商業地產開放化對管理的影響研究

潘振宇

摘 要：2016年政府提出“意見”，“意見”中規定新建住宅要推廣街區制。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。這項規定在民眾中引起了廣泛的討論。這項規定對現有的居住模式和物業管理模式產生了一定的沖擊，我就此規定進行了調查，查詢了街區制的實質內容，通過了解杭州地區現有的一些先行試點，研究街區制對當下中國房地產業和物業管理業的影響，并對今后的國內物業管理現狀提出了一些建議。

關鍵詞：街區制；社區開放化；物業管理

一、引言

2016年2月6日印發的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，史無前例的提出：原則上不再建設封閉住宅小區，已建小區大院逐步打開。這一方案一經提出，立刻引起人們激烈討論，有人認為，不建設封閉小區，可以讓更多人享受公共資源，解決交通路網的布局問題，促進土地的節約利用；也有人認為，開放性的小區對社區安全會造成一定的影響。同時也會造成一定的噪音污染。這是對以往的封閉式小區的物業管理模式的巨大的沖擊，在新的小區結構模式下，物業管理現狀應該如何改變。

二、我國開放化社區現狀分析

社區開放化在我國其實并不是一個2016年才出現的新詞，早在20007年，杭州就有進行開放化小區的試點存在，而在我國其他省市也早以出現各個試點：四川、上海、江蘇等地也都早已進行了試點嘗試。其中四川宜賓的萊茵香街堪稱范本，為之后的各地試點做了非常好的啟示，現在的成都已經在青羊區文家片區、武侯區川音片區等9個示范片區試點“開放化小區”概念，逐步推行“住宅小區內部道路公共化”等做法，并取得了一定的效果。在杭州也有兩個早已開始的“開放化小區”試點：濱江彩虹城和良渚文化村。對此，我前往兩個小區進行了實地觀察、采訪。

1.杭州濱江區彩虹城

（1）彩虹城與常規封閉式社區的物業管理模式差異。濱江彩虹城作為杭州最早一批開放式小區，與傳統的封閉式小區存在比較大的區別，彩虹城小區內部有一條由南至北的中央大道，將小區一分為二，中央大道沿街設有商業步行街，步行街對外開放，小區的各個組團之間也由車行道進行分隔。不過彩虹城內部也沒有做到完全的開放式，小區的各個組團進出時仍需要通過門崗。彩虹城的物業管理模式與傳統的封閉式小區存在最大的區別就是安保力量的投入和公共設施的維護，對于封閉式小區來說，只有小區圍墻內的部分屬于物業管理范圍，而在彩虹城中，小區組團外的車行道、中央大道和沿街商業步行街都屬于物業管理范圍，這極大的增加了物業管理的工作量，所以彩虹城的物業管理人員光安保人員就有60多人，還有許多保潔人員，所以就物業管理的人工成本上來看就遠遠超出封閉式小區。而且因為是開放式小區，小區內的人流量會遠遠大于封閉式小區，安保人員的巡邏時間也比封閉式小區長且頻繁，在封閉式小區，安保人員只要在門崗處把好進入小區內部人員的關，可以極大的保證小區內部的安全，而在彩虹城，安保人員需要經常的巡邏，讓住戶看見安保人員就在自己身邊，以增加住戶的心里安全感。

（2）彩虹城住戶對開放化社區的看法與建議。在實地觀察時，我發現了一些彩虹城小區存在的問題：1.彩虹城小區內部的主干道是一條商業步行街，但是就在我觀察的10多分鐘內，有2位騎著電瓶車、1位騎著自行車的人員進入步行街，而在邊上站崗的安保人員也只是口頭上進行了勸阻，并未采取實際行動，而3位騎車闖入步行街的人員在聽到勸阻后并未下車推行，借口街上沒人，揚長而去。不過小區的安保人員確實比較密集，不時能看見三兩個安保在小區周圍巡邏觀察。在小區的公示窗口，我也看見了小區業委會和物業對商業步行街的外立面墻體維修和小區地面塌陷進行意見采集和辦法公示。

在實地觀察小區的同時，我也采訪了經過的幾位小區業主，通過對彩虹城業主的訪談了解到彩虹城在更換物業公司后，物業服務質量和態度有所下降，住戶對物業的滿意程度也不是很高，普遍反映物業服務的積極性下降明顯，住戶反映的問題不能及時得到解決，比如水管漏水、門禁維修、樓層燈更換和商業步行街的外立面墻體維護。不過彩虹城的業主普遍反映小區內部的車位停車價格從業主入住小區開始到現在，小區的車位收費依舊是100元/月，費用一直沒上漲，相對周圍小區的停車費用，價格確實便宜，這點讓業主感到滿意，但是正因為是開放式小區，安保人員要辨認來人是否是本小區住戶難度較大，而統一登記小區住戶所屬車牌又不方便，所以小區內部的車位一直比較緊張，住戶反映許多周邊小區的車輛也會停放在彩虹城車位里，導致他們的車無處停放。也有業主反映，彩虹城現在存在較多的群租現象，而群租會導致小區內部人口過多，在管理上也會產生諸多不便，在治安、噪音、環境等各方面都產生不利的影響，這讓一些年齡較大的業主有些擔憂。彩虹城的住戶認為彩虹城屬于較早開發的開放式小區，地理位置并不是非常理想，小區地處濱江西部，相對因為是區政府所在地而比較繁華的濱江東部，濱西的各項配套建設比較落后，不過好在杭州地鐵的新線路施工逐漸走上日程，彩虹城周邊將通有杭州地鐵4號線和6號線，屆時交通的極大便利會給彩虹城注入一股新的活力。

在采訪過程中，發現彩虹城業主大多知道自己居住的小區屬于開放化小區，他們對國家頒布的新政策也普遍表示支持，覺得開放化小區并不像網上一些言論所說的治安沒有保障，出門就會被堵。而且開放化小區的住房購買價格比封閉式小區低，彩虹城現在的均價在1.5-1.7萬/平方米左右，而周圍的封閉式小區的均價早已上2萬/平方米，對于有購房需求的人來說，價格較便宜的開放式小區是一個不錯的選擇。

2.杭州良渚文化村

（1）良渚文化村與常規封閉式小區的區別。良渚文化村不是一個普通的住宅小區，而是一個以生態、觀景、人文名勝、休閑游樂與人居為定位的功能完整、形態豐富的泛旅游城鎮。文化村內有良渚文化博物館、“良渚圣地”公園、良渚五星級度假村、“良渚不夜城”、“良渚風情街”、良渚生態森林公園、鄉村高爾夫俱樂部、水上樂園等。而且良渚文化村完全免費開放，景點不需要門票。與其說良渚文化村是一個居住型小區，不如說它是一個休閑居住式的旅游景點來的更準確一些。

（2）良渚文化村住戶對開放化社區的看法與建議。良渚文化村是萬科在杭州的最大的組團樓盤，因為地處杭州西北部，距離杭州市中心較偏遠，周圍環境優美，所以許多良渚文化村的住戶大多為剛退休老年人和工作地址在杭州城西、暫時不用考慮孩子學區問題的年輕人，也有不少住戶購買了良渚文化村的住房用作休閑度假的第二居所。通過詢問了解，得知良渚文化村也分為多個組團，白鷺郡北、白鷺郡西等組團因為建成時間較早，入住率相對較高，住戶的滿意程度也較好，而七賢郡因為地處良渚文化村最西南區域，周圍配套設施沒有其他幾個組團完善，所以住戶大多不愿購置七賢郡的房產。良渚文化村與濱江彩虹城同屬于杭州開放式小區的試行點，最大的不同點在于：良渚文化村更加遠離杭州市中心，進入良渚文化村的大多為住戶和前來良渚遺址參觀游玩的游客，安保方面沒有太大的問題。住戶們提到良渚文化村最初是模仿國外宜居舒適型小鎮來建造的，但是國外小鎮大多以一個廣場或者教堂為中心，向外分散開來。而良渚文化村在設計時沒有對這個中心進行明確的定位，如果將玉鳥流蘇最初定位為商業中心，把新街坊合并進玉鳥流蘇中，一個小鎮的中心就能完美體現出來了。

三、我國開放式社區對物業管理現狀的影響研究

我國試行開放化社區已有一段時間，對現有的物業管理現狀也產生的一定的影響，我就服務、安全兩個方面進行了分析研究。

1.服務

現在的許多物業管理公司對外宣傳“360度無死角服務”、“全方位服務”、“貼心管家式服務”等等，在物業管理公司進駐小區的起初階段，小區業主確實能體驗到非常貼心的服務：見面問好、主動幫尋車位、遇到年老的業主還會上前幫扶、幫忙預約出租車。但是這些服務大多好景不長，在物業公司進駐小區不久后，物業人員，尤其是安保人員不再像之前那樣笑容滿面，服務態度也越來越差，別說是這些貼心服務，連基礎的服務都難以讓業主滿意。在對彩虹城的幾位業主的訪談中，他們都提到了這些問題：小區樓道燈壞了，剛入住的時候，和物業反映，第二天就能修好，現在樓道燈壞了，反映后過一個月還是壞著；有些時候遇到情況，打物業辦公室的電話甚至無人接聽，或者說了解情況后也不會及時上門，再三催促才會不情愿的上門解決。

2.安全

開放化小區與傳統的封閉式小區最明顯的區別就在于開放化小區沒有圍墻的存在，而沒有圍墻的存在，大多數業主內心的安全感當然會比居住在封閉式小區少，而這正是物業管理公司最需要給予業主的，在開放化小區中，物業的安保人員不再只靠識別門禁卡就能區別小區業主和外來人員，而需要練就一副火眼金睛，這無疑提高了安保人員的能力要求。在封閉式小區里，因為有圍墻的存在，只需要在圍墻上安裝紅外線探測器或者監控，就能有效的防止別有用心的人翻墻進入小區，安保人員的日常工作量尤其是晚上的工作量相對較輕一些，但在開放化小區中，圍墻這道天然的屏障的消失讓安保人員的巡邏工作量大大加強，在晚上也需要組織人員不時的進行巡邏檢查，確保業主的人身和財產安全，而監控也需要加大布控密度，在小區的各個關鍵位置都需要安裝監控用以有效觀察小區情況，同時小區監控最好能連通最近的公安監控系統，這樣開放式小區的監控不僅能對內監控小區內部情況，對外也能及時觀察小區外部道路發生的情況，而連通公安監控系統能讓警察第一時間知道何時何地發生情況，第一時間收集到準確的信息，有利于小區的治安穩定。

四、我國開放式社區物業管理的建議措施

1.未來的物業管理公司可以不再需要大量的固定員工，可以在該街區內進行招聘，讓街區內的住戶自己管理自己的家園，一些日常的維護、檢修工作由他們來完成，如遇到他們解決不了的問題，上報物業管理公司后，由物業管理公司派專業人員前往解決。這樣既減輕的物業管理公司的工作壓力，也因為物業管理人員管理的是自己的家園從而提高了街區內員工對管理的積極性。物業公司也能從現在一個龐大、冗雜的公司架構變成一個精簡的管理團隊，從而讓有豐富的物業管理經驗的專業人員能更多、更好的管理不同的開放式小區。

2.未來的街區制管理，在安保方面要更加依靠警察等政府機關的力量，在這點上可以借鑒大多數西方國家的街區模式，在街區內設立一個小型的公安局，方便街區內的安保巡邏，一旦出現警情，警察也能迅速的第一時間到達現場，處理解決問題。同時也會大大提高街區內住戶對家四周的安全感。

3.國內現在許多城市分為各個區塊，區塊又分各個街道，街道又有自己的街道管理中心。我們可以將現有的街道管理中心擴大，將衛生所、幼兒園、消防隊、警察局等并入，再將街道管理中心再細化，分成幾個街區管理中心。就如同古語“麻雀雖小，五臟俱全”，這樣也大大方便了街區住戶的生活，其中的一些職位也可以讓街區住戶擔任，這樣能讓住戶主動參與進家園的管理，而不是被動的接受，同時也在一定程度上解決了部分就業的壓力，而且許多學生或者志愿者也是更多、更方便的從事社區服務工作，為需要服務的人及時送上熱心。

參考文獻：

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