房產測繪質量問題及改善措施

李壽麟

【摘要】：隨著我國社會經濟發展水平不斷提升，這也相應的推動了城市化水平的提升，在此環境下，房地產行業實現了飛速的發展，加之住房制度的創新與改革，使得社會對于房地產行業的需求逐漸增加，同時各行各業也向房地產行業提出了更為嚴格的要求。但是，仍然不能否定房產測繪技術中還存在一系列缺陷和不足，有待進一步完善。本文主要就房產測繪技術與測繪質量進行分析，就其中存在的問題尋求合理控制措施。

【關鍵詞】：房產測繪；測繪問題；質量提高措施

目前，我國房產普遍存在著實際房產面積相比于合同面積少的問題，我國每年都會接到大量因為面積不足的投訴案件，人們也會因為房產面積的不足而損失大量的資金，當今社會十分關注和重視房產面積不足的問題，必須要及時的解決，并且出臺相應的規定保護人們的合法權益。

1、房產測繪簡介

房產測繪是一項技術含量較高的工作，通過專業測繪技術，實現房屋面積、形狀和位置的具體數據收集，運用現代化信息技術手段來計算和分析，并將最終測量的到的數據制作形成房產圖，明確房產產權。當前房產測繪技術中涉及內容較為多樣，包括房產信息收集、平面控制測量、房產相關要素測量、繪制房產圖和計算房產面積等內容，各個環節之間存在密切聯系，任何一個環節出現問題都將影響到后續工作的有序開展，對最終的房產測繪結果質量同樣具有深遠影響。

2 、房產測繪的主要問題

2.1 與地形測量存在著測繪內容的差異

地形測繪主要是針對地貌和地物，而房地產測繪主要對房屋或者房屋的用地等情況，例如所屬于誰，地基位置和數量質量等，還有其他的相關的地形關鍵因素。房地產的測量中，要對房屋和用地之間的界限范圍面積等進行測量，還要對它的質量和所具有的價值進行評估。但地形的測量不需要這些工作。房地產圖不會對高程要求，但地形測量就需要，還要借助等高線對地貌進行測量等。

2.2 測量陽臺面積問題

進行有支撐柱走廊面積測量時，按照國家的規定與要求嚴格進行，并參照柱外圍實際投影面積精確測量。在測量陽臺面積時，要更細致地使用分類測量。有柱、無柱進行分類時，嚴格按照以下標準實施：必須明確住戶門口位置是否存在承重墻，在走廊中，因其作用為支撐所有建筑體，普遍屬于各個房間共同擁有。假如房屋建筑需要有柱走廊作為重要支撐物，此時就必須使用投影面積測度方法測量面積。

2.3 計算樓梯面積時的問題

以我國近年來頒布的關于樓梯面積界定的相關制度為參考，如果室外樓梯是永久性的結構構造，進行面積測量時，要將樓梯并入每層樓覆蓋的實際水平投影面積中一同計算；如果室外樓梯并沒有安裝頂蓋設施，就需要使用各層樓一半的面積來計算，而不是使用建筑所有面積計算。但是，在實際操作過程中，普遍使用的是頂樓使用建筑面積一半、其他樓層都使用初始面積計算的方法。依照相關制度，在對樓梯間進行測算得出具體面積時，要得到精確的數據，就需要將實際自然層面積作為基礎來計算。

2.4 關于共有面積分攤的問題

住戶共同擁有面積的情況在房屋建筑中時常會發生，因此，解決共同面積分攤的問題也是測繪工作的目標之一。以一般的住宅建筑為參照，必須要在得出明確的建筑內面積的情況下，對共有面積作出分攤。如果是普通的房屋，分攤就十分簡單，運用簡單平均數算法便能夠求出分攤系數值。對于建筑較為復雜或者功能較多的建筑，需要加權。其加權的基本原理就是“誰收益，便交給誰承擔；收益多的是誰，誰就多分攤；沒有收益的人就不分攤”。在實際計算時，仍會出現無法對收益的多少實施具體、全面的測度的情況，更有甚者，部分消費者的權益會被忽視。

3、房產測繪提高質量準確度的措施

3.1 利用計算機成圖和測算技術

隨著科學技術的快速發展，計算機技術和信息技術得到了進一步的發展和應用，房屋面積測繪工作應該積極的應用計算機技術和信息技術，不僅能夠保障測繪工作的智能化，還能夠從根本上提高房產測繪成果的質量。計算機技術對于數字化房產測繪起到了促進作用，其本身具有諸多優點，比如成圖和測算質量高、速度快以及勞動強度低等優點，提高房屋測繪數據的準確性和科學性。另外，計算機智能化處理結合先進的測繪技術能夠實現自動化操作，無論從測繪效率，還是精度來講都能夠得到較大的提高。

3.2 制訂促進房產測繪市場規范化的制度

將房地產的監管與測繪分離開，同時提高測繪市場準入的標準。在進行測繪行業管理時，必須堅決杜絕測繪行業發生無序收費以及掛靠的惡劣問題，對測繪市場實施規范的管理。另外，必須對進入市場中的測繪企業的實力與水準進行嚴格的考核，加強制訂行業準入的標準制度，以采取一系列相關措施促使測繪市場朝著標準化、法制化和專業化的道路發展。

3.3 強化房地產測繪部門資格審查力度

房地產測繪工作的實施，務必要由資質合格的測繪部門實施，針對這一標準絕對不能降低。 負責房地產測繪的部門要以房地產測繪管理的相關規定為前提，獲取省級之上政府所頒發測繪資格證。在對房地產實施資格審查的過程中，要深入強化測繪人員與房地產測繪設備審查力度。 當前階段對于測繪人員審查工作，仍未實現聯網，部分測繪人員依然有一證多報的問題，甚至還有一些測繪人員存在跨省市申報的現象。針對這一類問題，可以向企業提出要求，出具誠信證明，以證明該企業內部測繪人員并不存在造假現象。除此之外，也可以運用長期公示的方式，將一些弄虛作假的測繪人員進行舉報，并取消其從業資質。 針對測繪設備必須要仔細審核，對其進行年檢，以確保設備的運行質量。按照市場容量的基本情況，對房地產測繪質量進行保證，其中需要注意的是不能提前開放市場，否則將會導致房地產測繪市場的價格競爭。

結語

房地產行業涉及到城市居民的安危。所以對于房地產的測繪工作必須加以重視。房地產的測繪是一項技術性和政策性都很強的工作。作為房地產測繪的技術人員，要不斷的提升工作能力，增強對房地產測繪的知識，掌握房產方面的法律條文，使自己的工作難度降低。相關部門要加強房地產測繪技術的應用。測繪工作應該更加的專業和準確。這項技術應該不斷的發展，這樣就有助于測繪工作的發展，更有助于我國房地產行業的繁榮。

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