雄安新區雄起關鍵在于地價房價平穩

文/卞文志

雄安新區雄起關鍵在于地價房價平穩

文/卞文志

4月6日，京津冀協同發展工作推進會議在北京召開。中共中央政治局常委、國務院副總理張高麗主持會議并講話。張高麗表示：要高標準高質量高水平編制新區規劃，強化體制改革創新，加大政策支持力度，切實保護生態環境，將雄安新區建設成為綠色生態宜居新城區、創新驅動引領區、協調發展示范區、開放發展先行區。要合理把握開發節奏，堅決嚴禁大規模開發房地產，嚴禁違規建設，嚴控周邊規劃，嚴控入區產業，嚴控周邊人口，嚴控周邊房價，嚴加防范炒地炒房投機行為，為新區規劃建設創造良好環境。要以對人民高度負責的態度，精心策劃、科學有序、穩扎穩打，一步一個腳印，一茬接著一茬干，經得起歷史檢驗，向黨中央交上一份滿意答卷。

雄安新區不是炒房者的夢鄉

當國家設立雄安新區的消息宣布后，大量購房團蜂擁而至。為及時剎住“炒房風”，河北省政府相關部門立即通過嚴厲的行政手段控制事態的發展，這可以說是一種及時、正確的選擇。如果地方政府“鼠目寸光”，只顧眼前利益，那雄安新區千年大計的宏偉規劃將毀于一旦。雄安新區能夠雄起的關鍵在于地價與房價的平穩，尤其是雄安新區所屬三縣的地價與房價。因為中心區域房價保持穩定，則周邊區域房價將失去上漲的理由。

中央建設雄安新區的消息發布后，有些炒家在雄安新區當地無法購房，則前往周邊縣城購買，認為雄安新區對房屋交易進行限制后，炒房人群將會向周邊縣域擴散，周邊樓市房產會因此而漲價。這無疑是“癡人說夢”。房價的漲跌一定是在比價效應的前提下實現的，例如北京，中心區域沒有極高的價格標尺，石景山的房價如何會超越二環以內？雄安新區的建設事關國家發展的千年大計，政府如何會容忍“炒房團”破壞國家發展的宏觀戰略？所以前往雄安新區炒房實屬不識時務。

最近，國家一系列調控動作應當引起炒房者的高度關注。例如，全國正在建立房地產信息聯網平臺，每位公民在境內的房產情況，政府了如指掌，而且據此有針對性地出臺相關房地產市場調控政策，這是抑制炒房非常有效的方法。 尤為重要的是，“房子是用來住的，不是用來炒的”，這將是未來中國房地產業發展的指導性方針。當然，政策調控也必須把握尺度，合理區分炒房和改善住房，最大程度保障人們的居住權益。

土地價格是所有產業最重要的成本，房價是最重要的生活成本，所以房價、地價的上漲必然擠出產業發展空間，這是被歷史多次證明的鐵律。當日本大東京區域地價總值超越美國全境后，日本產業逐漸蕭條，這也是日本經濟空心化的重要原因。當年的東南亞也是如此，地價的上漲使低附加值產業逐漸消亡，出口加工產業大規模轉向中國。目前，類似的情況也開始在國內出現，如華為這樣的高附加值企業已經開始撤離深圳，其核心因素便是地價與房價開始上漲。所以，雄安新區要成為產業發展新區，必須以最大的勇氣和魄力打擊房地產炒作，否則新區將不復存在。

高科技產業轉移至雄安新區的主要原因是優惠的土地價格，因為產業的發展需要人才的參與，如果一個地區的房價非常高，則不利于勞動人口向該地區流動，更重要的是，房價會提高企業的用工成本。

明確限制雄安新區房地產市場發展

建設雄安新區的新聞一經播出，立刻引起社會各界的巨大反響。當前中國的地產發展模式被普遍詬病，瘋狂炒房的行為抽離了大量生產性資金，積累了巨大的金融風險，高漲的房價大幅增加了產業成本。這一切都源自于資本的逐利性。對于雄安新區的新聞，反應最快的是股市里的資金和樓市里的資金。不過目前，無論是“全面凍結區內房產交易”，還是“嚴控新房搶建”，到“出動警力維持市場秩序”，都全面顯示了雄安新區擺脫傳統房地產發展模式的決心。這是一個可喜的變化。

有關專家認為，雄安新區內的房地產業并非完全不能發展，而是要有明確的限制和市場預期，并最終將選擇權交給市場。首先，要明確的是“房子是用來住的，而不是用來炒作的”。在雄安新區發展房地產業，必須保證在雄安新區工作、生活的人能夠有屋可住。所以，在雄安新區內規劃新建的商品樓盤，必須在同地塊同時配套建設數量在2倍以上的廉租房、公租房等非完全產權性質的房屋。建設廉租房、公租房的地塊可由政府免費供給，在地產商拿地時，要求其直接配套建設完畢。這些房屋的產權歸于政府，統一安排在雄安新區內工作的人員租住，這樣能夠基本保證在新區工作但一時無力購買商品房的勞動者都能夠有房可住。

其次，雄安新區提供了一個房產稅征收的試點區域。目前，雄安新區內商品房存量有限，價格也較為合理。在新區內明確進行房產稅征收，既能進一步充實地方稅源，也能有效抑制對房地產的投資需求，穩定市場預期。為此，雄安新區應該及時進行農村土地改革，增加具有居住功能的用地供給。因為，我國已經對農村土地改革進行了較長時間的研究，一些比較成熟的改革方案在很多區域試點取得了一定效果。在這樣的背景下，可以在雄安新區范圍內直接提出綜合方案，進行農村土地改革工作，積極引導農村土地有序流轉，通過市場化的方式，在尊重農民意愿的情況下，逐步改變土地使用形式，放開相應政策，引入各類金融資本工具。

此外，雄安新區可以實施限購、限貸措施，并將此類政策常態化。此類措施實施的關鍵在于有相對穩定的存續時間，能夠明確合理地引導市場預期，不能因為市場條件的變化而隨意改變政策，造成市場運行混亂。雄安新區應該由政府組織、依靠企業力量建立一個統一的房地產銷售、租賃平臺，規范新區內房地產買賣價格和租賃價格等相關信息發布，并實行交易監督工作，使市場供需雙方“完全透明”，徹底消除由于市場信息不對稱而導致的價格非理性波動。可以說，雄安新區的建立，是黨中央、國務院的大魄力、大雄心的體現，需要用務實、創新、市場化的方式，將國家的宏觀戰略逐步落實，將其建設成為一個具有全新發展模式和內生經濟動力的新區。

基于此，雄安新區周邊城市限購、嚴打炒房力度在不斷加大。據《河北日報》4月5日報道，截至4月4日，雄安新區已經查處房地產、建筑領域違法違規行為765起，拆除違建125處，關閉售樓部71家、中介機構35家，清理違規售房廣告1597條，嚴厲查處違規網上售房行為9起，對10家惡意炒作的房地產企業進行約談，刑事拘留違法犯罪嫌疑人7人。同時，雄安新區還嚴厲打擊房地產黑中介，嚴禁大宗房地產交易，停止小產權房、新民居的建設和銷售，對違規流轉、違法建設、炒房行為持續保持高壓態勢，一經發現，公開嚴肅處理。

對不明情況、容易被當地中介“忽悠”的民眾，雄安新區近日還發布消息，提醒廣大群眾增強自我保護意識，不輕信、不傳播、不參與各種房地產違法項目的宣傳及銷售活動。任何以收取定金、意向金等形式變相銷售“五證”不全商品房的行為都屬于違法行為，購買此類房屋不受法律保護。

雄安新區絕不能淪為投機者天堂

可以說，橫空出世的雄安新區，使河北雄縣、安新和容城三地一夜之間成為全國人民關注的焦點。很多當地民眾高興得睡不著，自豪地表示自己已是“新區居民”。與此同時，各路搶房資金紛紛涌入雄安新區，將當地房價連續暴炒，雄安地區房價從3150元/平方米，迅速上漲至3.1萬元/平方米。即使地方政府叫停當地的新房與二手房交易，使炒房客的如意算盤落空，搶房人仍相繼前往臨近雄安新區的文安縣新鎮去買房，上演了一場瘋狂的“搶房”大戰。

對此，專家們指出，雄安新區建設是一個重大的歷史機遇，但肯定不會成為一個資本拉動的造城運動。今年以來，中央三令五申“房子是用來住的，不是用來炒的”，所以靠炒房來搭乘雄安新區這趟“春天專列”，恐怕是會錯了意。那么，中央政府為何要建立雄安新區呢？雄安新區對于中國經濟的影響幾何呢？

第一，設立雄安新區是為了化解北京“大城市病”的壓力，原本所有的資源都集中在北京，而如今，在北京周邊開辟新區，可以遷移部分政府部門進入新區，緩解北京的城市壓力。雄安新區的定位是重點承接北京疏解出的與全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心無關的城市功能，包括行政事業單位、總部企業、金融機構、高等院校、科研院所等。雄安新區既不是一些人一廂情愿認定的“聲東擊西的遷都”，也不是在通州北京副中心之外再建一個“首都副中心”。

第二，雄安新區與京津冀地區相接，地理位置十分重要，將與其他各城市融合發展。規劃建設雄安新區，樹立一盤棋思想，是加強對新區與周邊區域的統一規劃管控，加強同北京、天津、石家莊、保定等城市的融合發展。只要各城市、各區域明確分工、錯位發展，同時在融合上、協同上下功夫，就能在京津冀地區形成優勢互補、良性互動，共贏發展的新格局。

第三，雄安新區將作為建設綠色生態宜居的試點城市，同時為建設現代化宜居城市闖出新路子、提供治本之策。雄安新區將打造成為綠色生態宜居新城區、創新驅動發展引領區、協調發展示范區、開放發展先行區，將建成國際一流、綠色、現代、智慧的宜居城市，成為一座藍綠交織、清新明亮、水城共融的生態城市。

京津冀協同發展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓表示，中央給雄安新區的定位是改革開放的先行區，也包括對房地產管理的改革，雄安將試驗房地產業發展新模式。鄔賀銓指出，除傳統的模式外，發展房地產業還有許多思路，例如新加坡模式，即政府直接管理部分土地，建成廉租房，低廉的房價可以滿足很多住房需求人士的需要。“我們希望雄安能吸引創新創業者，希望年輕人、有抱負的人去，他們一下子拿不出這么多錢買房，政府有大量的公租房來支撐。”至于為何采取新思路，鄔賀銓解釋稱：“雄安有一個新的機會，很多人認為這個地方原來房價很低，這個正好是出手的機會，但是我們已經吃了過去房價失控、過快上漲的虧，再不能讓新區再重蹈覆轍。”鄔賀銓還指出：“我們希望，雄安具有的一些吸引投資家，吸引企業入住的條件，會被房價所解構，這不是我們希望看到的，而且在炒房的過程中，可能更多得利的是一些投機者。”

鄔賀銓還表示，可以讓“真正需要落戶的來買房，按落戶的標準來買”。談及落戶，鄔賀銓透露，中國未來將在河北進行戶籍改革，兼顧醫療改革、教育引進以及創業優惠等措施，從而提高雄安新區戶籍的“含金量”，緩解“大城市病”，吸引更多投資者選擇雄安新區，而不是一味地落戶北京。同時，通過雄安探索出一條在發展房地產業的同時控制房地產價格、保障民眾住房需求的道路，也是雄安新區的一項任務。換言之， “千年大計”意味著雄安新區起的作用絕不僅僅局限于京津冀，而是希望其能在全國的發展中起到榜樣作用。將雄安新區與曹妃甸和天津濱海新區進行比較，其重要意義在于，未來中央將把這兩個區域重新拉回京津冀協同發展戰略中，令其得到更大的發展。

（作者單位；山東省臨沂市園林局）