“3年內，以房子為中心的時代將結束”！這話，還有后半句

孫立平

現在，中國的經濟與社會可能正處在一個重要的轉折點上。而形成這個轉折點的一個重要的因素就是：以房子為中心的時代即將結束，而且可能就是這兩三年的事情。

在2016年之前的幾年間，全國許多地方的房價，包括一些經濟比較發達地方的房價都是比較平穩的。就是北京、上海這樣的城市，房價的漲幅也很是有限。

為什么從去年開始，許多地方的房價又開始大幅上漲？甚至有的地方出現一房難求的情況？

從某種意義上說，是人為折騰出來的。

去年上半年房地產趨熱，與去庫存的政策直接有關。2015年12月中央城市工作會議上指出，明年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。會后，各地政府開始出臺刺激房地產市場發展的措施。去庫存政策對房地產的作用，不僅僅是那些政策本身的刺激，更主要是給出了一個信號：政府開始鼓勵買房。

到了去年下半年，另外一個因素開始發生作用，即對貨幣貶值預期所形成的心理共振。去年下半年，外匯大量流出，對貨幣貶值的預期為大多數人所認同。于是，形成恐慌性購房熱：有的本來有了兩套以上的房子，同時經濟條件不錯，本來不想再買房子的，因擔心貨幣貶值重新加入購房的行列；又經濟條件不錯，但錯失了此前房地產紅利的，覺得又一次機會來臨，再也不能錯過；而一些本來想過兩年買房子的年輕人，也擔心手里好不容易攢的那點錢貶值，也提前了購房計劃。

到去年底，今年初，換匯限制收緊，一方面加重了人們對貨幣貶值的預期，另一方面也收緊了財富保值的渠道，于是使更多的錢涌入房地產。

換句話說，去年到今年的購房熱，并不是突然出現了大量的剛需，也不能簡單歸結于所謂“炒房”。“炒房”的因素不能說不存在，但面對如此巨大的房地產市場，使很多地方的房價上漲一倍，不是那些投機性資金能夠做到的。從某種意義上說，是人為折騰出來的。

013年內，以房為中心的時代將結束

但不管怎么說，這輪房地產熱，是特殊背景下的暫時現象。并不影響我上面所說的基本判斷。

我們可以再看兩個數據。

迄今為止，中國城鎮居民的人均住房面積已經由1978年的6.7平米提高到現在的30多平米，城鎮戶均住房達到1.1套（盡管分布很不平均）。這兩個指標都已達到發達國家的水平。也就是說，如果不考慮城市化的因素，不考慮農民進城的因素，這些房子已經足夠城市居民住了。當然，我不否認結構性問題的存在。

另外一個就是庫存。按照有的學者的研究，現在在售、在建、已批的建筑面積已達132億平方米（另一說為63億平米）。按人均30平米計，廣義庫存的住房足夠4億人居住。按人均20平米計算，廣義庫存的住房足夠6.5億人居住。按照現在中國人口變動的趨勢，可以說，如果把已經批出的地也算上（那是遲早也會蓋成房子的），我們已經把下幾代人的房子都給蓋完了。

有人說，不對吧，中國還有那么多年輕人需要買房子呢，怎么能說以房子為中心的時代快要結束了？據澳大利亞《衛報》報道，匯豐銀行的一項調查發現，80、90后平均住房擁有率為40%，中國以70%的比率位列第一。墨西哥、法國位列二三名分別為46%和41%，馬來西亞和美國排名并列第四為35%，加拿大排名第六為34%，英國排名第七為31%，澳大利亞排名倒數第二為28%，阿聯酋位居末位為26%。

這個房地產超常規發展或居民集中置業的時代應該結束了。

02買房 or 賣房？

有人問：那我還要不要買房子？

我一般的回答是，如果是剛需，隨時買，別等。

一位有房子的朋友，今天又問。

我只能說，該買的就買，不該買的就不買。任何地方、任何時候房子都可以成為投資的對象，即使是現在，洼地仍然是有的。但我這里不能講這個問題，恐怕產生誤導。

還有人問：我幾套房子，現在要不要賣？

這個問題也不好回答。我強調三點。第一，房子在哪里？今后房地產市場會明顯分化。一線城市繼續短缺；縣城雖然也是房子嚴重過剩，但是農民進城的首選；將來最慘的是不發達地區的地級市。第二，賣了房有沒有合適的投資渠道？第三，盡管美國縮表，中國貨幣政策也有緊縮的跡象，但為了保增長，超發貨幣，從而導致貨幣貶值，還是大概率事件。

03房地產會崩盤嗎？

有人問：那我還要不要買房子？

其實仔細分析，有這種期待的人，往往都是想買房子的。但我的看法是，以房子為中心時代的結束，與房地產崩盤是兩回事。

網上傳，馬云說，8年后，房子像大蔥一樣便宜！我不知道轉述的準確不準確，但我的看法，這種可能性極小。除非有愚蠢的政策。但即便那樣，也是暫時的現象。

各位可以想想過去這些年的情景：人們把掙來的錢基本都用在房子上，條件好的，買完一套接著攢錢買第二套，買完第二套接著攢錢買第三套；條件差的，全家節衣縮食，東拼西湊，攢錢買房。其他方面的需求，能壓縮壓縮，能湊合湊合。很多人說，這些年基本就為房子活著了。

所以，我說的以房子為中心時代的結束，是說整個社會圍著房子轉那樣一個時代的結束。

這個時候的房地產，應當進入一個正常的發展時期，因為在這個時候正常的需求仍然存在。

首先，城市化的進程。近些年來中國城市化的過程雖然按照統計學的意義上進展很快，但許多在統計上被算作城市人口的“流動人口”并沒有在城市中真正定居下來。隨著部分人經濟條件的改善，必然會出現在城市購房的需求。

第二，房地產的結構性問題。雖然在三四線城市住宅過剩較為嚴重，但一線城市、部分二線城市住宅供需缺口仍然不小，特別是新進入這些城市的“新市民”，存在較大的購房需求。

第三，無論在哪類城市中，改善性需求都明顯存在。雖然目前中國住房的自有率很高，但相當一部分房屋的品質較低，或面積狹小。隨著二胎的普遍化，城市改造，對較大面積的高品質住宅仍有不小的需求。

04如何對待已有的房子

首先要看清楚目前居民有的這些房子以及體現的財富對他們意味著什么？

第一，這筆以房子為載體的財富，是中國老百姓改革開放30年來積累的唯一一筆財富。改革開放30年，中國經濟快速發展，體現在老百姓身上，積累起來的就是這些以房子為載體的財富。

第二，這筆以房子為載體的財富，是中國中產階層形成和發育的最根本的基礎。可以說，這些年大部分中產階層都把滿足基本需求之外的收入用在房子上了。其中一部分人有了一套甚至兩套以上的房子。沒有這些，就沒有中國的中產階層。

第三，這筆以房子為載體的財富，是社會保障很不健全情況下醫療養老的重要保障。中國面臨著嚴峻的老齡化問題，而社會保障則很不健全。很難想象在可見的將來，養老的問題能由社會承擔起來，因此，很多人擁有的兩套或兩套以上的住房，部分地具有養老基金的含義。

鑒于以上種種情況，對于以房子為中心時代結束之后的房地產政策應當慎重選擇。我總的看法是，要避免在房地產政策上忽冷忽熱的大折騰，促進房地產的平穩著陸。最穩妥的辦法，是以漸進的方式消除泡沫，即穩定房價，在實際收入提高和不可避免的通貨膨脹雙重作用下，降低收入房價比。

特別要避免這種情況：需要時，將社會主要財力吸引進房地產；不需要時打壓冰凍，使其灰飛煙滅。