發展住房租賃市場，促進購租并舉體系建設

/本刊評論員

發展住房租賃市場，促進購租并舉體系建設

/本刊評論員

在20世紀90年代末全面推行城鎮住房制度改革以后，我國城鎮居民解決居住問題主要有三種途徑：購買商品房、租賃住房、享受住房保障。根據第六次人口普查的數據，2010年全國城鎮居民選擇這三種方式的家庭戶占比分別為39.32%、18.6%和6.52%,上海的家庭戶占比分別為50.99%、37.57%和2.26%，北京的比例分別為44.36%、35.06%和7.17%。可見，選擇租賃住房的城鎮居民數量已具有一定規模。尤其在特大城市，租房已成為非常重要的居住方式。

但是，相比住房買賣市場和住房保障體系，住房租賃市場發展相對滯后，是住房市場體系中的“短板”之一。這主要表現在幾個方面。首先，供給側“重售輕租”現象仍然較為嚴重。2015年，全國房地產開發企業房屋出租收入約為1600億元，占主營業務收入的2.28%，而同期商品房銷售收入占主營業務收入的比重高達93.85%。其次，需求側“重購輕租”觀念尚未根本轉變。對于大多數城鎮居民而言，租房或者是階段性的過渡方式，或者是無奈之舉，尚未將其視為住房梯次消費的正常方式。尤其在房價呈現快速上漲的時期，大多數居民都認為租房無法分享到房價上漲帶來的增值收益，因而盡量選擇購房。再次，住房租賃市場監測體系較為薄弱。住房買賣市場已經基本實現實時動態監測，由此可以為政策制定和調整提供堅實支撐。相較而言，住房租賃市場的信息不僅分散，而且不夠完整。很多基本情況的獲取需要依靠推測，還有部分情況要靠借功作出判斷。這不僅不利于及時了解市場發展情況，而且影響了政策的針對性和有效性。

應該怎么看待住房租賃市場中的問題？至少應有三個層面。首先，有些問題是住房發展過程中不可避免的。比如在全面推行城鎮住房制度改革時，許多城鎮居民購買了原公有住房，從而推高了住房自有率，降低了租賃比重。再比如，在住房市場化發展過程中，為了盡快解決住房短缺問題以及拉動經濟增長，土地出讓、財稅、金融等方面政策都向住房買賣市場傾斜，使得供給側一直維持“重售輕租”局面。其次，有些問題是合乎經濟理性的。比如在房價快速上漲時期，城鎮居民的確需要通過購買并持有住房來分享經濟增長和城市發展的紅利，這無可非議。再比如，為了減少春節等假期不必要的租金支出，不少城市中的外來常住人口會選擇簽訂短于一年的租賃合同，這也是合理的。再次，有些問題是當前迫切需要解決的。比如穩定供應租賃住房，改善承租住房的居住體驗，全面監測住房租賃市場的發展情況等。

培育和發展住房租賃市場，既有助于完善住房市場體系，又有利于促進房地產市場平穩健康發展。首先，促進租賃住房的穩定供應。在繼續鼓勵個人出租住房的基礎上，要通過完善土地出讓、稅收、金融等方面政策，培育機構化、規模化的住房租賃企業，使其能夠按照市場原則長期投資租賃市場，改變目前自發、分散、零星供應的局面。其次，吸引居民選擇租房作為住房梯次消費的方式。一方面，要通過加強有效供應，優化租賃服務，增強承租戶之間的社會交往，改善住房租賃的居住體驗；另一方面，要探索租金抵扣個人所得稅的可行方式，減輕租金負擔。再次，完善住房租賃市場監測體系。既要強化租賃房源上市備案、租賃合同登記備案、租金指數編制與發布等工作，又要結合個人所得稅抵扣制度，以合法有效抵扣憑證為紐帶，建立市場行為與監測體系之間的關聯。