“營改增”對房地產企業財務管理的影響及對策分析

韓清陽

摘要：“營改增”政策的實行，對房地產企業的財務管理產生了一些較大的影響。本文就主要從“營改增”對房地產企業財務管理的影響進行分析，并通過分析提出一些措施來促進房地產企業財務管理的提升。

關鍵詞：營改增；房地產企業；財務管理；影響；措施

為了提高房地產企業財務管理，并適應“營改增”政策所帶來的問題，提高房地產企業財務管理部門的工作質量與工作效率，這就要求企業要根據自身的特點，結合營改增政策的規定去改變、完善房地產企業的財務管理，這樣才能夠促進房地產企業的健康長遠發展。

一、“營改增”后的影響

（一）對房地產財務負債表項目及償債能力的影響

由于增值稅是價外稅的特點，企業在購進商品及獲取服務時的進項稅額可以抵扣，從而導致固定資產減少、開發成本降低，進而庫存商品成本降低，存貨額減少，最終流動資產合計減少，總資產減少。 稅改后，許多企業在熟悉增值稅各項法規政策、加強規范化管理后，都不同程度上實現了稅負降低，尤其是房地產板塊。使得應交增值稅小于營業稅，應交稅費總額也相應減少，流動負債合計額降低。由對利潤表項目影響了解，營改后，企業利潤有所增加，相應企業盈余增加，所有者權益增加。由此分析，營改增后，所有者權益增加，企業流動負債、總負債的減少要大于流動資產、資產總額的減少幅度，故償債能力增強。從長遠來看，有利于改善企業的經濟結構，有利于房地產企業規模的擴大。

（二）對房地產財務利潤表項目及盈利能力的影響

“營改增”后，由于增值稅是價外稅的特點，在賬務核算中，包含的銷項稅額需要從收取的銷售總價款中剔除，使得營業收入減少；同樣，企業因購買商品和獲取服務取得的進項稅額也可以抵扣，使得營業成本減少；又由于“營改增”后不用交營業稅，故稅金及附加金額會大幅度的減少。最終，收入、成本及稅金及附加的綜合變化導致利潤總額有所增加，凈利潤增加。值得注意的是，房產企業開發成本費用中取得進項稅額將影響利潤總額和應納稅所得稅額。“營改增”后，企業利潤總額、凈利潤有所增加，而資產總額、凈資產相應有所減少，故盈利能力提高。

（三）對房地產財務現金流量表項目及營運能力的影響

國家頒布的營改增政策，宏觀有利于改善稅收體系，有利于經濟發展方式的快速轉變和經濟結構戰略性調整，微觀上有利于財務管理，減稅降負。稅改后，此政策的紅利逐漸顯現，企業不同程度的實現稅負降低，利潤的增加，減少了對企業稅費支出，增加了企業的經營流動資金，提高了企業的營運能力。尤其是房產企業，預收房款按3%預征率預繳稅款政策，效果更為明顯，短期內緩解資金壓力，盤活現金流，增加經營性現金流量。

（四）對財務管理影響

“營改增”政策的實施，“對企業而言，營改增的形式是抵扣，本質是管理，核心是轉型”。減輕稅負的實質不是稅改政策的問題，而是企業規范化、精細化管理的問題。如果企業配套管理跟不上，經營模式不轉變，那么企業的稅負很可能還會增加。這就要求房產企業結合自身的實際情況，查缺補漏，糾枉扶正，量體裁衣，制定一套適合的財務管理制度；這也倒逼企業提升管理水平，改善經營組織管理模式，規范操作流程，實現轉型升級，從而更好的適應企業自身經濟健康發展的需要。

二、對略

（一）加強、完善增值稅的管理工作

“營改增”后，房地產企業內部應該進行調整與改革，關注營改增，重視營改增，把營改增政策精細化到每個流程，滲透到每個經營管理環節。具體來說，首先從培訓入手，邀請精通的稅務人員對企業各級財務、管理、采購和預算人員等開展針對性的培訓，明確增值稅的意義及重要性，掌握增值稅的原理及相關專業知識，了解各環節發票規定及要求，培養索取專用發票的意識，確保進項稅票及時取得、先行抵扣。其次，企業要針對稅改政策變化修訂管理制度、操作流程及管理方法，從項目投標階段參標方的甄選、合同簽訂到最后工程結算，要把稅改要求落實到經營管理的每個環節。如有條件，企業可成立稅控部門，專管稅務管理核算，梳理項目的承接、成本及結算管理等涉稅關鍵點，規范稅務管理，力爭使營改增的減稅紅利最大化。

（二）挑選合格的供應商伙伴

我國在頒布營改增政策之后，這就使得房地產企業的增值稅的進項稅額能夠進行抵扣，其中進項稅的主要憑證就是專用發票。所以房地產企業要甄別、挑選一個合格的專用發票供應商伙伴，這樣不僅能夠開出有效的發票，還可能開出更有利的發票，因為相同總金額的發票，稅率不同進項稅額是不同的。一個合格的供應商伙伴，直接關系到企業能否抵扣、抵扣是否充分，稅負能否下降，紅利能否到手。

（三）提高企業財務管理人員的專業水平與能力

房地產企業想要獲得發展，一個主要的因素就是人員。因此，企業要不斷的提高企業財務管理人員的專業水平與管理能力，核算好、籌劃好、管理好增值稅稅收工作，為企業創造更大的價值。例如，對企業的財務管理層人員進行各層次的專業培訓，并以此開展全體人員的內部培訓，還可以定期召開一些專題會議，對“營改增”后產生的問題進行討論，并且提出改進措施等。

三、總結

本文主要對“營改增”實施之后對房地產企業財務管理的影響進行了分析，并且提出了一些相應的措施。“營改增”的政策紅利最終是否到手，企業最終是否減稅降負，關鍵還在于企業自身是否能適應稅改要求，做到經營上的規范和管理上的提升。

參考文獻：

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[2]高春青.營改增對房地產的影響[J].財會學習，2016（10） .

（作者單位：山東藍德置業集團有限公司）