房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本控制措施探討

陳紅英

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)不斷進(jìn)步，國(guó)家利好政策頻出，大小房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相囤地開(kāi)發(fā)建設(shè)，在這生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注和重視成本管理和控制這個(gè)和利益直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)，為贏取更多的利益，有必要對(duì)成本控制措施進(jìn)行研究與探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；招投標(biāo)階段；成本；控制

1.概述

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇和政府不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將趨向理性化。受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，2016年房地產(chǎn)需求或呈現(xiàn)低迷趨勢(shì)，投資投機(jī)性需求進(jìn)退難舍，消費(fèi)性需求謹(jǐn)慎觀望。不斷披露的“空城、鬼城、公務(wù)員售樓”等案例說(shuō)明，在許多城市區(qū)域，供大于求的風(fēng)險(xiǎn)在不斷積聚、膨脹。這時(shí)，成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的可能性和贏利的空間大小，它是貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線，通過(guò)參與決策，拿地，定位，策劃，營(yíng)銷，招投標(biāo)，施工，材料采購(gòu)，竣工驗(yàn)收，后評(píng)估等各環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。

工程招投標(biāo)對(duì)具體工程來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)十分重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及到設(shè)計(jì)、工程、材料、成本、營(yíng)銷等多部門的實(shí)際運(yùn)作，其控制要點(diǎn)在于投標(biāo)單位的選擇、招標(biāo)文件的制定（包含招標(biāo)書(shū)、圖紙、工程量清單編制、材料設(shè)備、報(bào)價(jià)承包方式、標(biāo)前答疑等）、評(píng)標(biāo)（報(bào)價(jià)分析、商務(wù)談判）和定標(biāo)。難點(diǎn)在于編制高質(zhì)量的招標(biāo)文件，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。把控好這一系列活動(dòng)，才能更好的控制房地產(chǎn)成本。2房地產(chǎn)招投標(biāo)的現(xiàn)狀以及存在的主要問(wèn)題

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在招投標(biāo)階段成本控制還存在一些問(wèn)題，具體表現(xiàn)有：（1）權(quán)力標(biāo)”及“關(guān)、系標(biāo)”太多，投標(biāo)人借助地方行政領(lǐng)導(dǎo)干部的關(guān)系，以權(quán)利壓制招投標(biāo)正常程序；（2）缺乏有效監(jiān)督機(jī)構(gòu)和管理體制，評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成人員不符合要求，個(gè)別評(píng)標(biāo)人員對(duì)評(píng)標(biāo)不認(rèn)真、不負(fù)責(zé)。甚至以權(quán)謀私等等；（3）招投標(biāo)程序管理不嚴(yán)，招投標(biāo)文件編制不具體；（4）評(píng)標(biāo)辦法設(shè)置不合理，評(píng)標(biāo)困難，結(jié)果不理想；（5）投標(biāo)單位掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重，有些投標(biāo)單位不具備要求的施工資質(zhì)和能力，就借用別的施工企業(yè)資質(zhì)，中標(biāo)后再轉(zhuǎn)包或分包，獲得工程利益，使工程項(xiàng)目質(zhì)量得不到應(yīng)有的保證。文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，主要從供方選擇、招標(biāo)文件的編制、發(fā)包模式的選擇、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)等方面研究招投標(biāo)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)階段的成本控制

3.1供方的選擇

在項(xiàng)目實(shí)施前，擇優(yōu)考慮有實(shí)力的供貨方和施工方，相比其他中小企業(yè)，他們自身的管理水平和資源的有效配置，在一定程度上降低了成本。避免項(xiàng)目實(shí)施中額外的成本追加。

3.2招標(biāo)文件的編制

編制高質(zhì)量的招標(biāo)文件，是招標(biāo)階段的一個(gè)難點(diǎn)，該項(xiàng)工作做好了，對(duì)成本的控制就有了框定性作用。因此，在編制前，應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行全面充分的了解，從國(guó)家行業(yè)的要求、技術(shù)規(guī)范、行業(yè)市場(chǎng)行情等方面進(jìn)行全方位、多角度的調(diào)研，結(jié)合招標(biāo)人的需求進(jìn)行分析，對(duì)專業(yè)性強(qiáng)問(wèn)題，要與法律專家、采購(gòu)專家、技術(shù)專家溝通協(xié)作，為科學(xué)合理的編制招標(biāo)文件提供保證。其次，合理選擇評(píng)標(biāo)辦法和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。編制評(píng)標(biāo)辦法和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)考慮所采購(gòu)的貨物類型、相關(guān)技術(shù)要求、市場(chǎng)供求狀況、潛在投標(biāo)人的數(shù)量等因素。一般來(lái)講對(duì)于具有通用技術(shù)、性能標(biāo)準(zhǔn)或者招標(biāo)人對(duì)其技術(shù)、性能沒(méi)有特殊要求的原材料類物資，或技術(shù)規(guī)格、性能、制作工藝要求統(tǒng)一，標(biāo)準(zhǔn)化程度高的物資，可以采用經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法。

3.3發(fā)包模式的選擇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目工期、質(zhì)量、投資控制等具體要求，合理地確定發(fā)包模式，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。不同的模式，有不同的優(yōu)點(diǎn)和不足。比如施工總承包發(fā)包模式，在投資控制方面的優(yōu)缺點(diǎn)是在開(kāi)工前就有較明確的合同價(jià)，有利于業(yè)主對(duì)總造價(jià)的早期控制，但若在施工過(guò)程中發(fā)生設(shè)計(jì)變更，則可能發(fā)生索賠；而平行發(fā)包的利弊是：每一部分工程發(fā)包，都以施工圖設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，投標(biāo)報(bào)價(jià)較有依據(jù)，要等最后一份合同簽訂后才知道總造價(jià)，對(duì)投資早期控制不利。

3.4評(píng)標(biāo)與定標(biāo)方法的確定

評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法應(yīng)體現(xiàn)平等、公正、合法、合理的原則，綜合考慮投標(biāo)人的信譽(yù)、業(yè)績(jī)、報(bào)價(jià)、質(zhì)量、工期、施工組織設(shè)計(jì)等各方面的因素，不得含有傾向或者排斥潛在投標(biāo)人的內(nèi)容，不得妨礙和限制投標(biāo)人之間的競(jìng)爭(zhēng)。評(píng)標(biāo)方法一般分為合理低標(biāo)價(jià)法和綜合評(píng)議法兩大類，細(xì)分為合理低價(jià)評(píng)標(biāo)法、平均報(bào)價(jià)評(píng)標(biāo)法、兩階段低價(jià)評(píng)標(biāo)法和A+B值評(píng)標(biāo)法或法律、法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)辦法。招標(biāo)人可根據(jù)工程具體情況，選擇其中一種評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法或選擇其中幾種評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法綜合成一種評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法，經(jīng)建設(shè)行政主管部門或其委托建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審核同意后寫(xiě)入招標(biāo)文件。

招投標(biāo)文件要明確評(píng)標(biāo)的原則。招投標(biāo)文件要根據(jù)建筑市場(chǎng)行情，合理地確定控制價(jià)，不能不考慮合理的成本范圍而過(guò)分追求成本控制。并且要防止投標(biāo)單位以“低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠”的這種方式來(lái)獲得項(xiàng)目施工的資格。除此之外，還必須明確投標(biāo)人統(tǒng)一計(jì)價(jià)口徑、統(tǒng)一計(jì)量依據(jù)，以標(biāo)價(jià)合理等綜合條件選擇合適的施工單位，從而提高招標(biāo)工作質(zhì)量，要堅(jiān)持再“公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用、獨(dú)立、接受行政監(jiān)督”的基本原則下，選擇一個(gè)既能保證工程按質(zhì)按時(shí)完成，又能降低工程造價(jià)成本的中標(biāo)單位。要充分熟悉并理解整個(gè)招標(biāo)文件的內(nèi)容，防止今后工程實(shí)施中施工單位提出索賠，以降低成本。

4.結(jié)語(yǔ)

要想在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)階段，實(shí)現(xiàn)最為理想的成本控制效果，我們要立足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的客觀實(shí)際需求，充分分析該階段成本控制過(guò)程中易出現(xiàn)的多項(xiàng)問(wèn)題，進(jìn)而通過(guò)科學(xué)合理的成本控制與管理措施，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目下一階段的順利進(jìn)行。