加強行業行政監管，促進市場健康發展

文/曹慶貞

加強行業行政監管，促進市場健康發展

文/曹慶貞

自2005年以來，國務院和中央有關部委針對抑制過熱的房地產市場，出臺了一系列的調控政策，旨在抑制打壓投資、投機性需求，遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發展。

房地產市場的行政主管部門如何更好地貫徹落實政府的一系列調控政策，促進本區域房地產市場的健康發展？筆者認為，根據目前市場形勢，應從以下六個方面切實履行區房管局的行業行政監管職能。

一、抓供給，建立動態分析機制

房地產市場的供求平衡是市場平穩發展的關鍵，市場健康發展的源頭是供給，要抓好供給，就要全面了解并掌握本區域內擬建、在建項目的動態，做好以下幾方面的工作。

一是掌握市場化商品房（重點是商品住宅）的擬建、在建動態。要了解覆蓋全區的年度商品房可供情況，同時將監督計劃分解到月，這樣，區域內商品房供應情況就一目了然了。在了解和掌握項目動態的基礎上，從區域全局的角度，對商品房項目開發的節奏和規模等提出指導性的建議，為開發商開發適合市場需求的商品房當好參謀。

二是掌握保障性住房的建設動態。保障性住房是政府為中低收入家庭提供的基本居住保障，保障性住房的建設也是平衡住房市場供求關系的重要組成部分。因此，全面了解和掌握保障性住房的擬建和在建項目情況，不僅可以及時掌握保障房可供情況，同時也為政府加大保障房建設力度提供依據。

三是進一步優化住房供應結構。為滿足不同收入群體的不同層次的住房需求，要增加中低價位、中小戶型住房的供應，引導開發企業合理投資、合理確定戶型結構，確保“70／90”的政策落到實處。

二、抓誠信，做好資質梳理和備案工作

據統計，至2016年末，在寶山區備案的房地產開發企業共計110家，其中一級企業3家，二級企業11 家，三級企業12家，暫定級企業84家，2016年共受理房地產經紀企業申請新增6家，注銷5家。目前，在寶山區備案的房地產經紀企業中，總公司232家，分支機構103家，共計335家。

房地產開發企業和經紀企業是房地產二、三級市場的主體，這支隊伍的誠信水平在一定程度上決定著房地產二、三級市場的健康與發展。因此，作為行政管理部門，為了充分發揮信用制度在整頓和規范市場秩序、促進信用交易和信用消費、構建社會誠信環境方面的作用，為加快推進“誠信、規范、透明、法制”房地市場體系，要以房地產開發公司資質梳理和房地產經紀機構備案為前提，在誠信方面做好以下兩項工作。

一是建立開發公司和經紀機構的信用檔案。將開發企業的住房質量、交付使用、信息公開、銷售行為以及經紀機構的違規投訴等方面的內容納入房地產企業信用體系。

二是開展房地產開發企業專項檢查。重點抓信用檔案建設情況，促進信用檔案建設的規范化、制度化，從而建立健全房地產市場誠信體系，為房地產市場的健康發展奠定基礎。

三、抓審批，嚴管商品房預售許可

房地產項目周期長，管理環節多，而預銷售是面向市場的關鍵環節。若要全面、及時、準確地發布市場信息，增加市場公開透明度，引導市場消費，應從規范預銷售行為著手，從強化市場監管角度出發，抓好以下五個環節。

一是商品房的預測工作。商品房的預測不僅僅是面積計算，而且是對項目的全面解析。通過預測，做到標識規范、用途清楚、面積準確。要嚴格審查項目名稱，坐落是否合法合規，幢號、室號、樓層的標注是否規范；要認真審查銷售方案，區分項目不同的功能區，明確每個銷售單位的用途、性質；要合理確定分攤方式，準確計算每套預售房屋的建筑面積，為獲得商品房預售許可奠定基礎。

二是對銷售方案的指導。加強對房地產開發企業制訂銷售方案的指導，其中包括銷售價格確定方式及理由、維護銷售秩序的措施、突發事件的應急預案、預售前期客戶積累的情況等。同時，嚴格執行最低規模不少于3萬平方米的預售許可規定，防止開發商多批次、少批量開盤，造成市場人為恐慌。

三是網上備案全覆蓋。網上備案是對原有備案模式的創新，主要是解決及時性問題。要強調備案數據信息的準確、全面和網上備案的全覆蓋，一次性公開房源和房價。在網上備案的基礎上，將每個開發項目概況及樓盤供應銷售狀況、價格等信息向全社會公開發布，形成企業自律、部門管理、社會監督的市場運行管理新模式。

四是規范合同管理。堅持購房實名制，購房合同簽訂人與登記發證人的姓名必須一致；規范合同變更和解除行為，有效遏制投機炒房行為；要求銷售單位要加大對銷售人員的管理力度，加強業務培訓，建立上崗證制度，杜絕違規操作，切實規范合同管理。

五是市場巡查制度。巡查的重點是定價過高、漲幅過大的項目。對未取得預售許可的項目，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式收取定金等費用，嚴查哄抬房價等違規行為，并依據有關規定，加大處罰力度。

四、抓規范，建立市場預警體系

在區域房地產市場規模不斷擴大、情況不斷變化的形勢下，房產管理部門市場監管的責任重大。為引導區域房地產市場的平穩發展，必須抓規范，建立市場預警體系，主要包括以下幾點。

一是區域性房地產市場預測分析，引導市場理性投資。要在區政府的統一領導下，與區內各相關部門共同分析土地供應和市場銷售的協調性，對擬建、在建項目進行梳理分析，采取“屬地管理”和月報方式，對本區商品住宅地塊按“一地、一表、一檔”的要求，建立并完善檔案管理。同時，全程跟蹤項目的開工、建設、銷售等情況，以市場供求平衡、發展平穩為目標，及時調控供應節奏。

二是區域性房地產市場信息披露，引導市場理性消費。要進一步健全房地產市場信息公開機制，及時準確地將批準的預售信息、可售樓盤及房源信息向社會公開。房地產開發企業則要在銷售現場明示預售許可情況，凡未取得預售許可的項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等費用，同時，房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目，在10日內一次性公開全部準售房源，每套房屋均應明碼標價對外銷售。

對已取得預售許可，但未在規定時間內對外銷售或未將全部準售房源對外公開，以及故意采取畸高價格銷售，或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，要依據有關規定進行嚴肅查處。同時，對房地產經紀機構和執業人員炒賣房號、在代理過程中賺取差價、通過簽訂“陰陽合同”違規交易、發布虛假信息和未經核實的信息、采取內部認購或雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等違禁行為，要加大查處和管理力度。

五、抓落實，加強宣傳教育和行政處罰力度

要把房地產市場監管的各項措施落到實處，首先是要通過宣傳教育，把各項規范和要求變為業內人士共同的行為準則，特別是各有關企業的負責人要達成共識。與此同時，對少數投機取巧、明知故犯的行為人，要按有關規定給予一定的行政處罰。

一是加強宣傳教育，形成守紀的良好氛圍。加強市場監管的目的，是讓大家按規范辦事，防止擾亂市場的行為發生。為了將規范變為大家的自覺行為，要加大宣傳的力度。除了新聞媒體的宣傳，行業管理部門要組織區域內有關業內企業負責人深入學習領會中央和各級政府有關加強房地產市場調控和監管的精神，從而達成共識。通過他們對全體業內人士進行宣傳、教育，并在企業內部細化有關規范，做到層層落實，層層把關，從而在業內形成遵章守紀的良好氛圍。

二是落實行政處罰和核查。行政處罰的重點是：無證開發、違規開發；無預售許可證違規銷售；虛假廣告；合同欺詐；未經綜合驗收，擅自交付使用；捂盤惜售、囤積房源。

核查的重點為：定價過高、漲幅過大的房地產開發項目；退房率高、價格異常、消費者投訴集中的項目。

處罰的形式有：約談告誡；發《行政告知書》；記入信用檔案；降級或取消資質；與土地部門聯合提高其參與土地招拍掛的準入門檻。

六、抓質量，打造住宅民心工程

隨著房地產市場的發展，商品房建設總體質量水平不斷提高。前幾年，雖然在抓“無滲漏”、“四高小區”等房屋質量方面取得了很好的成效，但商品房建設的總體水平與時代發展的要求比，還有待提高。上海世博會的召開，又為商品房建設實現綠色、低碳提出了新的要求。因此，要從行業指導監管的角度，為開發商不斷提高商品房的建設質量構筑學習、交流的平臺。為此，應從以下幾個方面作出努力。

首先，明確住宅建設總體發展方向。要根據國家有關節能、節地、節材和保護環境、資源的方針和政策，以試點小區為載體，以科技進步為核心，以提高住宅建設質量功能和效益為目標，有計劃有步驟地提高住宅建設規劃、設計、施工的科技水平，逐步建立起與經濟發展水平相適應的體制順暢、技術先進、管理科學、結構合理、效益顯著的現代化住宅產業。主要目標是：基本解決住宅工程質量、功能質量的通病；基本滿足住宅的適用性要求；初步建立住宅及材料部品的工業化、標準化體系；逐步解決住宅能耗過高和生產率水平較低的問題。

其次，明確提高住宅建設水平的基本原則。一要堅持以人為本的原則。既要合理、經濟、高效地利用各類資源，又要積極營造有益健康的生態型居住環境，選用環保、節能的建筑材料。二要堅持與社會、經濟發展相協調的原則。住宅建設必須與社會、經濟發展水平相適應，與城市建筑風貌、區域建筑風格相協調，注重文化內涵，使先進文化和精神文明建設扎根于社區。三要堅持以市場需求為導向的原則。住宅開發建設必須以市場需求為主導，實行住宅多檔次、多品種的商品化供應，滿足社會不同消費群體的需求。四要堅持以提高住宅整體質量為重點的原則。要加強政策法規建設，明確開發企業是住宅質量的第一責任人，使住宅建設注重優化環境、完善功能、提高質量，并將質量放在第一位。同時，要強化全過程管理，“要想賣得好，首先要造得好”，像創作作品一樣，精心建造住宅的每一個組成部分和關鍵環節。五要堅持科技進步和大膽創新的原則。要加大科技投入，加快科技成果的轉化，解決開發、生產以及應用政策、技術方面的問題。要鼓勵創新，大力發展當代居住類建筑。同時，要充分發揮開發企業、科研院所和設計人員的積極性和聰明才智。

再次，明確提高住宅建設水平的重點和措施。

1. 加大宣傳力度，在業內達成共識。一是借助新聞媒體宣傳。利用報紙雜志及信息網絡宣傳提高住宅建設水平的意義。二是通過房地產展示交易會，加強交流和合作，擴大信息傳播，從而使業內達成共識，也使廣大居民群眾對此有較為全面的了解，為推動各項工作的開展奠定基礎。

2．加強基礎性技術工作研究，完善標準化體系。一是大力推進住宅設計標準化和多樣化，堅持貫徹“以人為本”的設計思想和“可持續發展”的建設方針，以現代家庭居住行為方式為依據，突出住宅節能、節水和室內外環境等標準的制定。進一步強化精品意識和技術創新，完善居住區整體環境，改進住宅使用功能。注重科技成果在住宅設計中的應用，不斷提高住宅設計水平和科技含量。二是完善住宅結構體系、技術標準及驗收標準。

3．抓好現有小區試點，積極探索提高住宅建設水平的新路子。一是以建設精品小區為目標，明確試點項目和內容，重視科技成果的應用，廣泛采用新材料、新技術、新工藝和新產品，提高住宅建設的科技含量。二是把提高住宅建設水平與環保、低碳、節能、節地結合起來，以點帶面，推廣已有的經驗，并不斷總結提高，進而實現住宅建設的社會化、產業化。

4．推廣應用優質部品和新型建材。建議有關部門建立住宅產品、材料界定和分類制度，負責住宅產品、材料、部品、設備的推薦或淘汰目錄的公布，編制優質、新型、環保的新型材料及有關部品的技術標準，進而為推動住宅建設水平提供優質可靠的建筑材料與部品。

5．建立健全住宅質量控制體系。一是有關管理部門應各司其責，實現從住宅建設準入到住宅竣工入住的全程監管，主要包括市場準入監管，開發企業、設計單位和施工企業的資質管理，實行工程質量法人責任制，全面實施《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度等。二是加強對住宅裝修的管理，積極推廣全裝修商品住宅。三是完善住宅項目竣工綜合驗收制度，未經驗收或驗收不合格的住宅不得交付使用，交易中心對其不予辦理房地產權證，以保證購房人的權益。

（作者單位：上海市房產經濟學會寶山分會）