紅旗村地塊征收集體土地房屋補償的啟示

文/朱惠興

紅旗村地塊征收集體土地房屋補償的啟示

文/朱惠興

一、紅旗村地塊概況

紅旗村地塊是上海市第一批35個城中村地塊之一，是被列入2014年啟動的11個試點項目之一。地塊征地范圍如下：東至上海聯運公司及規劃寧川路，南至武寧路，西至曹楊路，北至銅川路。占地面積約為586畝，由單位國有用地和集體建設用地組成，現狀房屋總建筑面積約為36.3萬平方米。地塊內應安置原村民以及居民總戶數510戶，應安置戶籍人口數為1564人，地塊內有果品、干貨、水產、蔬菜、農貿、副食品、鐵路貨場等大型初級集貿市場，個體經營租賃戶達1200余家。地塊內外來持證常住人口達18730人，無序居住人口約13500人，居住總人數約為33800人。

該地塊屬長征鎮政府原紅旗大隊第三生產隊、第四生產隊的集體用地、宅基地用地，原農民住戶世代居住于此。20世紀80年代改革開放以來，土地成了“香餑餑”，生產隊利用土地進行多種經營，自營、聯營或者出租，不僅建設了上述大型初級集貿市場，還建設了為集貿市場配套服務的200多個冷庫（其中2個為大型液氨冷庫，安全隱患巨大），以及紅星農場、101廠等單位的集體宿舍和一些無證房屋違章搭建等。大量的外來流動人口包括打工者、經營者等與本地村民混居，環境“臟亂差”，嚴重影響了當地居民的生活。當地農民和居民迫切希望政府有關部門能夠改善其居住環境和居住條件。然而，由于該地塊有6路高壓線以及鐵塔形成的“高壓走廊”橫空穿越，為土地開發和利用帶來一定障礙，使該地塊逐步成為一塊問題較多的“短板”。

普陀區人民政府決定依靠本區的力量，以區屬國資委單位中環集團為主，與長征鎮政府等單位合作，成立普陀區紅旗村地塊“城中村”改造指揮部（成員單位有中環集團、區規土局以及建設用地事務所、區舊改辦、區公安分局及警署、區綜合治理整治辦公室、石泉街道、長征鎮人民政府、紅旗村村委會等），共同開發改造這一地塊。中環集團成立了“上海中環天地投資有限公司”，選派精兵強將15名，于2014年11月進駐紅旗村“城中村”地塊現場辦公。同時，普陀區人民政府決定由征地房屋補償組織實施單位上海市普陀區規劃和土地管理局、征地房屋補償具體實施單位上海市普陀區建設用地事務所，委托區屬國資委單位西部集團下屬上海市普陀第二房屋征收服務事務所有限公司（以下簡稱“二征所”），實施集體土地（以下簡稱“集土”）農民與居民的征地房屋補償工作。“二征所”由于其“國營單位”的性質，在之前的普陀區房屋拆遷過程中有著勇挑重擔的傳統，被譽為“西部鐵軍”。

征地房屋補償范圍的“集土”農民與居民房屋建筑面積約為26000平方米，產權戶243戶，其中59戶為“集土”居民?！凹痢鞭r民184戶，在兩個月的簽約期內，簽約率達到100%（“集土”居民簽約52戶，余下7戶由于協調不成功，已進入責令交地程序）。研究分析該地塊的成功經驗，對“集土”地塊的房屋征收相應補償或有所啟示。

二、紅旗村“城中村”“集土”地塊房屋補償成功經驗

（一）制定科學、合理、可行的補償方案

根據滬府發（2011）75號《關于印發〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規定〉的通知》等文件精神，在調查研究的基礎上，吸取本市其他基地的經驗、教訓以及之前拆遷基地對“集土”農民的補償安置經驗，制定受到“集土”農民和居民歡迎的補償安置方案。方案主要有以下亮點：

1.就近房源的“原地安置”，為“集土”農民所接受。就近房源位于普陀區石泉A11-8地塊，6幢高層住宅公寓（21-26層）計1200套，建筑面積99990平方米，其中居住面積78000平方米。安置房源在該地塊規劃紅線內的東南方向，離“集土”農民和居民的原居住房屋較近，農民“看得見、摸得著”，目前已完成結構封頂。

在之前的房屋拆遷基地中，如果原址建造商品房，房屋所有人、使用人要求原地安置的，應予以同意，并按規定支付原址商品房與邊緣地區建造的商品房成本價之間的差價，即享受購房優惠。即使進入裁決程序，也保留原地房屋安置的方案，即在異地房屋過渡，待房屋竣工后回遷（一般情況下，若配置房屋面積較大，由被拆遷人支付購房差價，這也是出于合理性方面的考慮），如果被拆遷人不肯支付購房差價，則異地過渡房就成為其安置房。

房型規格充足，可供“集土”農民充分選擇。有一房（55平方米）、二房（70-85平方米）、三房（100-125平方米）等房型規格，在基地“選房室”公示。農民對公示的房源清單以及房屋模型沙盤表示滿意。尤其是安置房的寬敞、明亮，與過去的動遷房面積“扣克扣”（過去曾有過在一個平方米的區間還要“踏步式”分三檔，為了零點幾平方米的面積與動遷戶斤斤計較）以及房屋暗間等做法不同。

經統計，普陀區石泉A11-8地塊共出售房屋776套，占總套數的64.67%，建筑面積62029.26平方米，占總建筑面積的62.04%。

基地還備有異地房源，在青浦區華新地塊（鳳馬塘路200弄、205弄，鳳徐路85弄）。如遇需要調換、購買異地房源的情況，在可購買的就近房源的房型規格基礎上，可購買上升一級規格或增購一套，并按可調換面積選購房屋。

過去也曾有過從市中心建成區遷往市區邊緣地段的情況，相關規定是“分配的房屋面積可以酌情增加，但每人平均增加的建筑面積不超過二平方米”，或者居住面積以原住房居住面積為基礎，每人平均增加一平方米（安置在郊縣城鎮或獨立工業區，可增加一至二平方米）；面積標準依房屋調換的情況，從四級地段換到五級地段、六級地段的，分別增加40%、70%。

2.價格合情合理，受到“集土”農民歡迎。農民產權調換房屋相關規定如下：石泉A11-8地塊，最低調換價為5000元/平方米（一房一價）；青浦華新地塊，最低調換價為4000元/平方米（一房一價）。普陀區人民政府對石泉A11-8地塊的指導價為16868元/平方米，市場評估均價為35868元/平方米（期房），預期房價將達到70000元/平方米-80000元/平方米（現房）。所以，最低調換價5000元/平方米（一房一價）這個價格接近原住房屋貨幣補償單價的政策規定（房屋建安重置結合成的新單價+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼），有一定的合理性。

過去也曾有過私房保留房屋產權、在政策規定的互換產權房屋人均建筑面積內，按新房成本價的三分之一出售，超出部分按新房成本價出售的情況，當時的房價是市區（含邊緣地區）多層867元/平方米、高層1084元/平方米，三分之一成本價即289元/平方米（多層）、361.33元/平方米（高層）。互換產權房屋基本是多層。

3.人口認定和面積認定，為“集土”農民所認可。人口認定由鎮政府出具“集土”農民人口認定證明，面積按農村建房面積的標準即人均建筑面積30平方米認定，而且在30到37平方米（含）區間，按500元/平方米計算，加上底數5000元/平方米，即5500元/平方米。由于房型規格不配套，超出面積在37到42平方米（含）區間的，按1500元/平方米計算，加上底數5000元/平方米，即6500元/平方米。再超出面積則按評估均價35868元（一房一價）計算。

房屋權利人的家庭人員，在他處享受福利配房或者動遷分房時是未成年人的，若為戶籍人口則仍作為認定人口。

對已批未建、可建未建、超標準建房的，均按人均30平方米的建房面積認定，并享受其他超面積購房的有關規定。當然，對其房屋貨幣補償款的計算，根據實際情況另有相關規定。

符合居住困難戶標準的，按30平方米/人予以認定面積。

獨生子女及未婚青年的認定，參照普陀區長征鎮人民政府（1994）第83號文《動遷人口的核定》第三條第三款執行，即：凡符合計劃生育政策生有二名男性青年，年滿16周歲以上未婚的，都可以增加一人計算，對生有二名女性青年或一男一女，青年中有年滿16周歲以上的未婚青年的，只可增加一人計算。凡已領取獨生子女證的未婚獨生子女，亦可增加一人計算。如此，若一人增加30平方米，按3萬/平方米測算（實際得益），則可得90萬人民幣的補償款。

4.其他補貼或獎勵。房屋建筑面積補貼：1500元/平方米，不足7萬元，按7萬元計算；超出部分，按實結算。（例如：若面積為200平方米，則補貼30萬元。）

無證建筑的補貼：150元/平方米的建筑材料殘值補貼。每戶予以一次性補貼4萬元；超出部分，按實結算。（例如：若面積為300平方米，則補貼45000元。）

配合獎：在簽約期限內簽訂協議并在規定期限內搬離原址、移交房屋的，可得配合獎，按百分點遞增：簽約率達到81%-85%的，每增加一個百分點獎勵5000元；簽約率達到86%-90%的，每增加一個百分點獎勵10000元；簽約率達到91%-95%的，每增加一個百分點獎勵20000元；簽約率達到96%-98%的，每增加一個百分點獎勵30000元；簽約率達到99%-100%的，每增加一個百分點獎勵50000元。如果簽約率達到99%-100%，每產權戶可得365000元?，F簽約率達到97.12%（含集土居民），每產權戶可得235000元。

自行搬遷獎：在簽約期限內簽訂協議并在規定期限內搬離原址、移交房屋的，可得自行搬遷獎3000元/平方米，不足18萬元的，按18萬元計算。（例如：若面積為200平方米，則補貼60萬元。）

還有一些補貼費、過渡費等，不再煩敘。

5.科學制定居住房屋補償產權調換購房辦法。經過前期調查摸底的情況分析和測算，對每戶家庭的用房套數和資金，已做到心中有數?！岸魉睂⒒厩闆r與建議向區規土局進行匯報，《紅旗村地塊征收集體土地居住房屋補償產權調換購房辦法》（上海市普陀區規劃和土地管理局制定）出臺，對房屋產權調換的原則、購買標準、供應價補貼等作了詳細的規定。其中一個亮點是：為保證每一產權戶對石泉A11-8地塊都有好的層次房屋，“二征所”對石泉A11-8地塊的房源進行科學合理的層次切割，分為A區、B區，以8層或者9層為切割層，8層（含）或者9層（含）以上為A區，8層或者9層以下為B區。這樣，可以保證每戶家庭的選房都有好層次（一般情況為選2保1、選3保2、選5保3，即AB、AAB、AAABB），避免了選房中的不公平現象。之后搖號并公證，在規定時間段按順序選房，順利完成選購房并簽訂協議及搬遷流程。

6.科學制定居住房屋補償人口認定辦法。經過前期調查摸底的情況分析和測算，對每戶家庭的用房套數和資金，已做到心中有數。“二征所”將基本情況與建議向長征鎮鎮政府進行匯報，《紅旗村地塊征收集體土地居住房屋補償人口認定辦法》(上海市普陀區長征鎮人民政府制定)出臺，對原當地農村村民的人口認定、非原當地農村村民的居住困難補貼等作了詳細的規定（參照了國有土地面積標準房屋調換應安置人口的認定辦法）。其中一個亮點是：在本次征地房屋補償范圍內,有本市戶口連續居住滿一年（或者連續居住未滿一年但符合特殊情形）的人員，或者有本市戶口但不在本次征地房屋補償范圍內且符合特殊情形的人員，雖有福利分房或動遷分房但建筑面積低于本地塊居住困難補貼標準30平方米/人的，均可予以人口認定，可按30平方米/人的困難補貼標準購房。

（二）有一支能戰善打、作風過硬的隊伍，“西部鐵軍”再現雄風，譜寫“紅旗方案”，為勝利完成征地補償任務奠定基礎

征收工作人員，是一支能戰善打、作風過硬的隊伍，在編上崗人員最多時達到300余人，包括動遷公司（“二征所”前身）以及各基層物業公司等單位。當集團發出號召，各單位即刻，奔赴各動遷基地，創造輝煌業績?！拔鞑空魇杖恕庇捎谄洹皣鵂I單位員工”性質，擁有不為名利、不計報酬的優良品質，愛崗敬業、樂于奉獻的拼搏精神，陽光征收、為民服務的高尚情懷。這次指揮部將紅旗村“城中村”“集土”農民與居民的征地與征收補償工作交給西部集團“二征所”，對其是又一次挑戰。因為，這是“二征所”第一次對“集土”農民與居民進行征地與征收。

“二征所”調集具有豐富經驗的精兵強將，接受這次挑戰。為制定科學合理的補償方案，掌握第一手資料，“二征所”立即進行調查摸底，對房屋產權信息、戶籍資料等展開充分調查，建立檔案件袋，對每戶家庭情況做到心中有數。其間通過座談會聽取農民與居民意見，平衡各方訴求，“集合民心，征集民意，聚集民智”，并吸取其他基地（包括國有土地）的經驗與教訓，初步方案形成后，再經過有關方面討論、修改、論證，易稿幾十次，終于達成共識：考慮與市場接軌因素，要站在農民立場上，為農民利益多考慮一些，使農民在征地后得到妥善安置，沒有后顧之憂。之后，由上海市普陀區規劃和土地管理局制定的《紅旗村地塊征收集體土地居住房屋補償方案》正式出臺。

在之后兩個月的簽約期內，“集土”農民（含居民）踴躍選房簽約，積極配合搬遷。對一些家庭內部意見不一的，“二征所”工作人員扮演“老娘舅”角色，苦口婆心把工作做到家，終于使“集土”農民184戶簽約率達到100%（計入“集土”居民的52戶簽約數，平均簽約率達到97.12%）。“紅旗村改造意義何在？老百姓受益就是答案?！蔽鞑考瘓F“二征所”向指揮部、向區委區政府交出一份出色的答卷！

（三）指揮部不僅在面上把控拆違整治等工作，還對征地補償工作大力支持，這也是一條重要經驗

指揮部領導現場辦公，協調和處理工作中出現的問題，演繹了漂亮的“紅旗故事”。

地處銅川路405弄2號的指揮部大本營，由ABC三個區域的二層簡易辦公樓組成，藍頂白墻，整齊劃一。指揮部領導班子成員、中環集團項目部人員、西部集團征收人員，以及當地村委會辦公人員，還有區規劃和土地管理局征收補償科、區建設用地事務所、街道村委會等，在此集中辦公，形成合力，共同推進工作。指揮部現場辦公，把握進度，隨時安排會議，分析、協調和解決問題。特別是今年元旦期間，市委書記韓正同志帶隊視察紅旗村地塊后，指揮部受到極大鼓舞，決心向市委市政府交出一份滿意的答卷。

門口及門外的馬路口，有保安站崗，制服統一，精神抖擻，實行準軍事化的安保措施，閑雜人員不許入內。場地寬敞整潔，在門口即可看見液晶大屏幕滾動播放著征地公告、征收補償方案等文件內容和相關信息?！案脑斐侵写?，開創新生活”等大幅標語，以及“黨和政府察民情，實現改造靠百姓”等宣傳板幅，洋溢著滿滿的正能量。而在辦公場所外，經過綜合整治后的空曠場地，蓋上了綠色防塵網罩，沿河堤岸經過整治，新建綠化地帶，大幅標語入眼皆是。

樓上會議室置有液晶電視，可供會議時播放視頻資料，墻上掛有《紅旗村“城中村”改造項目鳥瞰圖（航拍）》以及區屬各責任單位的任務分布圖。會議桌清潔整齊，會議室盆花鮮艷。保潔工每天上下午兩次對辦公室及樓道進行打掃，做到窗明幾凈。

食堂飯菜可口，保證工作人員用餐安全。

這里再講兩則小故事：一是廁所干凈無異味。男用小便池上方，貼有“前進一小步，文明一大步”的萌化藝術貼。細節可以反映指揮部領導的魅力和風格。二是紅旗村地塊有一棵500年的古銀杏樹，指揮部將其原來的保護范圍，擴大，遍種樹苗，眾星拱月。對古樹如此保護，也可反映指揮部領導的氣魄和胸懷。因此，紅旗村地塊“城中村”改造指揮部在改革開放的新形勢下，是一座傳承“紅旗精神”、創造“紅旗品牌”和“紅旗樣板”的“紅旗堡壘”！

（作者單位：上海市普陀區住房保障和房屋管理局）