淺談稅收政策對房地產市場的影響

任紀海

摘 要 房地產稅作為一種稅收，在整個房地產行業主體中起著重要作用。現在房地產行業在國家經濟發展以及稅收中占據很大比重。各地政府也因為房地產對當地經濟效益的推動作用，以及比重較大的稅收來源，加大了對房地產行業的依賴。另外人民生活水平的提高，對住房的大量需求，共同促使了當前房地產價格的高漲。然而，我國關于房地產稅收的體制卻與飛速發展的地產市場略有差距，存在稅費復雜、各地政策不統一等情況。針對這些問題，建立健全房地產稅體制改革關系到整個房地產市場的穩定與發展。

關鍵詞 房地產 稅制改革 影響

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A

隨著市場經濟的發展，我國房地產行業發展迅速，房地產稅收也在各地財政收入中占據很大比重。房地產稅作為一種稅收種類，在房地產行業中，對于國家的宏觀調控、增加地方財政收入、調節地產資源配置上起著重要作用。當前，房地產行業各地開花，也引起了各地政府對地產行業的大力投入，以此來增加地方財政收入。近年來，國內一線城市如北京、上海等地房價呈幾何倍數增長現象，各地“炒房團”的投機行為也進一步出現在公眾視野。然而經濟增長的速度卻遠遠低于房地產市場發展的速度，也嚴重影響了低收入居民對住房的剛性需求。如何從宏觀調控上來穩定房地產市場，解決通過房地產投資、炒房等投機行為的控制，成為了各行業、各階層最關心、關注的焦點。自2011年開始上海等城市開始了房地產稅制改革；2005年財政部副部長肖捷提出，我國稅制改革將以房地產稅制改革為重點，擴大房地產稅的覆蓋范圍，并將開始向個人住宅征收房地產稅。以此，正式拉開了房地產稅制改革的序幕，也使房地產稅制改革成為了國家對房地產市場宏觀調控的重要工具。

1房地產稅收制度現狀

1.1國內房地產行業具體稅收項目

目前，我國在房地產行業中，稅收項目有10來種。大致可分為五類：一是所得稅，依據企業或者個人所得收入，稅率為25%、20%；二是財產稅，主要由房產稅和契稅組成，房產稅產生依據由兩部分組成，一種為購房過程中購房價格扣除30%土地出讓金的余額，另一種是租賃產生。稅率均為12%，契稅主要是根據轉讓價格，稅率為3%-5%；三是流轉稅，主要根據銷售收入而來，稅率為5%，包括轉讓土地使用權、銷售、租賃這3個大的方面；四是資源稅，主要包含城鎮土地使用稅、土地增值稅、占用耕地稅，稅率30%-60%；五是行為稅，主要是印花稅、城市維護建設稅，稅率分別為1%-7%，0.03%-0.05%。

1.2房地產稅收制度上的問題

我國房地產稅收體系中，從立法形式上講，目前只有個人所得稅及企業所得稅通過全國人大立法確定，導致了稅收立法層次較低，在征收上受到了一定影響。房地產稅種的制定權力屬于中央政府，然而房地產行業特點有重要的地域性特征，且地方稅種占比重較大，所以這種模式與市場特點不相符，在調節作用上效果不明顯；另外，在具體的稅收過程中，沒有考慮到社會發展和經濟增長的影響，均以銷售時的價格來計算，合理性不強，對租賃市場影響較大；其次，由于目前房地產稅收種類較多，地方政府也進一步加大了對開發商稅收的力度，從而增加了開發商的開發成本，這些成本大部分都由開發商增加到了銷售費用里，從而增加了購房者的壓力，對于市場的發展影響較大，且導致房價的居高不下。購房者承擔了眾多稅務壓力，缺乏一定的公平性。

2房地產稅收對房地產市場的影響分析

在房地產市場中，對于房地產價格的決定，受到很多方面影響，主要來源于居民的住房剛性需求，由于房地產是人民生活的必需品，居民收入的高低和承擔信貸能力的不同是決定房價的關鍵因素之一；另外，開發商的開發成本是決定房價高低的又一重要因素，如：土地拍賣價格、地方稅務政策、房屋建筑品質等等；其次，各地區不同的信貸條件、城市人口流動情況、以及城市土地使用供給情況都是影響房地產價格的因素。這些因素也是稅制改革的主要依據。下面我們就根據房地產市場具體情況，以及供給需求雙方承擔稅收的高低，通過稅收轉嫁模型以及資產定價模型兩個方向來分析稅制改革對房地產市場價格的影響。

稅收轉嫁模型。房地產作為市場的一種商品而言，其主要性質體現在交易環節，這個環節的具體稅收主要有個人所得稅和企業所得稅、營業稅、契稅、土地增值稅、城市維護建設稅等幾大稅種。我們現將之統稱為“流轉稅”（此流轉稅為轉嫁模型需要而定的統一稱呼，區別于前文中提到的具體稅種流轉稅）。前文提到，稅種、稅負增加了開發商成本，從而容易轉嫁到消費者身上。那么我們就以稅收轉嫁模型來分析，可得出結論，流轉稅的高低增幅，會直接影響房價的高低，從而導致房地產市場交易量的變化；換個角度講，如果買方承擔稅負小，那么對房地產投資等投機性行為的抵制作用就會比較小。

資產定價模型。在目前的社會環境下，房地產也成為了一種資本，是個人或者企業財產的一種，屬于固定資產。因此，在持有環節征收的稅種，我們可統一稱之為保有稅。通常包含房產稅以及城鎮土地使用稅。由個人或者企業在持有房地產期間定期繳納而形成。這部分稅負已經由持有者進行了貼現，從而影響了買方的價格變化。然而，下一任買方相對于現在的持有者而言，均屬于買方范疇。貼現也是在持有者之間。因此，我們采用資產定價模型來進行分析，對保有稅的問題進行研究、通過對比，可以看出，保有稅的征收沒有產生稅負的轉移，均由房地產持有者負擔。對于保有稅的征收，可以促使房地產價格的下降，且有效抑制房地產投資投機的需求。

3結語

通過資產定價模型以及稅收轉嫁模型的方式研究，結合我國房地產稅制改革的實際情況，分析得出，房地產稅制改革，由稅率的增減，會對房地產市場產生不同的影響效果。就控制房價高低而言，對于流轉稅的控制至關重要。如何增強房地產市場的穩定、健康的向前發展，還需要進一步探討與研究。且由于各地具體情況的不同，不同的稅收政策對當地房地產經濟的影響也起著重要作用。

參考文獻

[1] 錢凱.我國房地產稅制改革問題研究綜述[J].經濟研究參考，2005（7）.

[2] 張清亮.房產稅改革引發的對我國房地產稅制改革的思考[J].商業會計，2012（18）.

[3] 李倩.房地產稅制改革對房地產價格的影響研究[D].華中師范大學，2014.