道，檢修難度較大確需更換的采取更換管道的措施。

3.2 道路

小區內路面大多數為混凝土路面，路面積水(見圖4)、破損較嚴重。

改造方案：對庭院、道路(分主、次、支)統計數量確定方案和工程做法。局部破損的修補破損道路；整體破損的結合室外雨水系統、管網系統統一改造，采用混凝土路面。

小區周邊道路混凝土沙化，凹凸不平，變形較嚴重，配套管網、路燈不完善。住戶反映出行不便。

改造方案：結合室外管網統一改造，采用瀝青混凝土路面，路緣石采用花崗巖條石。

3.3 綠化

除部分成規模的小區外，大多數小區未設綠化，或者不具備做綠化的條件。綠化現狀過于簡單，局部綠化用地植物稀少。

改造方案：補建綠化植被，樹木缺株的要補植。無綠化的小區有條件的增加綠化，栽種部分楊樹、槐樹、柳樹、金葉榆等。結合道路、室外管網工程改造，適當增加綠化面積，改善小區環境。

3.4 安防

經現場調研發現，90%以上的小區未安裝監控設施，部分小區無公共管理用房，樓梯間未安裝樓宇對講門，已安裝的存在對講門損壞或者對講系統損壞的問題(見圖5)。

改造方案：對有公共管理用房的小區安裝監控系統，對未安裝樓宇門的單元門洞加樓宇對講系統，已安裝或者系統損壞的更換單元門或對講系統。

3.5 其他

在調研過程中，發現建筑物散水、圍墻、過街通道、路燈、小區內附屬用房等存在需要修繕的地方，根據每個小區的具體情況，給出不同的改造方案。總之，根據具體的環境綜合考慮不同的施工方法，在統計歸類的基礎上，計算工程造價。在改造方案中，應綜合考慮安全維護的因素及原小區建筑風格的利用。

4 結語

通過對廣靈縣城老舊住宅小區綜合整治工程項目，從根本上改善了舊住宅區居民的生活問題，改善了居住條件，提高了小區的整體形象。廣靈縣城老舊住宅小區綜合整治工程項目實施后，既解決了城區居民的實際生活問題，又對舊城區的改造起了拉動作用，無疑將對城區形成完善的基礎設施條件，創造良好的投資環境，為廣靈縣城發展、創建衛生城市和招商引資奠定了堅實的基礎。

[1] 山西省工程建設標準設計12系列建筑標準設計圖集[Z].

[2] DB J04—242—2012,居住建筑節能設計標準[S].

[3] GB 50352—2005,民用建筑設計通則[S].

[4] 國發[2013]25號,國務院關于加快棚戶區改造工作的意見[Z].

Implementation scheme of comprehensive old residential community renovation

Wu Shenglong

(ShanxiAcademyofBuildingCriteriaDesign,Taiyuan030013,China)

Through investigation, the paper analyzes old residential community status of Guangling county, describes the integral residential community engineering and supporting facility renovating measures from aspects of roof, wall, open-wire line, pipe network, road, greening and safety protecting, so as to realize the goals of improving living condition and community image.

old residential community, roof, wall, open-wire line, supporting facilities, reconstruction scheme

1009-6825(2017)13-0023-03

2017-02-26

武生龍(1984- )，男，助理工程師

TU984.12

A