雙限“熔斷”與開發商捐建公租房

文/劉云

雙限“熔斷”與開發商捐建公租房

文/劉云

習主席在2017年新年賀詞中講到：“我也了解，部分群眾在就業、子女教育、就醫、住房等方面還面臨一些困難，不斷解決好這些問題是黨和政府義不容辭的責任。全黨全社會要繼續關心和幫助貧困人口和有困難的群眾，讓改革發展成果惠及更多群眾，讓人民生活更加幸福美滿。”

習主席在新年賀詞中關注住房問題，應與2016年初以來部份一二線城市房價過高與保障房供應嚴重短缺這一背景密切相關。房價過高的一個直接后果是帶動這些高房價城市的購地費、拆遷費、棚戶區改造費等大漲，以公租房（即廉租房）為主體的保障房建房成本也隨之水漲船高，極大地加重了這些高房價城市在保障房建設方面的財政負擔。北京市財政局數據顯示，北京2016年前三季度住房保障支出為294.1億元，同比增長546.9%，令北京財政不堪重負。在這些一二線高房價城市，越來越多中低收入家庭買不起房，更多依賴公租房，房價越漲，對公租房需求就越大，而公租房大幅攀升的建房成本卻給這些高房價城市政府出了一道難題。筆者認為，解決這一難題的一個有效途徑就是強制開發商捐建公租房。

為了嚴控地價、房價的上漲，遏制“地王”的產生，2016年下半年以來，一二線城市相繼出臺各具特點的樓市調控政策。北京在2016年11月推出“限房價、競地價”土地出讓方式。武漢市自2016年10月下旬起在土地拍賣中附加“最高限價”條款，對出讓地塊設定封頂價，為過熱的樓市降溫。天津、南京、成都則在2017年3月推出土地拍賣“熔斷”機制。“熔斷”，簡單來說是指土地拍賣達到預定最高限價時，宣布拍賣地價“熔斷”，“熔斷”之后，開發企業以抽簽方式取得土地使用權。

2017年3月1日，天津市塘沽和生態城兩宗住宅用地迎來摘牌，經過多家房企競價，報價達到地塊最高限價，該市首次采取“熔斷”后以搖號抽簽方式決定建設用地受讓房企。最終，兩地塊分別以總價6.249億元、19.05億元競出。

2017年3月30日，南京土地市場6塊限價地的拍賣中，僅1分鐘內30輪報價，6塊地便皆達到最高限價而封頂“熔斷”。媒體稱：南京土地拍賣瘋了！隨后，這6塊地在3月31日用現場搖號抽簽方式最終決定受讓房企。

2017年4月6日，在成都土地市場拍賣中，三次“熔斷”三次抽簽。成都一位開發商負責人說，對一些中小開發商而言，過去很難在土地拍賣中與財大氣粗的大開發商競價，“熔斷”是好事情，現在中小開發商也可以大膽地去參與舉牌競價，價格高了會“熔斷”， 中小開發商通過抽簽方式也可能拿到地。對地方政府來說，以“熔斷”機制控制地價，降低開發商拿地成本，開發出來的房子價格相對也會低一些，有助于控制房價。但開發商是否會因“熔斷”機制低價拿地后適當降低房價、還利于民，還有待觀察，不過目前來看不容樂觀。

盡管一二線城市相繼發布實施的調控政策各具特點，但其共性是對地價、房價“限”字當頭，要么“雙限”，要么“一限”，“熔斷”抽簽也是一種對地價的限制方式。但無論是“雙限”、“一限”，還是“熔斷”抽簽，說到底都是非市場化的行政調控手段，且相關附加條款多，操作較為復雜，其調控效果有待觀察。在一二線城市樓市購買力旺盛的情況下，用市場經濟手段控調地價、房價可能更有效。

因此，筆者建議，今后一二線城市的房地產開發商應按其所建商品房總建筑面積10%乃至更高比例向政府“捐建”公租房。所謂“捐建”，含義有兩層：一是無償捐贈；二是無償建設。具體是指開發商在競拍土地與開發商品房項目的同時，要承擔為政府無償建設公租房的義務，公租房的套型與面積由政府決定。開發商在建商品房的同時，由開發商自己掏錢按10%至30%左右的比例建設公租房，建好后無償移交給政府，政府享有這些公租房所有權和管理權，并提供給當地中低收入家庭住戶居住。房價越高的城市，“捐建”公租房比例越高。以北京為代表的一線城市“捐建”比例最高，可提高到30%左右，二線城市中樓市最熱的南京、廈門等城市可設定為20%左右，其他二線城市可將比例設定為10%。

同時，政府取消任何形式的“雙限”，允許開發商以商品房的盈利來“以盈補虧”，彌補開發商無償“捐建”公租房的虧空并有一定的盈利。

以北京目前的超高房價，“雙限”政策再嚴，絕大多數中低收入家庭住戶也買不起房，所以，北京的中低收入家庭住戶難以從北京的“雙限”政策中受益。與其如此，不如打破常規，反其道而行之，以盈補虧，為向政府大量“捐建”公租房創造條件。

假設北京的中低收入家庭住戶今后主要依賴政府提供的公租房，而北京近2000萬戶籍人口決定了北京中低收入家庭住戶數量龐大，這就使北京市政府公租房建設與供給的負擔巨大，北京市政府對公租房建設的有限投入與中低收入家庭住戶對公租房的巨大需求形成尖銳的矛盾，而讓開發商為政府大量“捐建”公租房的辦法不失為一種良策，可強制開發商按30%乃至更高比例為北京市政府大量“捐建”公租房。由此造成商品房價格上漲只會加重有錢人和高收入者的購房負擔，而高收入人群對高房價的承受力強，讓他們為此買單，也能遏制投機炒房。充分利用北京有錢人與高收入者數量多的有利條件，房價越漲，開發商出天價競拍土地與建設商品房積極性越高，相應地，開發商“捐建”的公租房也越多，中低收入戶公租房供應就越有保障。

“捐建”并非筆者空想，也是有政策依據的。2007年8月14日新華社發布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》明確提出：“多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租房供應。”此意見中“鼓勵社會捐贈”一詞值得我們關注，而開發商以“捐建”方式為政府無償建設、提供公租房（即廉租房）的行為實際上就是一種“社會捐贈”方式，因此，“捐建”是完全符合國務院的文件精神的。考慮到住房是一種高價值的特殊商品，社會上愿意捐贈保障房的單位和個人很少，捐贈數量自然是微乎其微，這就需要我們廣開“捐源”。而通過“捐建”方式迫使開發商向政府大量“捐贈” 公租房，公租房嚴重短缺的局面將得到很大改觀。當然，開發商“捐建” 公租房是不情愿的，但政府可以通過利益捆綁，使開發商進行商品房開發來獲利。開發商“捐建”公租房是獲得土地投標競拍與建設商品房資格的必要條件，這迫使開發商將較高的盈利通過“捐建”公租房方式返還給社會中低收入家庭，有利于縮小貧富差距，構建和諧社會。

“每個家庭有房住”是一個文明社會的起碼目標，住房是市場經濟條件下每一個負責任政府必須提供的“公共產品”，雖說“捐建”會導至商品房價格的大幅上漲，但借助公租房能有效解決中低收入家庭住房難問題，有助于實現“每個家庭有房住”目標，這比單純用行政手段“雙限”或“一限”去調控樓市更有意義，也更有效。

（作者單位：西南政法大學）