基于濟南房地產市場“供給側改革”的案例分析

陳傳榮

【摘要】本文基于濟南房地產市場“供給側改革”的案例分析——為實現“供給側改革”的開展，濟南市政府應降低購房人的購房成本要精準化，金融、稅收、首付、住房公積金、購房補貼等政策要對應到具體的人群。開發商應從供給端入手，為住戶打造配套更加完善，生活品質更加尊貴的樓盤，增強消費者的購房體驗。

【關鍵詞】供給側改革；房地產市場；國家調控；創新

A Case Study of "Supply Side Reform" in Jinan Real Estate Market

Chen Chuan-rong

（Shandong Huatai Engineering Cost Consulting Co.， LtdJinanShandong250101）

【Abstract】Based on the Jinan real estate market "supply side reform" case analysis - in order to achieve the "supply side reform" to carry out， Jinan municipal government should reduce the purchase cost of buyers to be precise， financial， tax， down payment， housing provident fund， purchase subsidies Policy to correspond to the specific population. Developers should start from the supply side， for the tenants to build more perfect， more quality of life of real estate， enhance the consumer's purchase experience.

【Key words】Supply side reform；Real estate market；National regulation；Innovation

1. 前言

（1）習近平總書記第一次提出了“供給側改革”。這簡單的五個字顯示出了黨中央對如今經濟情況的判斷和治理思路的調整。出口、投資、消費的概念正在逐漸淡化，新提出的“供給側改革”一定會成為未來時期的核心。房地產市場在進行“供給側改革”之前。隨著國家的調控計劃每日的增加，房地產市場卻越調越漲，并因此引發了一系列社會問題。如今濟南的房地產市場，由于領會“供給側改革”方針及時，形成了以經十路為重點，向東西南北四向發展，眾多全國知名房企萬科、綠地、恒大等也爭相進駐濟南，濟南市的房地產市場開始了“供給側改革”之路。

（2）濟南市房地產商應不僅提供集品質及服務于一體的大體量的住、商、旅、文、老綜合體，還應提供高品質的生活方式，即通過創新實現文化、信息技術、科技創新、互聯網+應用的合成與整合以及向后期服務產業鏈延伸，建立舒適生活、健康愉悅、延年益壽的生活環境。讓住戶得到更舒適的居住體驗，回歸住宅本身的居住價值。

（3）為實現“供給側改革”的開展，濟南市政府應降低購房人的購房成本要精準化，金融、稅收、首付、住房公積金、購房補貼等政策要對應到具體的人群。開發商應從供給端入手，為住戶打造配套更加完善，生活品質更加尊貴的樓盤，增強消費者的購房體驗。

（4）近年來濟南市房地產飛速發展，愈來愈多的開發商爭相入駐濟南。但濟南的各個樓盤質量卻參差不齊，有開發商卷款逃跑變為爛尾樓的樓盤，有質量一直被投訴的不合格住宅，也有叫好又叫座的深入人心的樓盤。總體來說，濟南樓市的發展方向仍然是積極的，新樓盤的銷售速度很快，濟南房地產庫存一直穩定在5～6個月。時間進入2016年，隨著“供給側改革”逐步深入地產界的每一個人心中，從供給端發力的樓盤也并不少見，筆者考察調研了幾個最新的樓盤。下面便通過華潤城·紫云府這一項目來進行案例分析。

2. 樓盤概況

濟南華潤城紫云府，位于華潤城南地塊腹地，舜耕路與二環南路交界處東行二公里的興隆片區，北面是千佛山余脈，南面是南部山區風景區。踞首二環南路城市動脈，毗鄰環城高速，暢通東西舜耕路、英雄山路，南北走向的燕山立交橋以及連接南部山區的快速路正在修建。地塊周邊緊鄰華潤城大城優越配套體化名校教育、主題游樂版塊、區域商業、生態公園等優質資源。美國工匠進行園林修建，打造毫厘標準的人性化空間，實現居住舒適度，全明通透、方正實用。住戶擁有70年住宅使用年限，建筑面積達到21萬平方米。其中，容積率為1.6，綠化率達到百分之四十。其房價也從三期的開盤實現了三級跳，從7500均價的一期，到現在的9700均價的三期只用了一年的時間。住房現在仍然供不應求，如今僅剩了幾套房源。

3. 配套設施

3.1學區。

華潤從供給端入手，首先解決了住戶孩子的上學問題。簽約了雙語幼兒園、經五路小學以及育英中學這三所濟南知名的學校，將紫云府冠以了學區房的名號，使之無論從剛性需求或是改善性等方面來說，都有了極大的優勢。

3.2交通。

交通出行是人們關注的核心，調查問卷統計的選擇頻率最高（第三章圖3.3）。紫云府位于二環南路城市動脈，毗鄰環城高速，暢通東西；舜耕路、英雄山路，貫穿南北走向；直通燕山立交橋、連接南部山區的快速路正在修建，20分鐘可以到達城市中心。

3.3生活。

對于如今第三代第四代住宅理念的深入人心，人們對生活質量要求的提高，生活品質的高低在居民選房時的權重占比越來越高，加之“供給側改革”的要求，華潤集團充分挖掘內部動力，華潤紫云府具有時尚購物中心、溫泉養生休閑、主題游樂公園等全享式都市配套。在小區周邊，也配有山東大學興隆校區、齊魯文化公園、機械風暴大冒險樂園、水公園、光電迷城主題公園、郊野公園等供人生活娛樂的場所。

4. “供給側改革”的效果分析

（1）“供給側改革”的提出與實施，為濟南市房地產帶來了光明的道路。華潤·紫云府及時理解消化，并主動從供給端著力，為自己為濟南市民帶來了更好的住宅。在生態宜居作為泉城未來生活的今天，在千佛山南居住無疑是很好的選擇。南部山區原山森林蔥蘢環繞，周邊綠植覆蓋率達80%以上，空氣含氧量高于濟南城區，薈萃人文居住、主題游樂、區域商業、生態公園等。華潤城為打造創新理念，以山、水、林、城的自然分布為法則，構筑了屬于濟南未來家庭的新生活。同時在生活上打造創新理念，獨創公園生活“黃金1小時”的“15+20+25”散步方案，使每位住戶都可以享受到15分鐘的舒緩山路步行，20分鐘的公園游覽，25分鐘的戶外運動健身。

（2）可以看出，華潤集團推進了“供給側改革”，另辟新路，打造了與眾不同的新樓盤。華潤·紫云府從結構轉型、經營升級、品質提升等方面著手，調整戰略布局，確立了新的發展目標。

華潤·紫云府只是一個案例，在“供給側改革”深入人心的今天，在人們對生活質量高度追求的今天，相信未來濟南房地產市場會有更多這樣各方面考慮周到的第三代第四代住宅。筆者相信，隨著時間的發展，“供給側改革”于濟南房地產市場的影響就會更加的積極有效。

（3）本文從國家去年提出的“供給側改革”這一方針出發，結合濟南市房地產市場的問題與現狀，指出了“供給側改革”對濟南房地產市場的影響，以及濟南市房地產今后的發展方向。

（4）首先，濟南市政府降低購房人的購房成本要精準化，金融、稅收、首付、住房公積金、購房補貼等政策要對應到具體的人群。其次，全面取消限購政策，限購是違反憲法的政策取向，只有全面取消限購，才能打破瓶頸，擴大濟南的住房需求。最后，開發商應從供給端入手，為住戶打造配套更加完善，生活品質更加尊貴的樓盤，增強消費者的購房體驗。

（5）雖然“供給側改革”提出時間不久，但效果已經開始展現，相信在未來，濟南市房地產將伴隨著這一方針發展的越來越好，用戶、政府以及開發商會更加和諧，“供給側改革”于濟南房地產市場的影響就會更加的積極有效。

（6）相信在未來，濟南會發展更多以避霾、避寒、避暑、養生、養老、休閑、旅游、娛樂為主題的第三代第四代住宅。工資、醫保、老年卡會在全國聯網，打破兒童入托、入幼、入學的異地限制。政府監管愈加得當，開發商打造更加完美的產品，用戶享有更加高品質的生活。伴隨著“供給側改革”的進行，濟南市房地產市場將向著更好的方向發展。

（7）濟南市的房地產企業也會進一步推進“供給側改革”，挖掘自身內部動力，承擔更多社會責任無論是新型城鎮化或是舊房改造，實現企業自身社會價值和市場價值。

參考文獻

[1]李永福 《建設工程工程量清單計價與報價》 中國經濟與科技出版社 2004年.

[2]李永福.《建筑裝飾改造項目施工組織技術》 經濟日報出版社 2015.5.

[3]李永福.《園林工程施工技術與實務》 光明日報出版社 2016.1.

[4]李永福.《建設工程全過程造價跟蹤審計》 中國電力出版社 2016.6.

[文章編號]1619-2737（2017）05-09-602