北京地區住宅價格合理性研究

王善才

北京新奧集團有限公司

摘要：作為歷史悠久的古都，北京承載著太多的責任。作為中國快速發展的城市代表，其住宅產業的發展也深受各方關注。住宅市場快速發展為經濟帶來利好，同時也為政府及相關機構拋出難題。近幾年，北京市住宅市場快速發展，住宅價格持續上揚，而超速發展的背后，供需矛盾逐漸凸現，價格不合理性逐漸顯現，住宅信貸余量暴增，為住宅市場的發展及商業銀行信貸管理埋下巨大的隱患。本文旨在通過研究分析北京市住宅市場的發展情況，并通過剖析銀行住宅信貸和住宅價格之間的關系，來探究2005年至2014年十年間，北京地區住宅價格與住宅信貸量之間的相互作用是否發生變化，住宅價格是否虛高，探尋有效調控住宅價格的金融及行政手段，以實現政府調控住宅價格的政策目標。

關鍵詞：北京市 住宅 信貸 政策

一、住宅市場分析

住宅是房地產的一種。住宅作為一種特殊商品，有其獨有的特性。首先，其位置固定、不可移動，形成了完整的立體空間，并由此產生了區域性，區域性直接影響著住宅的供需與價格。其次，住宅這種商品開發周期很長，且所需資金投入巨大，壽命也比一般商品長很多。盡管我國住房使用壽命受限于期限土地使用權，但居住用地的最高年限也有70年之久，這就形成了住宅的高保值性。特別是在我國優質投資產品匱乏、住宅剛性需求巨大的情況下，多數投資者在資金允許的情況下，愿意投資于住宅，以求資產保值增值。

（一）住宅價格影響因素分析

根據市場供求理論，均衡價格是由供給量和需求量決定的，住宅市場同樣如此。影響住宅供需的因素，無論直接間接、主要次要，都會影響住宅價格，也可以說最終都會反映到住宅市場價格上。下文將從供給、需求、其他方面，三個角度探討影響住宅價格的諸多因素。

1、需求角度分析

（1）地區人均生產總值

住宅產業早已成為我國經濟發展的支柱型產業，特別是在大中型城市，對經濟發展有著巨大的推動作用，而其價格也同樣受到地區經濟水平的影響。

衡量地區經濟發展水平的一個重要指標是人均生產總值，它的穩步提升代表著經濟的繁榮發展，就業率的提升，投資的擴大。一般來說，當地區經濟繁榮，人均生產總值不斷上升，收入水平、居民購買力不斷提升，投資水平不斷提高，住房需求也會不斷增加，住宅市場價格勢必隨之上揚。

（2）人口數量與素質

對于我國這樣的人口大國來說，住宅市場的需求主體無疑是居民。人們為了滿足生活需要，對購買住房產生巨大的剛性需求。因此，一個地區的人口數量、結構、素質等都會對該地區住宅價格產生重要影響。一般而言，人口數量大且不斷增長的地區對住房的需求會不斷增加，當人口數量的增長速度超過住房供給的增長速度時，住宅價格會不斷上漲。

（3）人均可支配收入

人均可支配收入反映某一國家或地區的居民購買力水平，一直被認為是消費開支的決定性因素，常被用來衡量一國生活水平的變化情況。在其他因素一定時，人均可支配收入水平提高，人們的購買力水平也會相應提高，隨著財富的積累，無房者則會產生對房子的基本需求，有房者則會產生改善生活質量或對房地產投資的需求，使得住宅需求穩步提升，進而引起房價的變化。

2、供給角度分析

（1）住宅開發投資額

住宅開發投資額，反映住宅市場潛在供給量，是反映一個城市住宅市場的總體規模和繁榮程度的重要指標。住宅開發投資額直接影響住宅的供給，并通過供給的變動，影響價格。

一般認為，如果年度開發投資額多，住宅的供應量就會增加，隨之價格下降。即住宅開發投資額與住宅市場價格反向變動。但值得注意的是，住宅開發投資額與住宅價格的關系不是絕對的。如果住宅開發投資額的增加并未導致供給的上升，而是提升住宅的質量、檔次等等，則不但不會引起住宅價格的下降，反而可能會引起價格的提升。

（2）土地及建安成本

商品的成本往往是決定其供給量的重要因素，因此，商品成本在一定程度上影響商品價格。住宅價格包括所占用土地的價格和房產本身的價格，因此，土地成本和建安成本是影響住宅供給量，進而影響住宅價格的重要因素。

3、其他因素分析

政策調控是一個地區、一個國家對于住宅市場進行合理管控的重要手段，包括多個方面，例如中央和地方政府出臺的各種相關法律法規、行業政策、相關制度等等。通常包含稅收政策、金融政策、土地政策和行政手段等方面。

首先，政府宏觀調控中的一個重要手段便是稅收政策。不同稅種、稅率、征收辦法等對住宅價格的制約程度不同。因此，政府往往通過調整稅種、稅率、征收環節等來影響住宅市場的供給與需求，進而調整房價。

其次，在我國土地政策也會對住宅價格產生較大影響。2004年，土地管理制度再出大舉措，自此日后所有經營性用地出讓全部實行招標、拍賣、掛牌制度。“招拍掛”制度有利于規范土地市場秩序，促進房地產企業的發展，但同時也導致了土地價格和房價的高漲。

（二）北京地區住宅市場發展現狀及存在問題

近幾年，國內經濟增速放緩，改革不斷深化，北京地區也隨之進入“新常態”發展階段。作為首都，北京自古以來便是全國政治、文化、科教和國際交往中心，人口向北京遷移的跡象仍然存在，北京市的運行壓力仍不斷上升。特別是近兩年，北京市空氣污染、交通擁堵等問題愈發嚴重，未來北京市將發展重心轉移到落實城市功能定位，疏解北京市的核心功能。隨著住宅調控政策日益完善，有效調節住宅市場供需狀況，北京市住宅市場也逐步走向成熟，將步入一個溫和的發展周期。下面將從北京地區住宅開發、供給、需求等方面進行具體分析。

1、地價高漲拿地縮減

房地產開發投資額一直是反映房地產業整體情況的風向標，是對房地產開發成本的直觀反映，而在房地產開發成本中土地購置費又占據主要份額。表1.1列示了北京市2010-2014年房地產開發投資額與土地購置價款數據，并計算相應的增長率及土地購置價款在房地產開發投資額中的占比情況。2010-2014年，北京市土地購置費占房地產開發投資額的比重始終保持在40%左右，上下浮動5%。可以說，土地購置費對房地產開發投資額有較大影響，而土地資源的有限性，勢必導致土地購置價格增長，購置費用提高，進而使得投資成本上升。

2、住宅用地量跌價漲

如圖1.2 中綠色折線所示，在北京，住宅投資相對于寫字樓和商業用房而言一直占據房地產開發投資額50%左右。

2010-2014年，北京市住宅開發投資僅在2012年出現下降，同比降幅8.5%，其余各年均較上年呈現增長。特別是2010年，北京住宅開發投資陡然增加，增長率高達66.4%，自2010年后，北京的住宅開發投資額均保持在1500億元以上。2012年出現下降與北京出臺的土地供應計劃要求2012年政策性住房計劃供地量占住宅用地供應量的50%以上，政府土地供給意愿很低有關。2013及2014年，北京市住宅開發投資均繼續增長，2014年開發投資總額逼近2000億元，但住宅投資額的上漲并不意味著住宅開發市場的火爆。近兩年北京市居住類用地價格也在大幅上升。2014年北京市住宅類用地的平均樓面價達到14557元/平方米，創下歷史新高，環比2013年每平米漲幅為51%。但須注意的是，2014 年北京市土地市場呈現明顯的量跌價漲態勢。特別是在住宅用地方面，北京市共成交宅地52宗，比去年同期減少29.7%；建設用地面積423.35萬平，比去年同期大幅下滑41.4%；規劃建筑面積900.7萬平，比去年同期大幅下滑32.1%；成交總金額達1311.1億，比去年同期增長2.6%。

3、調控失效價格走高

北京地區2006年至2014年間新建住宅及二手住宅的同比價格指數在趨勢上呈現同步變化，即兩者價格基本同增同減，兩者變化均呈現山峰形狀?？梢姳本┑貐^近幾年同比價格指數震蕩波動，受金融危機影響，住宅價格于2009年及2012年出現負增長，而隨后的調控政策又使得2010年及2013年價格大幅上漲。

2014年受2013年新“國五條”及后續控制政策的影響，房地產市場下行預期的影響，新建住宅及二手房價格增長力持續下降，甚至于2014年9月開始出現負增長。但若剔除保障性住房的數據，近三年北京市住宅商品房的均價持續上漲，近兩年漲幅均超過10%。可見，若單就商品住宅而言，北京市房價在市場如此低迷之時，依舊高漲。近幾年在中國，特別是一線城市，陷入了房價越調越高的怪圈，政府的限價措施只能遏制短期的激增，對于長期供需失衡及價格非合理性毫無效果，調控政策一再失靈，政策悖論不斷上演。

二、住宅信貸市場分析

基于住宅這種商品的特殊性，住宅產業一直是典型的資金密集型產業，無論在開發期、建設期、銷售期都需要大量的資金支持，可以說住宅產業的發展離不開金融業的支持。在我國，住房信貸始終是銀行業務中最活躍的一個。在我國住宅信貸以抵押貸款為主，主要包括住宅開發貸款和個人住房抵押貸款。

自1998年，我國住房制度改革，取消福利分房，住房進入市場化，住宅市場與金融進一步融合，金融業特別是信貸對住宅產業的支持不斷加大，信貸余額迅速增長。不僅住宅開發貸款逐年上升，個人住房按揭貸款也與日俱增，且據統計住宅類貸款增長的速度遠高于銀行整體信貸增長的速度，也使得住宅信貸風險逐步暴露。

如圖2.1所示，近五年來，我國房地產貸款余額增長近85%，其中房地產開發貸款與個人購房貸款也穩步提升，特別是個人購房貸款增長近80%，到2014年末余額達到11.52億元。

（一）房企開發貸款余量穩增

相較于其他行業而言，住房開發投資金額巨大，回收期常，具有較大的風險。也正因為投資額巨大，住宅開發企業無法完全依靠自有資金維持發展，往往有較大的資金需求，而我國金融市場發展仍不完善，相關的產品、融資渠道較為匱乏，時至今日住宅開發仍依靠于商業銀行信貸，特別是北京等一線城市，住宅開發投資額中有大部分是高額的土地購置費用，使得住宅開發投資信貸需求不斷上漲。

如圖2.2所示，北京地區近年來房地產開發資金情況，圖中紅色折線表示貸款的同比增長率水平，可以看出房地產開發貸款在2010年及2011年出現下降，其余各年均上升，到2014年末，北京市房地產開發投資額中銀行及金融機構貸款總額為2183.68億元，同比增長18.9%。

（二）個人購房貸款余額提升

個人消費性貸款在我國一般包括個人住房貸款、住房裝修貸款、汽車貸款、助學貸款、大件耐用消費品貸款、旅游貸款及其他貸款，而這其中個人住房貸款絕對是主角。如下圖所示，2010年至2014年全國個人購房貸款與個人消費性貸款情況，可以看出盡管近年來個人購房貸款所占的比重呈下降趨勢，但一直占比75%以上，2010年時占比達到85%，可見個人購房貸款絕對是我國個人消費性貸款中最重要的部分。而這一點不僅在全國如此，在各地區亦是如此，在北京這樣的一線城市更是如此。

三、北京地區住宅信貸與住宅價格相互關系分析

（一）變量選取

為了解析北京住宅價格與住宅信貸之間的相互關系，本文選取了北京市住宅銷售價格指數、北京市住宅開發貸款余額、北京市個人購房貸款余額、北京市居民可支配收入、北京市住宅開發投資額、狹義貨幣供應量M1六個相關變量來進行分析。

影響住宅價格的因素很多，而其中從需求與供給的角度來講，影響較大的因素分別是居民可支配收入和住宅開發投資額，選取可支配收入在于其直接影響居民購買力水平，選取住宅開發投資額是因為開發行為直接影響住宅的供給量。此外，住宅價格受政策影響較大，特別是國家宏觀經濟政策及商業銀行信貸政策。本文選取狹義貨幣供應量M1，因為在央行調節宏觀經濟的眾多貨幣政策中，調節貨幣供應量是最為直接的，貨幣供應量增加會使金融機構的可貸資金增加，進而增加貸款，從而促進投資與消費，反之減少貨幣供應量則會收緊銀根，減少貸款發放。商業銀行信貸政策方面選取住宅開發貸款余額與個人購房貸款余額兩個變量，以求分別從投資與消費兩方面理清住宅價格與金融支持的互動關系。

（二）結論分析

通過對2005年1月至2009年12月及2010年1月至2014年12月兩個階段的各變量月度數據進行實證分析，可以得出如下結論：

首先，兩階段住宅價格與住宅開發貸款、個人購房貸款的相互關系發生明顯變化。其中變化最大的為住宅銷售價格及個人購房貸款在受到沖擊后產生的變動。在2004年至2010年的月度檢驗中，住宅開發貸款與個人購房貸款都會促進銷售價格的上漲，而在2010年以前，開發貸款僅會引起銷售價格的波動，個人購房貸款并不會對銷售價格產生影響。在2010年以前，住宅銷售價格及開發投資額的上升會導致個人購房貸款出現波動，而在2010年至2014年的月度檢驗中，住宅銷售價格的上漲及開發貸款的增長會使得個人購房貸款大幅提升?？梢姡S著北京市住宅產業的不斷深化發展，住宅改革的不斷深入，住宅金融體制的不斷完善，住宅市場的高價格高利潤高收入不斷吸引著開發商、銀行、消費者的進駐，住宅價格與個人購房貸款、住宅開發貸款之間的相互作用也隨之轉變。住宅價格的上漲已不再是單純的供需變化所致，而是受到住宅信貸水平的影響；住宅信貸水平也不再只受到開發供給與購買需求的影響，住宅價格的上揚也會影響住宅信貸水平?，F階段北京市住宅價格不斷攀升，個人購房信貸不斷上漲，住宅開發異?；鸨?，已形成相互影響、相互促進的循環，住宅價格與住宅信貸量存在一定的不合理性。倘若如此循環發展下去，北京市住宅市場及相關的金融產業將存在巨大的風險，住宅價格將逐漸泡沫化，若泡沫破裂，相關產業鏈的各個環節都將受其影響，而住宅開發銷售對銀行信貸的高依存度勢必導致相關信貸逾期、不良、無法收回，引致銀行信貸風險，社會房地產市場及金融市場都將出現震蕩，整個社會經濟運行受阻，存在巨大隱患。

四、北京住宅市場發展建議

北京地區住宅市場價格與住宅信貸之間的關系不斷變化，特別是2010年后，住宅價格、住宅開發貸款、個人購房信貸之間形成相互促進的網絡，勢必預示著北京地區住宅市場、住宅信貸市場的火爆存在著不合理性，住宅價格過高，剛性需求仍就無法被完全滿足，個人購房信貸激增，住宅開發異常火熱都隱藏著諸多風險與危害。住宅作為人民生活最基本的保障，直接關系著社會的穩定與發展。因此，如何避免泡沫與危機的發生，如何合理調整政策，在不影響經濟發展的同時，使住宅市場，住宅金融市場更加持久健康的發展，是亟待解決的難題。本文根據前面的研究與檢驗，針對北京市的發展，為北京市住宅市場發展提出如下幾點建議：

（一）深化土地改革

近年來，北京市住宅開發投資額上漲與住宅價格攀升有著相互促進的關系，因此，要從源頭控制住宅開發投資額，降低開發成本，進而緩解價格不合理上漲。北京市住宅開發投資額中有很大一部分是土地購置費用，而土地購置費用的較高與我國的土地制度有著密不可分的關系。據統計，我國各省市的土地出讓金已成為其財政收入的重要來源，甚至有超過稅收的情況，足以見得，我國土地改革仍需加快腳步病不斷深化。國家和地方政府過渡依賴土地收入，將給地區的發展帶來諸多問題，資源將無法合理利用，導致土地價格不斷攀升，進而導致住宅價格上漲，因此，深化土地制度改革，尋找適合我國國情及地方發展的土地政策，破解“土地財政”的難題，深化相關稅制改革，從根本上控制住宅價格。

當然，北京市土地價格攀升，在一定程度上是北京市的特殊地位導致，隨著城市人口的不斷擴張，國際交流的不斷深入，北京作為國際大都市、歷史古都，承載著其獨特的責任與使命，作為中國面向世界的窗口，北京市近年來不斷增強自身實力，特別是增強基礎設施、軌道交通的建設，完善的城市化設施，優質的軟硬件，使得北京市土地價格自然上漲。因此，在改變制度的同時，也要適時調整步伐，促進北京地區土地與住宅價格走向合理化。

（二）調結構促需求

北京市住宅市場供給存在一些不合理的情況，特別是近幾年住宅待售面積大幅提升，三年以上的待售面積在近五年更是漲了一倍，北京市住宅市場供給結構隨著市場的不斷發展，牟利的開發商與投機者不斷增加，出現越來越嚴重的不合理情況。開發企業的供給無法滿足消費者的需求，供需不匹配，導致北京住宅產業在開發過度的同時，出現資源浪費。因此，北京市需通過政策來引導住宅市場供給結構轉變，不斷研究市場的需求情況，聽取各階層的意見與建議，了解人民群眾最根本的想法，持續引導住宅開發企業將需求細分，將住宅差別化，以促進需求的釋放，滿足各種需求，并保障開發企業的利潤追求。此外，北京市應繼續加大對保障性住房建設的支持力度，切實按照設定的目標，完成保障性住房的供應量，切實解決民生問題，保障人民群眾的生活。要增加經濟適用房、廉租房等保障性住房的供給，堅持在土地開發中要求一定比例的保障性住房建設用地，促進開發商住宅供給的合理配備，并不斷促進租房體制改革，完善廉租房建設，保障百姓的居住需求。

五、結論

本文通過分析住宅市場、住宅信貸相關理論及北京市住宅市場、住宅信貸發展現狀，理清了北京市住宅市場及住宅信貸目前面臨的主要問題，并經實證檢驗，探究北京市近十年住宅市場價格與住宅信貸量之間互動關系的變化，發現北京市調控政策失效的緣由，為北京市住宅市場及住宅信貸的良好發展提出相關建議。

由于資料及數據的局限性，加之本人知識儲備及能力水平的不足，本文對于問題的討論僅停留在淺層，還有很多需要深入探索的地方，如土地制度改革、銀行信貸風險防控實際操作的局限性等等，有待更多研究。

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