小產權房法律問題探析

摘要：從畫中村的案子開始，小產權房問題年年都備受關注。對于購房者來說，最大的期望莫過于政府能夠早日將其合法化，但是，從本質上看小產權房就是違法的現象。如何來調節各方主體之間的利益沖突？如何切實地解決小產權房的問題？本文基于這一社會現狀，在權衡各方利益的監督下提出了幾點建議。

關鍵詞：小產權房 利益沖突 合法化

房價過高一直是近年來的熱門話題，因此許多人另辟蹊徑，選擇購買小產權房。小產權房實際上就是指在農村集體土地上所建設的用于銷售的房屋，由于小產權房價格低廉，一時成為了人們熱捧的對象。但是，近十年來，國家已經在出臺了各項政策，嚴厲打擊小產權房。小產權房沒有國家頒布的產權證書，因此這對于買房者來說就是一個“定時炸彈”，存在著潛在的風險。但是，即使政府加大打擊力度，在小產權房集中地區開展相關試點活動，我國目前仍然存在大量的小產權房，官方也難以給出一個具體的數字。雖然小產權房解決了很多居民住房難的問題，但是殊不知這種行為也存在著巨大的法律風險。因此，本文將在該問題的基礎上，探討如何解決小產權房這一問題。

一、“小產權房”還是“大產權房”

小產權房，又稱為鄉產權房，實際上是和大產權房相對應的概念。小產權房之所以小就在于它沒有國家頒發的土地使用權證，只有鄉鎮政府頒發的產權證明。而這份產權證明是不具有法律效力的。小產權房價格低廉的原因就在于享有土地使用權無需繳納出讓金，因此這成為了很多購房者的選擇。而大產權房也就是指在國家頒發的土地使用權的土地上建造的房屋，它是合法化的。

由于小產權房并不是法律概念，所以在對小產權房內涵的界定上也存在著不同的觀點。因此，本文主要探討的小產權房主要包括兩種類型，第一種即直接占用耕地所建設的房屋。根據《物權法》的規定，對于耕地上的土地承包經營權，承包人未經批準，不得將承包地用于非農建設。所以，無論是將其出售給農村集體組織的成員，還是出售給城鎮居民，都是不合法的。而第二種則指利用宅基地、集體建設用地所建設的房屋。根據法律規定，宅基地使用權的主體為集體組織成員，禁止將此類房屋出售給非集體組織成員。將該房屋出售給非組織成員使用的也叫作小產權房。

二、“小產權房”問題下的相關利益權衡

針對這一問題，主要形成了兩種對立的觀點。從購房者的觀點來看，將小產權房合法化，使之成為大產權房是民眾的呼聲。房價遲遲降不下來，有房成為了許多年輕人的資本。而相比較而言，小產權房可能比大產權房的市價低十倍左右，這對于購房者來說是一大“誘惑”，很多購房者即使知道非法性也仍然選擇購買，所以從民生的角度來看，很多人支持將小產權房合法化。但是，從另一角度來看，小產權房就是一種違法行為，這從根本上違反了《物權法》的規定。因此，部分學者建議嚴厲打擊小產權房，對請全國各地的小產權房展開清理行動。并且，有相關的法院對該類案件作出了判決，認定小產權房的購房合同無效。下面，筆者將從這兩個角度探討各方主體的利益權衡。

（一）使小產權房合法化的利益視角

使小產權房合法化，首先購房者是受益者，通過使小產權房合法化，購房者可以將已有的小產權房轉變為有合法產權的房屋，對于這些購房者來說，可以將懸著的心放下。同時，對于農村的集體經濟組織和其成員來說，將剩余的小產權房出售，必然會為其帶來帶相應的利益。并且這也符合物盡其用的原則，可以將閑置的資源的資源充分利用起來。

但是，使小產權房合法化，也存在諸多弊端。首先，對于政府和開發商來說，小產權房的存在必然會出現土地使用權賣不出去，開發商的房屋賣不出去的現象。再者，對于那些購買了合法產權房屋的人來說，將小產權房合法化也會引起其內心的不公平感。并且，將小產權房合法化，可能會導致農民為了賣地而“瘋狂”建房、“瘋狂”賣房的現象，這不僅有違《物權法》的規定，而且可能會使農民的基本權益無法得到保障。《物權法》之所以限制宅基地的自由流轉就是為了防止耕地被隨意開發，保障糧食安全，同時也是針對農民的一項福利政策保障農民的住房安全。隨意買房很可能破壞這種穩定性，造成社會的混亂。

（二）嚴打小產權房的利益視角

從這一角度來看，嚴厲打擊小產權房可以保障政府和開發商的利益。在國家實行分稅制改革后，很多地方政府的收入主要依靠賣地來解決。入股小產權房合法化，會導致城市土地賣不出去，同時會引發一系列的“蝴蝶效應”，開發商的利益也會受損。再者，如果將其合法化，那么大部分的居民都會選擇在農村購房，這甚至可能打破我國現有的城鄉二元結構。

從今年來國家出臺的相關政策來看，國家的態度是嚴打小產權房。畢竟，從法律的視角來看，小產權房本身就是違法的。并且允許小產權房的合法化，對于農村社會的穩定也會產生一定程度的影響，無法保障一些鄉鎮政府為了追求利益而突破耕地紅線，甚至一些集體經濟組織的成員的住房安全可能也無法得到保障。總之，不能為了暫時的利益而忽視長遠利益。

筆者的觀點是，從《物權法》物盡其用的觀點來看，可以允許合法的小產權房的存在。對于那些利用耕地建設的小產權房，應當認定為非法建筑需要予以拆除，但是對于那些利用宅基地建設的小產權房，可以使之合法化。現在許多農村人口流失嚴重年輕人多選擇外出打工很多宅基地被閑置下來，但是相比較而言，城市住房卻成為了一大難題。如果可以允許宅基地在一定范圍內內流轉，必然可以緩解城市的一些住房壓力，這對于集體組織成員來說，也可以提高一些收益。但是，這必須建立在保障農村居民基本住房的基礎上。

三、解決“小產權房”問題的具體對策

由于現在的我國的小產權房問題比較混亂，也沒有相關的法律予以規制，所以筆者從不同的情況下提出了對小產權房問題的解決辦法。

（一）對于占用耕地建立的小產權房

糧食關系著國計民生，所以保障耕地安全不容忽視。如果小產權房的存在使耕地被占用，這必然會威脅社會的安危。根據法律的規定，耕地不得用于非農建設。耕地未經批準，不可轉變為宅基地，更不要說用于建設小產權房了。所以，對于利用耕地建設的小產權房需要予以拆除，不能將其合法化，要嚴守耕地紅線，保障安全。

（二）對于利用宅基地建設的小產權房

對于利用宅基地建設的小產權房，在上文中筆者已經談到，對于這里房屋，可以使其合法化，從而解決城市住房難的問題，同時提高村民收益。但對于將其合法化，還需要做到以下幾個方面。

1.出臺有關集體土地流轉的法律法規。從目前的立法角度來看，是不允許集體土地的自由流轉。但是法律需要順應時代的進步，所以，筆者認為，可以出臺相應的司法解釋，改革現有的關于集體土地流轉的規定，使其合法化。

2.合法化要建立在保障集體組織成員住房安全的基礎之上。國家之所以限制集體土地的流轉，也是考慮到了農民的住房安全。所以，流轉的合法化一定要控制在一定的范圍之內，即在保障農民基本住房安全的基礎之上才可以將閑置的宅基地出售給組織外的成員，促進物盡其用。

3.劃定小產權房的數量，將小產權房控制在一定的限度之內。對于小產權房的管理，應當將權利上交給國家，防止鄉鎮政府為了自生利益損害農民權益。同時小產權房應當控制在一定的數量內，切不可過量。將小產權房視為一種保障性住房，對于買房者設置一定的先決條件，切實解決住房難問題。

四、結語

小產權房這一社會問題遲遲沒有解決，究其原因，實則為政府和百姓之間的利益沖突。如果全面打擊小產權房，那么許多百姓可能會流離失所。將其合法化，又于當前我國法律的規定不符，這將有損于法律的權威性。最好的解決辦法還是盡早出臺針對小產權房的法律規范，無論是合法還是違法，都要給百姓一個交代。

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（作者簡介：王璐瑤，南昌大學法學院，本科在讀，研究方向：法學。）