房地產(chǎn)企業(yè)成本費用管理問題及其對策

龐麗君

摘要：隨著進入2017年，在度過了強烈的復(fù)蘇反彈之后，房地產(chǎn)市場逐步走向穩(wěn)健發(fā)展，銷售方面和土地拍賣方面均逐步回歸理性。當下的理性回歸主要得益于樓市強烈復(fù)蘇，刺激地方政府的相關(guān)限制措施不斷出臺。這些措施直接將房地產(chǎn)銷售市場，以及上游的土地市場拉回理性的道路。因此，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金需求量大、周轉(zhuǎn)時間長的特點，為了適應(yīng)在當下經(jīng)濟發(fā)展的情況和特點，各個房地產(chǎn)企業(yè)需要在穩(wěn)定銷售收入的基礎(chǔ)上，努力做好成本費用的相關(guān)管理工作，以此來提升企業(yè)的資金使用效率，緩解資金壓力，增加經(jīng)濟效益。我們在詳細闡釋了當下房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，通過我們的淺析，總結(jié)出企業(yè)應(yīng)該在積極重視成本費用管理時，必須采取的對策、措施并提出我們的建議，以期來促進房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高成本費用管理水平，增加經(jīng)濟效益，進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本費用；對策

一、當前房地產(chǎn)市場形勢與強化成本費用管理的情況分析

雖然房地產(chǎn)市場在前幾年一度陷入停滯增長的狀況，但是2016年逐步迎來強烈的復(fù)蘇反彈，并且這種強力的復(fù)蘇之勢從一線城市逐步蔓延到二三線城市，進而引發(fā)年尾幾個月的逐步限購措施的出臺，以期能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)的發(fā)展，降低房價波動給整個社會經(jīng)濟和消費者帶來的不利的影響。正是在這樣不平凡的一年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大的波動，給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和運營帶來了較大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)是一個具有資金密集型特點的行業(yè)，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈條的松緊程度和健康狀況是整個企業(yè)持續(xù)發(fā)展和保持競爭力的根本。因此，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在房地產(chǎn)市場波動較大的情況下，采取各種營銷策略和措施，保持銷售收入的穩(wěn)定，同時做好房地產(chǎn)投資開發(fā)的統(tǒng)籌安排，做好資金的合理配比，提高資金的使用效率，降低資金的使用成本，提升企業(yè)的成本管理水平，努力增加經(jīng)濟效益。

二、當下房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用管理現(xiàn)狀

（一）制度方面

目前我國房地產(chǎn)開發(fā)和運營企業(yè)的成本費用管理制度建設(shè)存在著較大的不足和問題，主要體現(xiàn)在制度的設(shè)計缺乏有效的科學的探究以及制度的執(zhí)行沒有落實到具體實際等等方面。對于國內(nèi)的大型房地產(chǎn)開發(fā)和運營企業(yè)來說，由于是最早接觸到成本費用管理先進理論的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此這些企業(yè)在成本費用管理的制度建設(shè)方面具有一定的成就，但是由于國有企業(yè)的固有意識以及各個層面的忽視，各項具體的成本費用管理制度沒有得到有效的落實。對于國內(nèi)的小型房地產(chǎn)開發(fā)企來說，由于接觸到先進的房地產(chǎn)企業(yè)成本費用管理思想和理論較晚，加之自身沒有完善的制度建設(shè)經(jīng)驗和流程規(guī)范，使得這類企業(yè)在成本費用管理制度建設(shè)方面顯得尤其不足，在日常的具體運營中，往往是以領(lǐng)導層個人意志進行管理，缺乏科學和嚴謹?shù)牧鞒炭刂疲杀举M用管理并沒

有形成。

（二）方法方面

當下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用管理方式較為粗放，特別是小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在成本費用管理理論和制度方面的建設(shè)均呈現(xiàn)出不足的現(xiàn)象，也就導致了小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理方法顯得不盡合理和科學。這其中最為重要的是對于方法中的崗位分工顯得較為不合理。許多企業(yè)在成本費用管理中的崗位設(shè)置環(huán)節(jié)都是秉持“隨意”的心態(tài)，既沒有意識到合理的崗位設(shè)置不僅僅是提升效率的基礎(chǔ)，更沒有豐富的經(jīng)驗來保持崗位設(shè)置的合理性和科學性。所以，在當下的部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，各個崗位之間的職責沒有明確的劃分，對于個體員工來說，沒有在崗位職責內(nèi)的良好的認識，也就沒有崗位之間的良好配合，從而使得整個企業(yè)的成本費用管理顯得效率不足，并且效果不好。

（三）人才方面

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用管理是一個具有相當技術(shù)門檻的工作，也是具有相當技術(shù)含量的內(nèi)容，這就需要各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人才方面具有一定的儲備，才能在技術(shù)上有進行成本費用管理的資本、能力和基礎(chǔ)。對于人才，當下我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著一定的不足，這不僅僅是人才引進的不足，也包括人才培養(yǎng)的不足，使用的不足。對于人才引進來說，由于各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模和效益不同，對于人才的吸引力也就不同，這就直接導致了各個規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有不同的人才引進方法和能力，也就直接導致了各個不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大差異性，造成成本費用管理能力相當不同。對于人才的培養(yǎng)來說，各個規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也具有不同程度的培訓體系、培訓方法，導致各個企業(yè)對于成本費用管理的人才儲備的差異較大，影響各個企業(yè)的成本管理可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用管理對策建議

（一）制度方面

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在成本費用制度建設(shè)方面進行較大的改進。總體來講，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該學習先進企業(yè)的管理經(jīng)驗，結(jié)合自身的具體經(jīng)營管理特征，積極轉(zhuǎn)變成本費用管理理念，樹立良好的推進欲望和意識。積極引入先進的控制管理理念，積極研究自身企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)和特征，然后將這種管理理念流程化和制度化。同時，前期已經(jīng)建立起來的成本和費用管理制度，要在實際的執(zhí)行實踐過程中進行不斷的檢測和檢驗，通過全方位、全過程的監(jiān)督和評估之后，企業(yè)要對成本費用管理制度進行不斷的完善和優(yōu)化，以此不斷提升制度本身的科學性和合理性。

（二）方法方面

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用管理是一個較為技術(shù)性的工作，企業(yè)應(yīng)該積極提升自身的成本費用管理水平和技術(shù)，提升管理的效率。具體來講，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對成本費用管理中的各個崗位進行有效的設(shè)置，做到崗位分工設(shè)置的合理性

和科學性，具體可以參考先進企業(yè)的設(shè)置理念和方法。通過合理的崗位設(shè)置，可以使得各個崗位的員工在具體執(zhí)行成本費用管理的時候能夠做到各司其職，能夠在合理的評價標準下提升員工執(zhí)行的積極性，促進整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用管理效率的提升，崗位之間的有效配合也會使得整個管理的成本得到有效的降低。

（三）人才方面

在成本費用管理的人才方面，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該做好人才的引進工作和人才的培養(yǎng)工作，提升自身的技術(shù)能力水平和技術(shù)持續(xù)儲備。對于人才的引進工作來講，各個企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實力和規(guī)模大小，建立起良好的人才引進機制，積極尋找適合自身發(fā)展階段和業(yè)務(wù)規(guī)模的人才到本企業(yè)就業(yè)工作，同時集中力量創(chuàng)造機會，引進具有高水平知識技能的人才，為技術(shù)水平的提升和制度建設(shè)等方面提供堅實的理論支撐基礎(chǔ)。對于人才培養(yǎng)來講，各個企業(yè)應(yīng)該逐步建立起自身的人才培養(yǎng)體系，這樣不僅僅是著眼于長期的發(fā)展，更是在長期發(fā)展的基礎(chǔ)上降低人才成本的有效措施。人才的自我培養(yǎng)更加有利于建立起良好的循環(huán)機制，培養(yǎng)堅實的企業(yè)忠誠度。

四、當前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用管控的發(fā)展趨勢

在經(jīng)歷黃金發(fā)展時期之后的停滯發(fā)展階段，2016年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為復(fù)雜的局面，波動和復(fù)蘇成為這個年度房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。在新一輪的調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)市場的前景預(yù)測相當困難，任何一個房地產(chǎn)企業(yè)都無法準確的把控房地產(chǎn)市場的走向。正是基于此，各個房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡力穩(wěn)定銷售收入的同時，積極提升成本費用管理水平，保持企業(yè)本身的資金運營安全，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益。

在世聯(lián)行西安公司等企業(yè)的聯(lián)合主辦下，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展管理主題論壇”在2017年2月23日舉行。這次論壇不僅僅是成本費用管理的主題論壇，也是各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升管理能力的重要契機。綜合各方面的信息來看，本次論壇取得較好成果，主要涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理能力的提升，其中成本費用管理是重要的管理能力范疇之一，是主題討論的重要內(nèi)容之一。相信本次主題討論會會在提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理能力，特別是成本費用管理能力方面起到較大的促進作用。

參考文獻：

[1]張芳銳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及對策分析[J].中外企業(yè)家，2016（19）.

[2]馬悅.淺析房地產(chǎn)公司成本費用管理問題及其對策[J].商品與質(zhì)量，2015（15）.

[3]任靜.房地產(chǎn)公司成本費用管理問題及其對策[J].企業(yè)導報，2015（22）.

（作者單位：重慶愛普地產(chǎn)（集團）有限公司）