供給側改革中的房地產去庫存

文/管明明 王珊

供給側改革中的房地產去庫存

文/管明明 王珊

一、引言

2015年是“十二五”規劃的收官之年，由于經濟結構的調整，我國經濟由過去的高速增長步入中高速增長的新常態階段，全國房地產開發投資增速日漸下行，全國房地產市場總體供需逆轉。自2014年初以來，我國城市房價總體上告別快速上漲，顯現疲軟態勢。2015年10月，商品房待售面積已增至6.96億平方米，同比增長14%，再創歷史新高。

2015年11月，習近平總書記主持召開中央財經領導小組第十一次會議，首次提出“供給側改革”，強調在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側結構性改革，著力提高供給體系的質量和效率，增強經濟持續增長動力，推動我國社會生產力水平實現整體躍升。從此，“供給側改革”被確立為中央政府宏觀調控的政策取向。對于房地產行業而言，供給側改革成為房地產去庫存的一劑良藥。

二、中國房地產市場現狀

1998年中國住房分配正式實行貨幣化，開啟了房地產的市場化道路，住宅類商品房銷售面積在當年首超1億平方米。此后，銷售面積呈現快速增長的態勢。2002年實現銷售面積2.37億平方米，2007年銷售面積達7.01億平方米。2008年受國際金融危機沖擊，當年銷售面積銳減至5.93億平方米，政府隨后出臺“四萬億”刺激政策，2009年住宅類商品房銷售面積反彈至8.62億平方米。2013年商品房銷售面積高達13.05億平方米，創歷史峰值。強勁的住房需求帶動供給上升，房屋新開工面積從1998年的2億平方米攀升至2013年的20億平方米，15年間增長10倍。房地產市場的繁榮帶動上游產業如鋼鐵、水泥等的固定資產投資的增長。根據住建部的數據，房地產業及相關產業鏈貢獻GDP的比重超過1/3，成為中國經濟增長最重要的引擎，經濟“房地產化”特征明顯。為維持GDP在合理區間平穩運行，各級政府高度重視房地產業的發展，在政策支持下，房地產市場迎來了十余年的黃金時期。

（一）全國房地產庫存數量巨大

就目前而言，房地產市場供需結構發生變化，面臨較大調整壓力。當前商品房庫存處于歷史高位。國家統計局日前發布的數據顯示，2015年10月商品房待售面積已增至6.96億平方米，同比增長14%，再創歷史新高。更讓人心驚的是，這一統計數據只包括竣工后未售出的現房，但大量已建設但未竣工以及還未開工的潛在庫存并未被計算在內，“一旦計入，中國樓市的庫存可能倍增”。而2013年新開工面積高達20.1億平方米，商品房項目建設周期通常為2-3年，近兩年為竣工高峰，盡管新開工面積已同比呈現負增長的態勢，但商品房庫存仍將被動增加。按照我國人均住房面積35平方米計算，6.96億平方米的待售面積住房可供2000萬人口居住。如果將全國各地的小產權房，以及一些沒有被納入統計口徑的住房計入，則全國住房過剩的狀況將會更加明顯。其中，商業地產庫存嚴重程度甚于住宅，是去庫存的 “痛點”、“難點”。截至2015年底，全國主要城市商業綜合體存量面積達3.6億平方米，2016年更是突破了4.3億平方米，受宏觀經濟下行、網絡購物沖擊等因素影響，商業地產經營模式遭遇挑戰，消化難度較大。以四川省為例，商業、辦公用房可售周期已達50個月左右。

（二）庫存量區域差異顯著

2016年，全國住房交易量穩步增加，中國指數研究院數據顯示，2016年2月份全國50個代表城市新建商品住宅成交量增長32.6%，百城住宅價格同比上漲5.3%。但與過去幾輪樓市回暖不同，本輪房價上漲非并 “普漲”，而是呈現出持續分化的態勢。2月份，在一線城市房價同比上漲21%的同時，二線城市房價僅上漲1.5%，三線城市房價仍未扭轉跌勢，下跌0.5%。住房和城鄉建設部監測數據顯示，在銷售持續回暖的帶動下，90個重點城市商品住宅庫存已連續5個月減少，2月份消化周期縮短至13.4個月，已接近12個月左右的健康水平。由于經濟發展水平、人口流動走向等關鍵變量的差異，本輪房地產市場回暖總體是由低庫存地區向高庫存地區、由中心城市向周邊區域漸次回暖。目前，一、二線城市住房庫存基本已降至合理水平，部分一線城市庫存甚至出現緊張，但三、四線城市消化周期仍然偏長，局部人口凈流出地區還面臨 “無人買房”的窘境。中國指數研究院數據表明，一線城市庫存平均消化周期為8.4個月，二線城市平均為10.7個月，而三線城市平均仍高達21.7個月。此外，據克爾瑞信息集團統計，2月份長春、沈陽、大連等地庫存消化周期環比增幅仍高達20%以上。如果將三、四線城市開發商已購置而未開發的土地也納入其中，則“隱形”庫存將遠高于目前統計，三、四線城市存量土地消化周期將長達4.3年，部分城市甚至超過5年。

（三）需求減少

在需求端，人口結構的變化導致剛需增長放緩。15-64歲的勞動年齡人口是購房主體，其中15-34歲人口購房需要主要為消費性住房需求，35-64歲人口購房需求主要為投資性住房需求。部分購房者將投資房產作為一種儲蓄，待退休后將房產出售作為養老資金。老齡人口比重越高，購房意愿相對不足，存量房、待售房越多。而隨著計劃生育的推進和人口壽命的增加，中國已于2011年迎來人口結構拐點，總勞動年齡人口占比從2010年的74.5%下降至2014年的73.41%。近5年房地產的供需乖離現象越來越嚴重，距離供給平衡點的位置越來越遠。日本和歐洲部分國家和地區在“人口拐點”到來前后，經濟危機如影隨形，首先沖擊的就是房地產業，中國亦是如此。

三、房地產市場供給側改革的內容

供給側即市場的供給方面，需求側即市場的需求方面，就供給側和需求側的關系而言，供給側和需求側是相生相伴、相互聯系、相互影響的。需求側主要是通過投資、消費和出口三駕馬車來直接刺激經濟增長，而供給側則是通過勞動力、土地、資本和創新四個要素進行改革，滿足潛在的需求，創新需求，進而刺激潛在的經濟增長，最后結果也是促進經濟顯性增長。供給側結構性改革，是從提高供給質量出發，用改革的辦法推進結構調整，矯正要素配置，擴大有效供給，提高供給結構對需求變化的適應性與靈活性，提高全要素生產率，更好地滿足廣大人民群眾的需要，促進經濟社會持續健康發展。實際上，供給側改革，是改變政府公共政策的供給方式，使之更好地與市場導向相協調，充分發揮市場在配置資源時的決定性作用。總而言之，供給側改革是按照市場導向的要求規范政府的權力。

我國房地產市場處于庫存嚴重的狀態，但又擁有大量的購房需求者。這些現象說明，市場的需求結構已經發生變化，中國現在并不缺乏消費動力，而是供給的產品不能很好地滿足消費者的需求。中央提出供給側結構性改革，一方面是因為現行的需求側管理對中國經濟發展的影響效果并不理想，另一方面是針對中國目前表面需求不足、實質供需錯配的現狀進行改革，以此促進經濟的可持續發展，提升中國的國際競爭力。因此，房地產業供給側結構性改革的重點是以需求為供應的基礎，以供應滿足需求，即在生產領域加強優質供給，減少無效供給，擴大有效供給，使供給體系更好地適應需求結構變化。

四、房地產市場供給側改革的對策

房地產高庫存的現實性和結構性特征，決定了其去庫存的復雜性、艱巨性和中長期性。因此，房地產的去庫存關鍵是切忌全面刺激各地的購房需求，而是需要按照供給側結構性改革的思路，兼顧短期和中長期的需求，切實使市場發揮作用，做好打一場相對持久的去庫存戰役的準備。只有“開源”與“節流”相結合，才能完成“去庫存”的艱巨任務。

（一）棚戶區的貨幣化安置

貨幣化安置，是在拆遷棚戶區住宅房屋時，拆遷人將應當用于安置的房屋按規定折算成安置款，由被拆遷人選購住宅房屋進行自行安置的方式。貨幣化安置主要有三種方式。方式一：居民自行購買。政府搭建平臺，在市場中組織房源并確定指導價，引導房地產開發企業將庫存商品房轉化為安置房，供棚戶區改造居民自行選擇購買。方式二：政府直接購置。政府通過采購的方式集中購買普通商品房，用于棚戶區改造安置，房屋購買價格一般不高于相應區域內同類商品房的平均市價。方式三：貨幣直接補償。對已有住房保障而不需要安置住房的棚戶區改造居民，本著自愿的原則，直接給予貨幣補償。

無論何種安置方式，都是在現有房源基礎上進行購置，不再進行新的開發，這對于消化房地產市場的庫存有極大的促進作用。以貨幣化安置比例在2016年內逐步達到目標值（50%）為例，我們假設棚改貨幣化安置的比例在2016年從當前水平21%增長至政府目標水平，在2017年維持在目標水平，即2016年各季度末貨幣安置比例分別為28.25%、35.5%、42.75%和50%，2017年貨幣安置比例保持在50%。若棚戶區改造在計劃年限內勻速推進，則按照棚戶區改造的“三年計劃”，截至2017年末，貨幣化安置每季度可帶來的商品住宅平均需求約為4077.5萬平方米。換言之，與實物安置不同，棚戶區改造的貨幣化安置就是變實物分房為貨幣分房，在政府引導、居民決策、市場運作的原則下，被拆遷人根據自身需要，用安置款自主選購住房。目前，各地實踐情況表明，與實物安置相比，貨幣化安置通過對存量房的利用，能夠滿足被拆遷人多樣化的住房需求。實物安置通常由安置房承建方根據被拆遷房屋群的面積統一設計若干標準戶型。被拆遷人選擇安置房時，一般根據被拆遷房屋的面積挑選標準戶型。而選擇貨幣安置的被拆遷人在獲得安置款后，可以在市場上選擇區位、面積、設計等更加貼近自身需求的住房。

（二）開發適銷的住房產品

近十年來，在快速城鎮化的進程中，房地產脫離其居住的基本屬性，市場投機現象十分嚴重。政府運作土地、開發商運作項目、買房人炒作樓盤均是低進高出，將房地產視作投資產品。各個利益主體并不關心樓盤的質量，而是在意其增值與否。因此，在許多城市，尤其是三四線城市，開始出現“空城”、“鬼城”現象，其交通、醫療、教育、商業等公共配套不全，居住項目品質品味低下，幾乎是鋼筋混凝土森林，可居性、宜居性均較差。

雖然目前國內經濟形勢呈現下行態勢，但城市居民的消費卻在升級，消費者對住房的需求不再僅僅停留在一座好房子、一個好地段、一種好戶型的層面，而是需要享受優質品牌樓盤，包括高品質的建筑、配套設施和高品位的生活，即追求便捷的生活配套服務、綠色環保的生活理念、與眾不同的人文情懷。因此，地方政府和存有滯銷樓盤的開發企業要卯足勁做好改進產品質量的“功課”。首先，地方政府要調整規劃，完善滯銷樓盤周邊的交通、商業、教育、醫療等公共資源的配套；其次，地方政府還應通過直接收購或兼并重組，及時盤點、清理、整合因受資金困擾而無力追加投資的僵尸企業、僵尸產品及爛尾樓，將其轉讓給優質企業進行以優化升級為目的的再次開發或重新開發，督促和扶持開發企業追加投資，根據不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消費需求，通過嵌入文化、科技、綠色等宜居要素，調整和優化其所開發的滯銷樓盤，因地制宜地配置各類共享設施設備，改善社區環境；最后，地方政府還要對購買其樓盤的業主提供綜合運營配套服務，利用輕資產的模式，提供專業從事社區服務的貼心管家，吸引消費者的住房需求。尤其是二三線乃至四線城市，其產業萎縮、失業嚴重現象較為明顯，導致人口凈流出，這些城市應根據當地歷史脈絡、文化特色、資源稟賦等人文與自然條件，重新規劃設計，改造、優化滯銷樓盤乃至爛尾樓，做出自己的特色，用以創造需求，使本地尤其是外來人口在旅游、養老、商業、文化等特色地產上萌發需求，消化庫存。

（三）減稅降費去庫存

我國房價居高不下也是房地產行業的重要現狀，其最為本質的原因在于各種稅費過高。房地產涉及的稅費中土地費用占較大比例。此外，營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等各類稅種也對房價產生了一定的影響。房產稅、營業稅、附加稅、企業所得稅等房地產相關稅收在整體稅收收入中占到30%，開發商受制于拿地成本及稅費支出，產品價格下降空間有限。基于此，稅收政策不可避免地影響到房地產投資的各個環節，最終都會對房價產生影響，其后果則由消費者買單。

稅費過高是房價居高不下的重要原因，因此，國家層面應積極研究相關稅費問題，通過免稅和去稅的手段切實減輕房產企業稅費壓力，降低商品住房的成本，從而切實解決我國房價居高不下的問題。國家應加大財稅體制改革力度，并結合“營改增”，科學合理分配稅源，建立中央和地方政府與事權相匹配的財稅體制，消除地方政府對土地財政的過度依賴，為降低房地產行業整體成本及去庫存提供前提條件。

（四）調控供地結構和布局

房地產庫存主要在三四線城市，而城鎮化的未來趨勢是人口流入特大城市群，這導致房地產供給的區域錯配。化解高庫存，如果著眼于中長期改革，從供給側改革方面考慮，則要從總量和結構上進行考量。我國房地產市場在整體“供過于求”的大環境下形成了“供不應求”的小氣候。2015年年中，北、上、廣、深住房庫存消化周期即已降至12個月以內，2016年2月份全部降至10個月以內。其中，上海的庫存消化周期僅為4個月。一線城市這種庫存偏低、供求偏緊的狀況在 2009年、2011年都曾引發房價上漲。此外，這些一線城市可供開發的土地后備資源較少，土地儲備明顯不足。深圳在2013-2015年間僅供地8宗。中國指數研究院數據顯示，一線城市住宅用地平均儲備量僅能滿足開發1.1年，這導致土地價格的非理性上漲甚于房價。而2016年6月8日下午，深圳公開出讓光明新區一宗商住地塊，建筑面積50.9萬平方米，底價54.12億元，最終，龍光以總價140.6億元競得地塊，溢價率159.79%，折合樓面價27620元/平方米，刷新2016年全國總價地王紀錄，新成交土地價格普遍高于周邊房價，造成“面粉貴過面包”形勢。而我國房地產庫存主要存在于經濟欠發達、缺少吸引力的三四線城市。中國指數研究院監測的典型城市庫存數據顯示，三線城市消化庫存平均周期是21.7個月，約三年時間。以唐山市為例，該城市作為河北省GDP產值最高的城市，距天津130公里，距北京200公里，其樓市存量接近100個月。由于距離北京、天津兩個直轄市較近，唐山市的流入人口較少，反之，多數唐山市的年輕人都奔向了大城市，因此對于樓房的需求量趨于穩定。由此看來，三四線城市經濟增長動力不足，就業機會有限，當地的就業崗位規模和收入水平無法形成消化當地房地產存量的有效需求，去庫存壓力很大。

建設用地緊張的一線城市應加快改革，增加住宅用地供應，將部分工業用地轉變為住宅用地，還應加大城市舊改力度，提高地塊容積率。房地產企業要主動參與城市更新工程，投身城中村改造建設，推動老舊小區住房改造，從單純注重開發數量向注重質量和功能轉變，改善房屋質量，優化住房結構，提升人居環境，不斷改善居民居住條件和環境，從而實現企業的社會價值和市場價值。而三四線城市房地產業在供給結構性過剩的情況下，需要通過市場手段減少供給，這樣才能逐步緩解庫存壓力。在前些年，為了促進市場，政府出臺了許多政策以加快房地產建設速度，如要求土地在規定時間內完成開發等。目前需要在三四線及以下城市放寬這些政策，使開發商能夠根據所在城市特點控制供給。中長期而言，為化解三四線城市的房地產危機，需要在中西部地區加大城市群建設力度，將空間開發的指導思想從區域開發向城市群建設轉移。通過城市群輻射周邊，使中西部城市缺乏中心的網狀格局向星形格局轉變，以中心帶動周邊，促進市場繁榮。

五、結論

房地產高庫存“病癥”的產生是多年房地產政策積累的結果，也是市場扭曲、脫離實際的表現。打好去庫存的“組合拳”，政策起著至關重要的作用。在房地產市場整體下滑的當下，要緊密結合國家提出的供給側改革思路，針對高庫存的房地產市場現狀，通過棚戶區貨幣化安置、開發適銷對路的住房產品、減稅降費、調整供地結構和布局等措施來確保去庫存工作有序推進。

（作者單位:華東師范大學城市與區域科學學院，長安大學地球科學與資源學院）