面向中低收入家庭住房的金融支持政策探討

文/席珊珊

面向中低收入家庭住房的金融支持政策探討

文/席珊珊

隨著我國經濟的高速增長及住房制度的市場化改革，面向中低收入家庭住房的短缺問題和中低收入家庭購房壓力日趨明顯。由于城鎮土地資源的稀缺和住房市場化的過快發展，地方政府財政收入“土地化”和住房資本市場投機化的現象嚴重，致使房地產市場價格出現不合理持續上漲，遠遠超過中低收入家庭購房消費的承受能力，使其面臨嚴峻的買房難的問題。盡管改革開放以后，我國陸續出臺了一系列政策進行住房制度改革，形成了以住房公積金、經濟適用房、廉租房三大制度為主的住房保障體系,上海市也推出了“廉租住房、共有產權保障房、公共租賃住房和征收安置房”四位一體的住房保障體系,但是未來在我國，特別是一些特大城市居住人口規模仍然持續增加和保障性住房供應短缺的背景下，如何通過金融政策影響中低收入群體住房供給和消費依然是一個值得思考的問題。

一、我國中低收入家庭購房支持政策存在的問題

（一）缺乏準確和完善的基礎信息

由于我國住房統計體系和基礎信息系統不完善，各地尚未摸清本地區存量住房使用情況和在建、已規劃、在規劃的住房數量與結構，并未掌握“人”與“房”實際關聯的對應情況，再加上各相關部門之間尚未實現數據信息資源共享，缺乏充分、準確、及時的基礎信息，給政府提供中低收入群體住房的決策和實時采取相關稅收、貸款優惠政策帶來困難。

（二）資金來源單一

目前我國的經濟適用房和廉租房建設資金來源主要以政府財政支持和銀行信貸資金為主，融資方式也多以政府擔保、地方融資平臺向銀行貸款為主。由于住房金融政策體系不夠健全，住房建設融資結構單一，缺乏直接融資渠道，過多地依賴銀行信貸等間接融資，成本過高，導致開發商無力建設租賃住房，缺少支持類似公共住房建設的政策性金融機構。

（三）住房公積金政策對中低收入家庭的扶持尚顯不足

我國針對中低收入群體消費融資的金融財政政策主要是住房公積金制度，但由于我國的住房公積金制度體系還不完善，住房公積金的福利大多為中高收入家庭因購房而獲得。因為公積金貸款額度和資金存儲余額與員工的個人收入存在相關關系，而很多中低收入家庭或者城市的外來移民卻因為沒有單位、不滿足貸款收入條件或者其他原因而不能獲得公積金的支持。因此，一方面公積金利用率仍然較低，另一方面真正面臨住房短缺的中低收入群體卻難以得到該制度提供的住房消費融資支持。由于我國目前還缺乏支持中低收入群體的政策性專業住房儲蓄類金融機構，中低收入群體如果向金融機構尋求一般性的住房抵押貸款，通常會由于他們收入情況和信用狀況的劣勢，得不到商業住房抵押貸款融資。

（四）社會資本進行公共住房建設的動力不足

我國在面對中低收入群體的公共住房建設中，土地一般由政府提供，房地產開發商負責建設，類似住房的出售或出租價格由政府限定。到目前為止，國家對該類項目的補貼方式僅限于政府提供一定期限的土地使用權、土地出讓金的免繳、部分稅收的減免等優惠，并沒有專門的金融機構或措施提供優先貸款或優惠政策，因此直到現在，開發商參與建設的積極性仍不高。

二、完善支持中低收入家庭購房的金融政策建議

實際上，中低收入群體的住房短缺作為世界性的問題，無論在發達國家還是發展中國家，都需要通過政府對國民經濟進行不同程度的干預和調控予以解決，金融政策是其中的一類常用工具。針對上述中等收入家庭存在的購房政策支持不足，結合我國當前的經濟社會發展現狀，建議從以下幾個方面進行漸進性的改革。

（一）完善中低收入家庭住房的信息收集工作

建議我國城市規劃部門，住房建設部門，信息管理、征信及監管部門等相關部門通過法律法規和政策引導，在中低收入居民數量、收入和居住需求的統計方面建立完善和統一的信息系統，為中低收入家庭住房供給提供支持，真正使相關的規劃、計劃起到引導城市建設和滿足不同階層居民居住需求的作用。

（二）拓寬公共住房建設金融支持渠道，建立多元化的融資體系

第一，慎重研究和妥善推進公共住房抵押貸款證券化。公共住房抵押貸款的證券化，可以將原來缺乏流動性但是能夠產生可預見性的未來現金流入的資產，轉化為能在市場上流動的證券。公共住房抵押貸款證券化既拓寬了住房建設的融資渠道，同時也有利于分散銀行的經營風險。第二，積極豐富多種住房金融工具，利用房地產投資信托基金、項目融資等方式拓寬公共住房的融資渠道。房地產信托基金的融資模式，可以利用有限的財政資金帶動更大規模的社會資金，從而利用這些資金來保證充足的面向中低收入群體的住房供給。第三，加大財政投入力度，一方面厘清地方政府和中央政府的財政在公共住房供給方面的財權和事權，將保護中低收入群體居住權作為社會民生的首要任務，適度加大地方政府和中央政府的財政支持，另一方面可以通過發行住房債券、成立政府運營的基金公司等方式籌集資金。

（三）加大公共住房的個人消費信貸支持

中等收入家庭個人信貸支持的主要目的是保證相關群體有能力完成自住房的消費，目前主要通過住房公積金貸款和銀行商業貸款來實現。針對我國目前公積金制度的缺陷，作如下建議：第一，擴大住房公積金的覆蓋面，拓展住房公積金增值收益的用途，加強對住房公積金的經營和風險管理，保證這一政策性金融手段落到實處，更好地為更多人的住房需求服務。第二，可以加大銀行金融創新力度，開發適合中等收入群體的信貸工具。由于中低收入階層個人收入有限，工作不穩定，往往在獲取銀行商業貸款方面受到各種制約，商業銀行應該加大個人信貸產品的創新力度，開發出能夠為中低收入階層服務的貸款工具，運用差別化的貸款政策，為信用好的中低收入家庭或者個體經營者提供有力的住房信貸支持。第三，建立專門的政策性住房金融機構，目前我國的個人住房消費主要依靠商業銀行的住房貸款，商業銀行的贏利性和非專業性使得中低收入群體的住房需求并不能得到有效的滿足，因此，建立具有專業性、政策性的住房金融機構，開展住房儲蓄業務，不僅可以為中等收入家庭的住房信貸提供幫助，還可以為住房開發單位提供融資渠道。

（四）探索公私合作建設公共住房

目前我國的公共住房建設存在相當大的資金缺口，融資渠道不夠豐富，地方政府財政壓力大。要解決目前我國各地公共住房建設中存在的資金缺口問題，拓寬融資渠道，可探索公私合作經營和建設的方式。自2010年發布《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》以后，中央政府發布和實施了一系列法規和辦法來引導民間資本進入公共住房建設。2012年6月，住建部、發改委、財政部、國土資源部等部委聯合發布了《關于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問題的通知》，該通知指出：各地區要鼓勵和引導民間資金按照當地經適房的建設規劃和年度計劃，以直接投資、間接投資、委托代建、參股等多種形式參與經適房項目建設，并按照合約規定的價格標準向政府核定的保障對象出售。各地可以針對當地實際情況通過稅費補貼或優惠政策為民間資本進入公共住房建設掃除各種政策障礙，同時加強對社會資金參與公共住房建設的指導和監督，為社會資本進入公共住房的投資、建設、運營和管理創造良好的政策環境。

上海市房產經濟學會寶山分會)