淺析地籍測(cè)繪在土地開發(fā)整理中的應(yīng)用

張明虎+戴慶蘭

摘 要：隨著人地矛盾的加劇，人均耕地面積大幅下降，為了進(jìn)一步提升土地資源的利用效率，實(shí)施開發(fā)整理就顯得尤為重要。而地籍測(cè)繪又是土地開發(fā)整理的首要任務(wù)，通過(guò)先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)來(lái)獲得精確的土地權(quán)屬資料，從而優(yōu)化地籍管理，為土地開發(fā)整理提供基礎(chǔ)資料。本文在對(duì)土地開發(fā)整理與地籍測(cè)繪加以概述的基礎(chǔ)上，分析了地籍測(cè)繪的應(yīng)用意義，并探討了其在土地開發(fā)整理中的實(shí)際應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：地籍測(cè)繪；土地開發(fā)整理；測(cè)繪技術(shù)

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

土地開發(fā)整理能夠在一定程度上有效緩解人地矛盾，提高土地資源的開發(fā)、利用效率，促進(jìn)相關(guān)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在土地開發(fā)整理中，地籍測(cè)繪是其中一項(xiàng)關(guān)鍵的工作，能夠明確地籍管理中的各要素，從而為制定相關(guān)政策提供依據(jù)，因此研究地籍測(cè)繪在土地開發(fā)整理中的應(yīng)用具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、關(guān)于土地開發(fā)整理的概述

土地開發(fā)整理是指在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃確定的目標(biāo)和用途。因此，土地開發(fā)整理的基本任務(wù)即是對(duì)土地利用狀況進(jìn)行調(diào)查、改造、綜合整治、提高土地集約利用率和產(chǎn)出率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的社會(huì)條件，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。土地開發(fā)整理測(cè)繪是開展土地開發(fā)整理項(xiàng)目基礎(chǔ)工作之一，是獲取和表達(dá)土地開發(fā)整理項(xiàng)目區(qū)位置、形狀、數(shù)量和利用狀況等地籍信息要素，提供土地開發(fā)整理現(xiàn)狀圖和土地開發(fā)整理規(guī)劃設(shè)計(jì)底圖的專題地籍測(cè)繪；是以滿足土地開發(fā)整理項(xiàng)目決策申報(bào)、可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、工程概預(yù)算、項(xiàng)目實(shí)施、施工放樣、竣工驗(yàn)收以及土地開發(fā)整理對(duì)土地利用現(xiàn)狀、地形狀況等空間基礎(chǔ)地理信息的需要而進(jìn)行的一項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)的基礎(chǔ)性測(cè)繪工作。

二、關(guān)于地籍測(cè)繪的概述

（一）內(nèi)涵

地籍測(cè)繪是一項(xiàng)針對(duì)宗地位置、數(shù)量、形狀、權(quán)屬界線等要素進(jìn)行測(cè)量與計(jì)算的測(cè)量工作，以地籍圖的方式將測(cè)繪結(jié)果反映出來(lái)，從而為各項(xiàng)政策或技術(shù)措施的制定提供必要的依據(jù)。其基本類型包括了稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍以及多用途不動(dòng)產(chǎn)地籍的測(cè)繪工作。從本質(zhì)上來(lái)看，地籍測(cè)繪是為了地籍管理而服務(wù)的。

（二）應(yīng)用意義

1.有利于為土地開發(fā)整理提供精確的數(shù)據(jù)。地籍測(cè)繪通過(guò)地籍調(diào)查、控制測(cè)量、界址點(diǎn)坐標(biāo)測(cè)定、面積計(jì)算等步驟來(lái)獲得精確的土地信息。而相關(guān)的工作人員則可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行地籍管理與土地開發(fā)整理規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，并結(jié)合土地要素、交通狀況、人口分布等要素來(lái)制定更加合理的土地資源開發(fā)策略，以提高土地開發(fā)整理工作的科學(xué)性。

2.有利于降低土地資源開發(fā)的成本。地籍測(cè)繪可以為土地開發(fā)整理提供地形地貌狀況，從而明確開發(fā)難點(diǎn)與開發(fā)重點(diǎn)所在，能夠?yàn)楹笃诘捻?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提供方向。從而設(shè)計(jì)出合理的開發(fā)方案，避免因?yàn)殚_發(fā)不當(dāng)而造成的不必要損失，以降低開發(fā)成本，提高土地資源的開發(fā)效率。

3.有利于為土地資源開發(fā)提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的依據(jù)。在土地開發(fā)整理的過(guò)程中，常常會(huì)涉及到因?yàn)槿藶榛蜃匀灰蛩囟鴮?dǎo)致的地籍變化，在這種情況下，為了提高土地開發(fā)整理的效率，就必須獲得科學(xué)、有效的地籍測(cè)繪結(jié)果，從而制定合理的開發(fā)方案。而地籍測(cè)繪借助計(jì)算機(jī)技術(shù)、遙感技術(shù)、全球定位系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)等現(xiàn)代化的科技手段，能夠?qū)Φ丶Y料進(jìn)行及時(shí)有效地測(cè)繪，并對(duì)現(xiàn)有的資料進(jìn)行補(bǔ)充與調(diào)整，以保證地籍資料的有效性。

三、地籍測(cè)繪的實(shí)際應(yīng)用

（一）在土地資源開發(fā)中的應(yīng)用

地籍測(cè)繪能夠獲得詳細(xì)的地籍調(diào)查結(jié)果，借助先進(jìn)的測(cè)繪儀器通過(guò)布網(wǎng)、控制等步驟，將不同土地類型的位置、面積、權(quán)屬界址點(diǎn)坐標(biāo)、地籍圖等明確地反映出來(lái)，從而為土地資源開發(fā)與管理提供必要的數(shù)據(jù)支撐，以保證各項(xiàng)決策的科學(xué)性與合理性，促進(jìn)土地資源的有效開發(fā)，從而達(dá)到緩解人地矛盾的目的，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。

（二）在土地登記中的應(yīng)用

根據(jù)我國(guó)《土地登記辦法》中的規(guī)定，地籍測(cè)繪的結(jié)果如宗地的界線、面積等應(yīng)當(dāng)由相應(yīng)的部門進(jìn)行審核，在保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性之后再根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定進(jìn)行登記，才能夠保證地籍測(cè)繪的結(jié)果具備法律效力。因此，地籍測(cè)繪結(jié)果擁有權(quán)威性，能夠明確反映宗地的權(quán)屬等，一旦在土地使用過(guò)程中出現(xiàn)了法律糾紛，則可以根據(jù)登記過(guò)的地籍資料來(lái)進(jìn)行舉證。從而在一定程度上避免土地資源的非法利用，保證土地開發(fā)的法制性與有效性。

（三）在城市建設(shè)中的應(yīng)用

隨著城市化趨勢(shì)的加強(qiáng)，農(nóng)民工熱潮持續(xù)升溫，大量的農(nóng)村人口進(jìn)入到城市中，對(duì)城市發(fā)展的各個(gè)領(lǐng)域，尤其是在基礎(chǔ)設(shè)施的應(yīng)用與建設(shè)方面帶來(lái)了壓力。為了優(yōu)化城市建設(shè)、促進(jìn)城市周邊用地的合理利用，就需要對(duì)城郊地區(qū)的地籍情況進(jìn)行調(diào)查，為城市的外向拓展提供必要的依據(jù)。但是在調(diào)查過(guò)程中，可能會(huì)涉及到地籍的變更，這就要求相關(guān)部門必須根據(jù)地籍管理各要素的變化及時(shí)做出政策方面的調(diào)整，從而滿足不同利益主體的需求。與此同時(shí)，為了進(jìn)一步規(guī)范城市用地，還需要對(duì)土地進(jìn)行集約化的經(jīng)營(yíng)，在遵守相關(guān)法規(guī)的前提下，對(duì)用地進(jìn)行嚴(yán)格地控制。而要達(dá)到這一目的，必須加強(qiáng)對(duì)地籍的測(cè)繪，以提高土地管理的社會(huì)效益，并優(yōu)化生態(tài)效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)利用。

（四）在用地管理中的應(yīng)用

地籍測(cè)繪涉及到了權(quán)屬的調(diào)查，即土地所有權(quán)的歸屬問(wèn)題。通過(guò)對(duì)地籍測(cè)繪結(jié)果的分析，可以劃分不同的土地所有權(quán)，例如集體土地權(quán)屬、國(guó)有土地權(quán)屬等，同時(shí)也能夠?qū)Τ鞘胁疬w房屋的范圍與面積加以明確，從而為用地的管理提供依據(jù)。當(dāng)前為了更好地對(duì)地籍進(jìn)行管理，我國(guó)已經(jīng)以城市為單位建立地籍管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，通過(guò)將地籍測(cè)繪的結(jié)果錄入到資料庫(kù)中，可以讓有需要的用戶計(jì)算與查閱地塊的實(shí)際情況，從而為土地開發(fā)與地價(jià)的制定提供一定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使開發(fā)商對(duì)用地情況有更加明確的了解，避免開發(fā)過(guò)程中的盲目性。

（五）在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

在房地產(chǎn)建設(shè)中，同樣也會(huì)利用到地籍測(cè)繪，主要表現(xiàn)在3個(gè)方面。首先，地籍測(cè)繪可以為房地產(chǎn)建設(shè)方案的設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)，以保證施工的合理性。其次，地籍測(cè)繪能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)過(guò)程中安全環(huán)境的分析提供指導(dǎo)，以規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。最后，地籍測(cè)繪可以為房地產(chǎn)開發(fā)資格審批、工程驗(yàn)收等環(huán)節(jié)提供必要的依據(jù)，以保證工程建設(shè)的順利實(shí)施。除此之外，在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，還可能會(huì)面臨城市規(guī)劃、新舊城區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等問(wèn)題，如果缺乏地籍測(cè)繪的數(shù)據(jù)作為支撐，則可能會(huì)損害不同主體的利益。因此地籍測(cè)繪同樣也能夠成為房地產(chǎn)合理開發(fā)的重要保障。

結(jié)語(yǔ)

地籍測(cè)繪與土地資源的開發(fā)整理有著密切的聯(lián)系，直接影響到土地開發(fā)整理的效益。因此，為了有效推進(jìn)土地開發(fā)整理工作，取得良好的經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)效益，促進(jìn)土地資源可持續(xù)利用，提高土地的利用效率，就需要重視地籍測(cè)繪基礎(chǔ)的作用，借助先進(jìn)的測(cè)繪儀器來(lái)獲取精確的數(shù)據(jù)，以保證土地開發(fā)整理的準(zhǔn)確性。而隨著現(xiàn)代科技的不斷發(fā)展，測(cè)繪技術(shù)也在不斷進(jìn)步，我國(guó)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪儀器的研發(fā)與創(chuàng)新，從而滿足地籍管理與土地開發(fā)整理的要求，推動(dòng)我國(guó)土地利用的可持續(xù)發(fā)展。

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