探索房地產市場基礎性制度和長效機制
——以發展住房租賃市場為重點

文/顧建發 王烽

探索房地產市場基礎性制度和長效機制
——以發展住房租賃市場為重點

文/顧建發 王烽

2016年中央經濟工作會議明確指出，要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。建立基礎性制度和長效機制的好處是：有利于解決當前房地產市場的突出問題；有利于抑制房地產市場泡沫，防止出現大起大落，實現房地產業長期穩定健康發展；有利于實現全體人民住有所居目標的實現。當然，住有所居目標所涉及的不僅僅有產權房，也包括住房租賃。一個完整的房地產市場體系不僅要有房屋買賣市場，也需要有房屋租賃市場，兩者缺一不可。成熟市場的經驗證明，建立“租售并舉”的機制是房地產市場長久穩定發展的基礎。

一、這一輪房價上漲背景

2016年全國一二線城市房價出現全面大幅上漲，同時三四線城市的高庫存問題卻沒得到有效解決，這與中央2014年“9.30”和2015年“3.30”松綁樓市政策的初衷背道而馳。其根本原因在于沒有實施因城施策，配給三四線城市的藥，反而進入一二線城市嘴里。

一是資金流入的馬太效應。近年來我國經濟下行壓力很大，實體經濟面臨嚴峻考驗，再加上人民幣貶值風險增加，資金紛紛從三四線城市退出，通過進入一二線城市配置資產來實現保值增值。當這部分資金都涌向一線城市的時候，就會吸引更多的杠桿資金進場，“眾籌”、配資買房就是這樣出現的。

二是購房者的羊群效應。部分購房者的購房心理并不理智，很多人看到別人都購房，而且房價在漲，在“買漲不買跌”的心態作用下，自己也跟著購房，進而推動房價的非理性上漲。當然，出現這一現象最直接的原因是房價持續走高，再加上開發商、房產中介、新聞媒體的造勢宣傳，使購房者恐慌情緒蔓延，讓其產生急迫買房心理，形成所謂的“恐慌性”買房。

三是中介推波助瀾。上海的購房剛需一直比較旺盛，在房產中介公司的推波助瀾下，更出現了恐慌性買盤。隨著一線城市的樓市升溫，房產中介市場亂象重重，也催生了種種不規范的操作行為。調研發現，上海部分房產中介以較高的利率為購房者提供所謂新房、二手房的“首付貸”，有的甚至不需要任何抵押物就能放貸近百萬元，月利率高達2%。為搶奪市場，有中介使出簽約獨家房源、辦短期借貸、虛構房源等種種招數，這在一定程度上也推高了房價。中介自然希望成交價格高一些(中介按照成交價格收取傭金)，因此中介會不停催促購房者購房，甚至隱藏一些房源，造成沒有房的假象。中介借助自己的市場壟斷能力，將房源鎖定到自己手中，然后就開始哄抬房價。

四是供求關系因素，這也是根本原因。土地供應的減少，庫存量相對減少，去庫存周期較短，是一線城市房價領漲的動力所在。“物以稀為貴”，京滬深等城市普遍減少土地出讓，住房建設面積不斷下降，根據供給需求原理，房價會持續上漲。一線城市土地供應有限，導致地王頻出，上海內環以內幾乎無地可賣。

二、上海最近房地產市場調控措施的績效

針對上海房價快速上漲，2016年3月25號上海推出了“滬九條”調控政策，明確提出：1.從嚴執行住房限購政策；2.實行差別化住房信貸政策；3.增加商品住房用地供應，提高商品住房用地中中小套型比例；4.強化市場監督和開展執法檢查；5.推進廉租住房和公共租賃住房并軌運行；6.多渠道籌措人才公寓住房；7.搞好共有產權保障房建設、供應和供后管理；8.加快推進舊區改造和“城中村”改造；9.建立聯席會議，由市住建委牽頭，市財政局、發改委、地稅局、規土局、工商局等部門共同參與。從“滬九條”可以看出，上海在中央經濟工作會議之前就已經開始了長效機制的探索。其中，限購限貸和強化市場監管都是能立馬執行、起到立竿見影效果的短期政策，而增加商品住房用地比例、推進廉租住房和公共租賃住房并軌運行、多渠道籌措人才公寓、搞好共有產權保障房建設、加快推進舊區改造和“城中村”改造、建立聯席會議等都是立足長遠的長期政策。事實上，短期政策取得了階段性成果：房產中介違法違規行為得到懲治，大量投機資金被阻斷在樓市之外，民眾的預期也得到暫時控制，上海樓市暫時進入了平緩期。但是上海房地產市場人多地少的矛盾沒有解決，事實上也不可能解決。上海明確宣布，到2020年將不再新增建設用地供應，并將轉入存量土地的城市更新時代。

堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位對上海來說既是重點也是難點。上海作為全國金融中心，長期吸引著全國乃至國際人口及資本的流入，上海的不動產尤其是住房不可避免地會成為投資者保值增值、資產配置的標的。所以，對上海來說，“房子是用來住的”并不意味著所有人都能買得起，更多的應該意味著住得起。事實上，上海作為一個人口流動性極大的超一線城市，讓每一個來這里的人都能買得起房既無現實基礎也違背經濟規律。市場經濟條件下經濟周期的出現不可避免。經濟繁榮時，就業機會增多，人口流入上海，更多的人貸款、加杠桿買房；經濟蕭條時，失業潮來臨，很多人無力承擔還貸壓力，房價面臨大幅下降的危機，進而會導致系統性金融危機。中國人傳統的“工作——買房——成家立業”的觀念事實上并不符合現代經濟規律，大多數人無法抵御經濟周期帶來的失業風險。相反，一個健全完善的住房租賃市場則可以降低無數家庭在經濟危機時面臨的資產貶值風險。當房地產市場增加了自身抵抗風險的能力后，政府決策就可以避免被房地產綁架，從而保持宏觀政策的獨立性，增加政策選擇余地。

三、國外住房租賃市場的經驗

事實上，從國外成功的經驗來看，住房租賃市場的大規模發展是有助于特大城市住房市場的平穩運行的。

(一)法國的經驗

法國巴黎作為全球化大都市，市區房價在每平方米8000歐元左右，升降一般控制在10%。法國政府通過一系列法律法規來限制房地產市場的炒作。首先，限制土地買賣價格，凡是國有、公有土地買賣，必須按照國家規定的基礎價格出售，因此這類土地絕大部分被低價批給低租金住房機構，進行社會福利住房建設。此外，規定任何新建住房必須包含30%的社會低租金住房，否則該項目將不予批準。其次，限制外國機構來法炒房，外國企業機構來法投資房產，如果只是購入用于普通出租，并等待升值后再售出，就需要每年繳納根據房產總價值而定的增值稅，稅率高達20%。出售后還要就增值部分繳納高額升值稅。第三，對于非本人居住的房產征收高額稅費。除了常住的房產外，如果還有第二、第三套住宅，就必須繳納比常住住宅高出一倍的房產稅。在升值稅方面，房主自己居住的房產升值可以免稅，但對非自住房產，如果持有期限不到30年，則出售時其升值部分要繳34.5%的升值稅。升值部分還需納入售房者當年的收入總額里，根據其收入水平再繳收入所得稅。法國人必須出租自己不住的剩余住房，否則要繳納房產空置稅。正是以上各種措施，使法國的房地產市場很少有大起大落，更難以見到中國一二線城市那種房價飛漲的現象。

(二)德國的經驗

在發達國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制嚴聞名于世。目前，德國住房自有率僅43%，租賃住房占據了57%的市場份額。德國租賃市場管理的實踐，對我國租賃市場發展能提供很好的借鑒作用。首先，在住房供應政策導向上，住房租賃供應是主體。在德國，不管開發新房還是經營租賃，企業要獲得土地、信貸，新落成的房子就必須在一定期限內讓渡政府出租，或按接受補貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足。第二次世界大戰以來，德國共建設1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數為租賃住房，而德國總人口才8100萬。其次，德國租賃市場具有公共屬性，機構租賃發揮“壓艙石”作用。以滿足中低收入者需求為主的租賃房，公共產品屬性明顯。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房(450萬套)占24%，私人機構房源(410萬套)占22%。再次，德國實行近乎苛刻的租金管制。2012年12月，德國議會通過了嚴格的漲租限制，即各州政府控制該州主要地區房租3年內漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。近日，針對居民將房屋通過Airbnb平臺投入旅游短租以減少長租供應、突破租金控制的行為，德國發布了一項新規定：從5月1日起， 首都柏林的房主不能擅自將房屋整套短租給游客，違反者將面臨高達10萬歐元的罰款。

(三)美國的經驗

美國的住房租賃市場發展最初是通過政府出資的形式，向住房市場提供公共住房，以擴大租賃住房的供給，解決住房短缺的問題，隨著人口的快速增長，政府財政壓力越來越大，單純通過供給端，發展住宅租賃市場受到較大的制約。隨后，美國政府從供給和需求兩方面入手，通過引入社會資本保持和擴大供給端，再加上需求端的疏導，提高了整個住房租賃市場的運營效率和住房資源的高效匹配，最后形成目前的住房租賃市場和現行保障性住房制度。

四、大力發展上海住房租賃市場

（一）努力倡導租房消費理念

縱觀世界，一些發達國家的民眾買房意愿其實并不強，就連收入頗豐的教授、企業高管也常常是一家人住在租來的房子里，年輕人選擇租房的比例則更高。他們寧愿租房，把省下來的錢用于旅游、投資，也不去買房。相比之下，我國住房消費理念明顯落后。中國人歷來有存錢、蓋房、置業和為兒孫積攢家產的文化傳統，老百姓普遍“重買輕租”，并且希望“住房一步到位”。對此，政府要引導公眾樹立理性的居住觀，大力倡導租賃消費、“先租后買”的理念。

（二）大力發展規模化、機構化租賃企業

由于過去十幾年房價的快速上漲，房地產企業更愿意采用“開發——賣房——回款——再開發”的快速周轉模式。不過近年來隨著地價的逐步走高、房企融資難度的加大，房地產行業已經呈現出少數大型房企寡頭競爭的格局，多數中小型房企面臨著轉型升級的考驗。在這種情況下，如果政府能夠因勢利導，提供各種優惠政策以使中小型房企進入住房租賃市場，那么上海一定會涌現出一批規模化、機構化租賃企業。同時，應建立商品租賃住房運營企業資質認證體系，向滿足條件的運營企業提供稅收優惠。建議對租金定價實行政府指導價格的運營企業免征增值稅款，對租金定價實行市場調節價格的運營企業減免3%增值稅款。

（三）加快建設公共租賃住房，保障中低收入者住房需求

增加公共租賃住房供應，使大部分中低收入者有房可租，可有效減少市場上對住房的需求。由于房地產價格受供求關系影響較大，公共租賃房制度或多或少可起到穩定房價的作用。在當前房地產剛性需求日益增加的情況下，保障方式應以保障供應為主。政府應直接組建保障性建設公司，以住宅生產者的身份直接從事公共租賃住房生產，并按特定的價格出租給保障對象。此方式能快速有效地落實政府政策，并直接干預整個房地產市場的供需情況。

（四）拓展租賃房源供應渠道

由于目前租賃市場中仍存在市場供給不足、租金居高不下的問題，對于目前空置的商用住房或有問題的“類住宅”，應允許開發企業將其盤活，改建為長租公寓，進而增加商品租賃住房房源供應。

（五）保障租戶利益

將商品租賃住房租戶進一步納入公共服務體系，實現與購房者平等享有社會服務。在一個區域內租賃達到一定年限的家庭，應在教育、醫療、社會保障、就業、戶籍等方面享有與購房者同等的公共服務。

（作者單位:上海社會科學院應用經濟研究所）