化解重慶養老地產發展困境之路徑

王靜怡+王孝德

一、重慶養老地產現狀及困境

（一）老齡人口比重大

據有關資料顯示，截至2015年底，全市戶籍總人口3371.84萬人，其中，60歲及其以上戶籍老年人口677.41萬人，占總人口的20.09%，比全國老齡化率的16.1%高出了3.99個百分點；65歲及以上戶籍老年人口454.39萬人，占總人口的13.48%，比全國平均水平10.1%高出3.38個百分點，是西部第一個進入老齡化社會的城市。根據重慶“十三五”人口發展規劃，2020年重慶戶籍人口3400萬人。按照年平均增長率法和一元線性回歸模型法綜合分析推測，2020年重慶60歲以上的老人將達到830萬人，占戶籍總人中的24.4%。也就是說，每百個人中就有24個60歲以上的老年人，而在2010年每100個勞動年齡人口才負擔16個老齡人。由此可見，重慶老齡化形勢嚴峻。

（二）養老床位供給少

目前，全市共有城鄉養老機構1408所，床位16.8萬張。其中，城鎮福利院、社會福利中心、老年公寓等348所，床位5.7萬張。農村敬老院1060所，床位9.2萬張。僅按6%的老年人需要機構養老服務計算，目前全市需要機構養老服務的老人約40萬，與現實中的16.8萬張床位相比，還有23.2萬張床位的供需缺口。到2020年重慶市60歲以上的老齡人將達到830萬人，按6%的老人需要機構養老服務算，將有50萬張的床位需求，3年之內需要新增床位33.2萬張。

（三）養老地產有市場

“養老地產重點問題專題研究”問卷調查顯示，2409位受訪者中過半人數選擇在家養老，占比為51.1%；選擇社區日間照料中心的被訪者占比為18.9%；高達30%的被訪者選擇租住養老機構或購買養老地產。根據《老年人居住建筑設計標準》（GB-T50340-2003）所規定的老年地產人均建筑面積和用地面積，結合重慶市實際情況，按人均居住建筑面積為30米2/人，人均用地面積100米2/人，可推算2020年全市需要新增的養老地產建筑面積約996萬米2，占地面積3320萬米2。由此可見，養老地產發展有很大的空間。中青年為父母考慮，是購買養老地產的主力人群。購買養老地產看重的是小區配套設施、周邊良好的生活環境及醫療條件，且把兩室兩廳戶型作為購房首選。在重慶老年化趨勢加劇背景下，養老地產市場需求潛力大，需要加大對大眾化養老地產市場的培育和產品供給。

二、發展重慶養老地產的建議

（一）鼓勵庫存非住宅商品房適老化改造

對未開發的商住項目，規劃部門盡可能調整規劃，增加養老用房和養老設施；對已開發建成的非住宅商品房，應鼓勵養老地產的使用權人改變房屋用途，進行適老化用房改造。鼓勵庫存非住宅商品房適老化改造有三個作用：

一是有利于非住宅商品房去庫存。截至2016年底，全市非住宅商品房庫存達3043萬平方米，其中，辦公用房719萬平方米，商服用房2324萬平方米。總體上商業用房庫存量較大，特別是隨著電商的不斷發展，實體商業門面出租越來越困難。通過庫存商業用房適老化改造，可有效加快房地產企業資金周轉，消化商業用房庫存，解決企業資金不足的問題。

二是符合老年人生活習慣。從老年人的心里特征和生活習慣來看，老年人喜歡熱鬧，在安靜環境里容易產生孤獨感和空虛感。現有庫存商業房大多處于鬧市區，有完善配套設施。通過對現有庫存商業房適老化改造，不僅可以滿足老年人喜鬧的心理需求，同時在鬧市區也便于充分利用現有醫療設施設備和服務，便于獲得更社會化養老服務。

三是利于調整房地產供應結構。目前我市商業用房明顯較多，比重偏大，房地產供應結構不合理。隨著我市進入人口老齡化，健康養老需求逐步增加。對現有庫存商品房適老化改造，既可豐富現有房地產產品供應體系，滿足養老居住需求，又能順應房地產發展趨勢，促進房地產結構轉型。因此，建議市政府出臺支持、鼓勵非住宅商品房適老化改造的政策，推進非住宅商品房適老化改造工作。

（二）科學編制養老地產發展規劃

目前，重慶的養老地產處于無序發展的狀況，沒有規劃的引導。應結合老年化發展趨勢及養老需求特征，科學編制全市養老地產發展規劃，將養老地產納入全市經濟和社會發展的整體布局，對養老地產發展規模、選址要求、配套設施標準、發展模式、保障措施等統籌規劃，合理安排。

一是鼓勵養老地產建設與醫療機構在同一區域統一規劃、統一設計、統一建設、共同運營。借鑒重醫青杠老年護養中心的經驗，發展“醫養結合”型的養老地產。

二是養老地產用地納入土地利用總體規劃和養老服務設施布點規劃。各級地方政府應結合當地社區公共配套用房建設，將養老地產用地納入城鎮建設土地利用總體規劃和養老服務設施布點規劃。根據當地具體情況，結合每個社區配建養老用地面積標準，相對集中地進行配建養老地產，以滿足養老需求，促進重慶養老地產健康發展。

（三）加大養老地產用地保障

一要確保用地增量。社會力量興辦營利性養老地產的建設用地，按照國家對經營性用地的有關要求優先保障供應，并制定支持發展養老地產的用地政策。如采取招拍掛出讓方式供地的，所需地價款可在出讓方案規定期限內分期支付；招拍掛出讓的起始地價，可以根據當地基準地價，參照社會公益事業類地價進行評估。

二要注重盤活土地存量。鼓勵社會力量通過整合利用閑置土地資源發展養老地產，特別是要支持鼓勵企業改造企業廠房和閑置的學校、幼兒園、醫院、科研院所等公益性用地，興辦規模化、連鎖化養老地產機構，以盤活現有土地存量。在土地規劃中可將相關用地調整為養老服務用地，同意其改變土地用途；對國有企業搬遷后的廠房以及原有養老用地用房改（擴）建養老地產的，在符合相關規劃前提下，可以適度提高建筑容積率和建筑密度，增加建筑面積部分的土地出讓金按有關“退二進三”優惠政策執行，以解決養老地產投資成本回收期長，利潤不如直接開發房地產大等問題。

（四）拓寬養老地產融資渠道

一是政策性銀行應支持鼓勵養老地產發展。政策性銀行貸款利息率較低、期限長，有特定的貸款服務對象，其貸款具有指導性、非盈利性和優惠性等特征，在貸款規模、利率、期限等方面比商業銀行要寬松和優惠。隨著老齡化趨勢的不斷加劇，國家也在逐步加大對老年產業發展的扶持力度。我市應將養老地產的開發，尤其是非營利性配套設施，如老年醫院、老年康復中心等應作為政策性銀行的貸款對象，以支持養老地產的發展。

二是支持養老企業“集合貸款”融資。單個養老地產企業因受多種條件的制約難以取得銀行的授信，金融部門應支持鼓勵養老地產企業化零為整“集合貸款”融資。即由擔保中心作為中介，選擇一定的養老地產企業，采取“統一管理，集中辦理手續，統一授信，統一和銀行談判”的方式，向銀行申請貸款，解決養老企業資金瓶頸。

三是助推養老地產企業上市融資。目前我國己經形成主板、中小企業板、創業板、私募市場和場外交易市場并存的多層次資本市場結構。我市可根據養老地產企業發展情況，推動一批有實力的養老企業在資本市場上選擇合適的板塊尋求上市融資。

（五）加大財政資金對養老產業的支持力度

市財政應將發展養老服務事業方面的經費納入預算范疇，并重點培植一批示范性的社會養老機構，將部分預算資金用于鼓勵、扶持和資助各類社會力量興辦養老服務。對公辦養老地產與民辦養老地產一視同仁，實現公平競爭。有針對性地對養老地產的設施和項目進行專項資助，對養老地產設施的新建和改造、愛心護理工程進行專項資金資助；符合規劃要求的養老地產可以通過土地置換遷建、擴建，置換所得全額用于開辦和經營養老地產。

作 者：王靜怡，西南大學地理科學院碩士研究生

王孝德，重慶市國土房管局總工辦主任

責任編輯：宋英俊