不動產登記數(shù)據(jù)庫設計思路探討

李一波+徐德軍+顏煜

摘 要：該文通過對不動產統(tǒng)一登記業(yè)務要素及其關系的分析，提出了“不動產單元—權利—權利人—登記業(yè)務”四位一體的不動產登記數(shù)據(jù)模型設計思路，并進行了概念模型、邏輯模型、物理模式的設計和討論，該模型除滿足目前的數(shù)據(jù)管理需求外，在未來還可進一步擴展?jié)M足更高的需求。

關鍵詞：不動產數(shù)據(jù)庫 設計 概念模型 邏輯模型 物理模型

中圖分類號：P273 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）05（c）-0010-02

1 業(yè)務分析

1.1 要素分析

不動產以不動產單元為基本單位進行登記，通過登記過程將權利人對不動產單元擁有的權利記載在登記簿上。不動產登記簿以宗地、宗海為單位編成，同一宗地、宗海范圍內的所有不動產編入同一不動產登記簿。不動產登記簿依據(jù)不動產單元進行記載，具體分為宗地、宗海基本信息、不動產權利信息和抵押權登記、地役權登記、預告登記、異議登記、查封登記信息等部分。從不動產登記簿冊編成方式和記載的事項可以梳理出不動產登記信息要素由四位一體的“不動產單元—權利—權利人—登記業(yè)務”要素組成，即不動產單元、不動產權利、不動產權利人和不動產登記業(yè)務。

1.1.1 不動產單元

不動產單元是核心，承載不動產的位置等自然信息。不動產單元是不動產登記的最小單位，也是不動產登記的客體。不動產單元是指權屬界線封閉、具有獨立使用價值以及唯一編碼的空間。不動產單元主要通過不動產權籍調查產生，實行全國統(tǒng)一編碼。不動產單元號是按一定規(guī)則賦予不動產單元的唯一和可識別的標識碼，采用七層28位層次碼結構，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構成。不動產單元具有明顯的空間特征，是不動產登記的客體。不動產單元作為不動產登記客體承載著不動產權利，通過不動產權利與不動產權利人關聯(lián)。

1.1.2 不動產權利

不動產權利主要包括集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權以及法律規(guī)定需要登記的其他不動產權利。不動產單元與不動產權利人通過不動產權利關聯(lián)。

1.1.3 不動產權利人

不動產權利人是不動產權利主體，是享有不動產所有權、用益物權、擔保物權、其他法定事項和權利的作為或不作為者。不動產權利人可以是自然人、法人和社會組織。一個不動產權利人可以擁有1個或多個不動產權利，每個不動產權利與一個不動產單元關聯(lián)。不動產權利人通過不動產權利與不動產單元相關聯(lián)。一個權利人可以與多個權利關聯(lián)。不動產權利人的信息包括權利人名稱、證件號、通訊方式等。

1.1.4 登記業(yè)務

登記業(yè)務從不動產登記類型和登記程序進行闡述，申請人通過不同的登記類型申請進行權利登記和變更，并通過受理、審核和登簿程序進行辦理。

1.2 關聯(lián)關系分析

不動產登記“不動產單元—權利—權利人—登記業(yè)務”四位一體的基本數(shù)據(jù)模型明確了不動產登記主體（權利人）、客體（不動產單元）、權利及業(yè)務之間的相互關系。

不動產單元和權利之間采用不動產單元號進行關聯(lián)。不動產單元具有坐落、界址、面積等空間信息，以宗地、宗海為“底盤”，錨固在特定的地理空間上。不動產單元具有唯一編號。不動產單元與權利之間通過不動產單元號進行關聯(lián)、掛接。不動產單元與權利之間存在一對多關系，即一個不動產單元上，可以存在一個或多個不動產權利，不動產權利必須依托于不動產單元設計，脫離不動產單元，也就不動產權利無從談起。不動產權利和權利人之間通過不動產單元號進行關聯(lián)。權利人承載于權利之上，脫離權利，權利人也無法存在。不動產權利與不動產權利人之間存在多對多的關系。一個權利人可以擁有多個不動產權利，一個不動產權利可以有多個共有權利人。如果存在多個權利人，則通過順序號明確記載權利人順序。

不動產登記業(yè)務與不動產權利之間通過業(yè)務號進行關聯(lián)。不動產登記權利及變化全部通過業(yè)務辦理進行設定。不動產登記業(yè)務與不動產權利之間為一對一的關系。一個不動產登記業(yè)務對應一個不動產權利。不動產登記業(yè)務包括登記申請受理、收件、收費、審核、繕證、發(fā)證、歸檔等多項活動。

2 模型設計

基于不動產登記業(yè)務分析，該文提出不動產登記基于“不動產單元（客體）—權利—權利人（主體）—登記業(yè)務”四位一體的數(shù)據(jù)模型設計思路，以不動產單元為基礎、以權利為紐帶，通過不動產業(yè)務辦理，將權利人的合法權利錨固在不動產單元上。不動產登記數(shù)據(jù)采用這種管理方法可以有效解決不動產權利落地、多項權利空間并存的問題，避免重登漏登、重復抵押等現(xiàn)象，有利于維護不動產交易安全，保護不動產權利人合法權益，推動不動產權利合理流動。

2.1 概念模型

通過要素分析形成的“不動產單元—權利—權利人—登記業(yè)務”四要素，映射到不動產登記概念數(shù)據(jù)模型，即為不動產登記單元、權利、權利人和登記業(yè)務4個概念實體。“不動產登記單元”用于表示土地、海域、房屋、森林、林木、構筑物或其組合的客體信息，以不動產單元編號作為標識符；“權利”數(shù)據(jù)包括21種具體權利，包括所有權、用益物權、擔保物權和法定事項。

每種權利關聯(lián)到一個“不動產登記單元”數(shù)據(jù)；每個“權利”數(shù)據(jù)可包含一個或多個“權利人”數(shù)據(jù)；所有“權利”數(shù)據(jù)均通過登記案件產生、變更或注銷，一個“登記業(yè)務”可以產生多個“權利”。不動產登記概念數(shù)據(jù)模型如圖1所示。不動產單元最終必須落在宗地或宗海上，權利必須基于不動產單元設定，權利人的權利必須是承載于不動產單元之上的權利，一切權利變化均通過登記業(yè)務設立、變更或注銷。不動產登記采用這種數(shù)據(jù)模型可以有效解決不動產權利落地、多項權利空間并存的問題，避免重登漏登、重復抵押等現(xiàn)象，有利于維護不動產交易安全，保護不動產權利人合法權益，推動不動產權利合理流動。

2.2 邏輯模型

不動產統(tǒng)一登記是全新的業(yè)務，數(shù)據(jù)指標既要體現(xiàn)統(tǒng)一性、整體性，自成體系，同時，登記信息與審批和交易信息要實時互通，并向相關部門提供信息共享。

因此，在新的數(shù)據(jù)框架下吸納的數(shù)據(jù)指標項既要滿足不動產登記信息的完備、準確，又要滿足相關部門的行業(yè)管理需要。不動產登記數(shù)據(jù)邏輯模型在概念模型的基礎上，以不動產單元為核心，以不動產的各類權屬登記為主線，建立不動產登記數(shù)據(jù)實體及其之間的各類關系，為描述不動產登記數(shù)據(jù)庫的設計和組織提供基本方法。

（1）不動產單元是宗地基本信息、宗海（含無居民海島）基本信息（含無居民海島）、自然幢、構筑物、戶、構（建）筑物、面狀定著物、線狀定著物、點狀定著物的合集，通過要素代碼加以區(qū)分。不動產單元吸納相關部門在土地、房屋、海洋、林地、草原領域已有的數(shù)據(jù)項，如共性的坐落、面積等信息，土地的利用類型、容積率信息，房屋的樓盤表信息、林地的林斑、小斑信息，海域的用海、用島類型信息。

（2）權利是集體土地所有權、建設用地使用權、農用地使用權、海域（含無居民海島）使用權、構（建）筑物所有權、房地產權、林權、取水權、探礦權、采礦權、地役權、抵押權，通過權利類型加以區(qū)分，每個權利以不動產單元號與不動產單元關聯(lián)，以業(yè)務號與登記申請受理關聯(lián)。

（3）權利人及權利人相關信息。權利和權利人是一對多的關系，以不動產單元號關聯(lián)。

（4）登記業(yè)務包括登記受理申請與登記收件、登記收費、登記審核、登記繕證、登記發(fā)證、登記歸檔等信息基本數(shù)據(jù)項。登記業(yè)務通過業(yè)務號與權利關聯(lián)。

該文提出的邏輯模型建立了能夠相互理解和對話的統(tǒng)一數(shù)據(jù)基礎，確定了核心數(shù)據(jù)集，規(guī)范化了不動產登記的客體、主體、權利登記結果、登記過程的法定數(shù)據(jù)指標，基本滿足了不動產登記業(yè)務辦理、行業(yè)監(jiān)管、數(shù)據(jù)上報、對外共享等需求。不動產登記邏輯模型相對穩(wěn)定，根據(jù)業(yè)務流程再造進一步細化、擴展。不動產登記制度和登記流程的完善是一個長期的過程，在調整的過程中，不動產登記數(shù)據(jù)模型也將隨之變化調整，因此，不動產登記數(shù)據(jù)庫邏輯模型也是一個不斷完善的過程，將根據(jù)全國不動產登記制度推進和信息化建設情況進行不斷擴展完善。

2.3 物理模型

不動產登記數(shù)據(jù)覆蓋全國，各地情況差異很大，采用的具體數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)也不盡一致，很難要求全國統(tǒng)一。各地在開展不動產登記數(shù)據(jù)物理模型設計時，要盡量貼近邏輯數(shù)據(jù)庫模型，對于能夠確定的不動產登記數(shù)據(jù)表、字段項和字段的定義盡量定義到物理數(shù)據(jù)庫模型，對于邏輯模型中未做定義的數(shù)據(jù)項，可以根據(jù)實際情況進行擴展，從而最大限度地確保全國不動產登記數(shù)據(jù)庫建設的規(guī)范化。

3 結語

該文提出的數(shù)據(jù)模型體現(xiàn)了不動產以土地、海域為本底相互關聯(lián)的基本屬性，保證了各類權利類型在空間上的不重不漏、互不交叉，在可預見的將來可一直作為穩(wěn)定的基本數(shù)據(jù)模型。隨著不動產統(tǒng)一登記制度實施的不斷深化和自然生態(tài)空間統(tǒng)一確權的需要，數(shù)據(jù)指標項可以在基本數(shù)據(jù)模型下按需動態(tài)擴展。

參考文獻

[1] 趙建保.基于Google Maps的不動產可視化管理系統(tǒng)研究[J].地理空間信息，2014（5）：104-106.

[2] 宋亮.無人機航測技術在農村地籍調查中的應用[J].北京測繪，2014（4）：96-98.

[3] 錢躍磊.網絡RTK聯(lián)合全站儀在農村宅基地測量中的應用[J].全球定位系統(tǒng)，2014（4）：94-96.