房地產經濟波動的影響因素分析及對策研究

林永學

天津華北地質勘查局 摘要：隨著我國社會的快速發展，我國房地產行業得到了進一步的發展，并且已經成為我國支柱產業之一，是我國社會經濟的中流砥柱。對于我國社會經濟的可持續性發展起到了十分關鍵的作用，并且房地產經濟的波動受到了社會各界的廣泛關注和重視。本文主要講述了房地產經濟對我國經濟的影響，導致房地產經濟波動的主要因素以及相應的解決對策。

關鍵詞：房產經濟 波動因素 對策

隨著我國經濟體制改革日趨完善，進一步促進了我國房地產經濟的發展，對于我國社會經濟的健康平穩發展起到著十分重要的作用。與宏觀經濟一樣，房地產經濟在發展的時候，其往往會出現周期性波動式的趨勢，必須要采取各種措施將波動控制在合理的范圍內，才能夠保障我國社會經濟的發展。

一、房地產經濟對國民經濟及相關產業的影響

（一）房地產經濟在國民經濟發展中的主要作用

房地產經濟在我國社會經濟中最為重要的作用就是拉動國家GDP的增長，其主要可以從以下幾個方面加以體現。其一，房地產開發參與房地產投資對拉動國民經濟生產總值的直觀性和積極性。其二，能夠通過房地產投資行為拉動相關產業機構合作意向的達成，進而促進市場經濟的增長，推動國民生產總值的增長。隨著房地產市場投資行為日趨增多，能夠有效的促進了市場中消費需求的提高，所以，國民生產總值能夠得到顯著的提高。

（二）房地產發展對其附屬、關聯性產業的主要影響

國民經濟增長主要就是通過GDP直接體現出來，推動國民經濟增長的因素不僅具有房地產經濟，與房地產經濟存在緊密聯系的行業諸多，比如能源行業、金融行業以及物流行業等諸多行業。只是對于國民經濟增長來講，房地產經濟占據著主要的比例，其本身屬于中流砥柱。房地產行業本身具有產業鏈條長以及關聯度廣泛等產業特性，所以，房地產行業相關的產業，比如建筑、建材以及能源等行業，在市場上得到了進一步的促進發展，并且具有十分重要的現實影響。

二、房地產經濟波動的影響因素

（一）內生因素

1、房地產市場的供求因素

房地產市場的供求關系是不斷變化的，房地產投入需要廣大消費者的需求，如果消費者需求不能及時的跟上，那么就會導致房地產投入進入下坡路。由于勞動、技術以及資金等諸多方面是不斷變化的，進而也會導致房地產供給量出現一定的變化。由于影響房地產需求總量的因素諸多，也會導致房地產供給的波動程度比較大，并且其往往呈現出曲線變化，最終就會導致房地產總供給量與總需求量出現一定的不平衡，只是短暫的出現供求平衡。所以，必須要對房地產經濟進行科學、合理的調整，從而導致供求關系出現一定的變化，造成房地產經濟出現一定的波動。

2、房地產收益率因素

房地產收益率主要就是指房地產凈收益和投資額之間的比率，也常常被稱之為投資回報率。一般情況下，房地產開發預期收益處于上升階段的時候，房地產開發商就會增加投資，不斷的擴大開發規模，一旦預期收益下降的時候，就會減少投資，縮小規模，從而導致房地產經濟出現波動。

3、房地產投資因素

如果不斷的增加房地產投資工作，才能夠促進房地產行業的發展，逐漸的將房地產經濟促進到繁榮階段，如果減少房地產投資，就會逐漸的將房地產經濟帶入到蕭條期。房地產投資的變動與經濟周期往往都是同向共振的，從整體角度來講，房地產投資變動往往更加活躍，房地產投資更可以當成房地產經濟波動的引擎。

（二）外生因素

1、經濟因素

導致房地產經濟出現波動的經濟因素主要就是指房地產開發的宏觀因素以及其他相關因素，宏觀經濟主要就是指經濟參數和經濟變量對房地產經濟波動所帶來的影響，經濟參數以及經濟變量主要包括了物價水平以及通貨膨脹率、收入水平與消費水平以及產業結構特征等諸多方面。

2、社會發展因素

隨著我國人們生活水平質量不斷的提高，我國人們的精神文明得到了進一步的提高，所以，人們對于住房消費觀念得到了不斷的提高和完善，住房消費者對于居住環境和位置有著更高的要求，從而也會對房地產經濟帶來不可忽視的影響。

3、城市發展因素

隨著我國城市現代化進程日益加快，城市現代化進程已經成為房地產經濟發展的源動力，為了能夠適應城市現代化進程發展的需求，擴大和完善城市基礎設施和普通住房已經成為主要的發展趨勢。另外，隨著我國人口的增長以及交通運輸行業的快速發展，也進一步促進了我國城市現代化的發展，其能夠直接影響到房地產經濟的發展，導致房地產經濟周期性波動的出現。

4、政策因素

政策因素也是造成房地產經濟波動出現的主要因素，其主要就是指政府在房地產經濟方面的宏觀經濟政策，比如產業政策、貨幣政策以及財政政策等，從而對房地產經濟的各個方面進行了宏觀調控，會引發房地產經濟波動的出現。

三、預防我國房地產經濟波動的主要對策

（一）調整房地產投資政策

為了能夠保障我國房地產經濟的可持續性發展，在其投資政策制定和頒布的時候，必須要重視以下幾個經濟現象。其一，投資主體結構的變化會對房地產周期的變化帶來較大的影響，其主要原因就是因為國有企業產權不清以及沒有風險規避等機制，從而會出現房地產經濟波動的現象。其二，必須要關注房地產投資規模的變化，必須要保障房地產投資規模與宏觀經濟規模適當，不能脫離宏觀經濟的支持，保持房地產投資占據固定資產投資的合理比重，避免比重過大或者過小。其三，投資結構必須要合理。房地產開發投資必須要保障其科學性、合理性，必須要重視市場調研和市場定位等工作，保障房地產投資開發能夠真正的建立在市場需求的基礎上，成為市場需求拉動型投資擴張模式。其四，必須要不斷的完善和規范政府投資，政府必須要重視房地產行業的發展戰略，適當的調整政府投資，及時的完成土地開發以及安居工程等政府型房地產開發活動，并且實現對房地產投資行為的間接調控工作。endprint

（二）規范土地市場

必須要不斷的規范土地市場，加強政府土地批租管理工作。其主要可以從以下幾個方面加以控制，其一，必須要控制好總量，嚴格的按照相關規定和標準進行行政劃撥用地，必須要實現土地管理權的統一管理，對土地出讓實施總量控制，并且科學、合理的制定合理的土地供應計劃，嚴格的審批行政劃撥用地，監控土地的最終用途。其二，必須要規范操作，實現招標拍賣。必須要完善我國傳統的土地轉讓方式，逐漸的實現市場化的招標、投標以及拍賣等形式，減少行政性土地出讓方式，改變土地出讓過程中的違規操作。其三，政府壟斷城市土地出讓市場，必須要不斷的加強政府土地供給能力，及時的放開土地轉讓市場，能夠保障企業通過土地二級市場轉讓城市土地使用權，保障土地在市場機制的調控下實現優化配置和重組。其四，必須要完善和創新市場化的新型土地供應機制，由政府壟斷土地一級市場的出讓行為，土地出讓逐漸的實現招標以及拍賣方式等過渡，最終避免房地產經濟波動的出現。

（三）完善我國房地產市場開發金融制度

房地產市場開發金融制度作為我國房地產行業的重要組成部分，必須要不斷的完善和創新，其主要可以從以下幾個方面加以控制。其一，必須要實現我國房地產開發多元化融資體系，目前，我國房地產行業的主要融資渠道包括了商業銀行貸款以及房地產信托等方式，必須要結合新時代發展的步伐，不斷的創新和完善，進行多元化渠道的發展。其二，必須要不斷的完善我國住房消費的多元化融資體系，我國主要的住房消費融資渠道包括了商業按揭貸款、住房合作基金以及政府優惠政策等，方式比較匱乏，必須要不斷的豐富。其三，必須要培育住房抵押貸款證券化，證券化是國外發達國家普遍使用的金融手段，其主要作用就是解決流動性差、規避市場風險等作用，能夠進一步促進我國房地產行業的發展。其四，必須要建立科學、合理的住房金融管理制度，為了能夠從根本上實現房地產融資渠道的多元化，不僅需要房地產企業積極的探索，還必須要加強金融體系以及制度方面的建設工作，為房地產融資創造一個良好的環境。

（四）全面提升市場調查力度

必須要不斷的提高市場調查力度，才能夠明確市場定位，一般情況來講，投資主體結構會對未來市場周期的發展帶來較大的作用和價值，目前我國一部分企業存在著職責不明確以及風險防范機制不健全等問題。必須要關注和重視房地產投資規模，讓投資規模能夠適應經濟發展，保障比重的合理性。必須要建設理性的投資結構，意識到市場定位和市場調研的重要性，并且以市場需求作為基礎來建設發展戰略。

房地產經濟波動的影響因素諸多，必須要結合實際情況，不斷的完善和創新房地產經濟管理體制和宏觀政策，才能夠控制其波動范圍，有助于我國和諧社會的構建。

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