柏林以租賃為主的住房保障

文/廖雪婷 崔光燦

柏林以租賃為主的住房保障

文/廖雪婷 崔光燦

柏林作為德國的首都，并不是該國最大的城市，人口僅有300多萬。住房供應以租賃居住為主，2015年住房自有率僅為14.2%。多年來住房的價格保持穩(wěn)定，租金是住房投資的主要收益來源，租金房價比保持在4.3%左右。由此可見，柏林的住房保障以住房租賃支持為主。

一、基本住房保障制度

柏林的住房保障體系主要包括公共住房、租賃補貼和住房補貼等方面，住房合作和住房儲蓄制度也較為成熟。

第二次世界大戰(zhàn)后柏林住房保障政策處于“住房統(tǒng)制經濟”階段，主要實行租金管制和租戶權利保護，開展長期大規(guī)模的住房建設；上世紀60年代后進入“住房社會市場經濟”階段，對自建房以公共津貼形式將其納入社會住房建設范疇當中，提供財政補貼。本世紀以來，住房政策更具有市場性、針對性，特別強調關照特別人群，如老年人、單親家庭、多人口家庭。

二、公共住房

柏林的公共住房也稱為社會租賃住房，主要有兩種供應方式：一是通過地方政府的住房建設基金建造的、向低收入者提供出租的住房；二是由房屋投資商、私人向政府申請低息貸款建造的自有產權房，但在規(guī)定年限必須以成本租金租給低收入家庭。

1950年德國出臺《住房建設法》，規(guī)定各聯(lián)邦、州、縣政府都要為住房建設提供幫助，并開始大量建設公共住房，計劃在6年內建造180萬套住房。社會租賃住房的建設遵循主體多元、資金多渠道的原則，盡可能調動多方力量參與社會住房。除政府直接建設外，還通過財政補貼鼓勵私有租賃住房的建設。政府提供20年的長期無息貸款以及土地優(yōu)惠政策（自有資金達到15%以上時，可以向政府申請免息或者低息貸款，利率0.5%左右），建成后優(yōu)先租給符合申請資格的低收入家庭，合約期滿后才可以轉售。

公共住房多數為公寓式樓房，設備比較簡單，每套面積為60-70平方米。2015年柏林公共住房的建設標準為1間臥室的公寓40平方米，2間臥室的為54平方米，3間臥室的為70平方米，4間臥室的為82平方米。

公共住房分配權屬于柏林政府，凡申請公共住房，必須提供家庭收入、人口、現(xiàn)有住房狀況、房租、所在城市工作或者居住時間等資料。一般來說，住房分配與家庭收入掛鉤，租戶年收入必須低于所在地區(qū)的中位數。保障家庭每年要向政府住房局申報家庭收入，經審核超過收入標準水平的，應退出公共住房，如不愿意搬離，則應按市場租金向政府或者經營者繳納房租，房租增加的部分全部交給政府用以補貼住房建設基金或者發(fā)放住房補貼。申請中隱瞞實情的居民，須繳納“錯誤分配費”，一般是每平方米0.35-3.5歐元。

柏林租金水平由市住房協(xié)會制定，按2016年實行的《柏林住房供應法》，依據柏林租賃指數，允許四年內私人住房的一般租金增長限制在15%以內，首次租賃時將參考當地社區(qū)的公平市場租金。對于由于財政或其他社會原因而無法承受給定租金增加的租戶，將尋求個別解決方案。2014年，柏林公共住房租金為每平方米5.91歐元，略貴于私人住房租金（每平方米5.84歐元），每平方米最高補貼可達2.5歐元。

目前政府提供的社會住房有12.5萬套，合作社提供的社會住房有28萬套，每年新增公共住房在1萬套左右，2015年為0.9萬套，2016年為1.2萬套。

三、市場租房補貼

柏林的住房租賃市場十分發(fā)達，政府對出租房的投資者和承租者都有較大的稅收優(yōu)惠。

德國法律規(guī)定每個居住在租賃住房的自然人、居住在自有住房的自然人、居住在同一住房空間的多人家庭、符合條件的外籍人員等均享有租房補貼權。

租房補貼必須由當事人提出申請，申請時需要提供申請額、租金結構以及相關租賃或者使用信息。對于拒絕提供準確完整信息或者延時提供的，將會處以最高2000歐元的罰款。租房補貼由專門的管理機構按月發(fā)放到申請人的賬戶。補貼期一般為12個月，補貼期間如果家庭成員數量增加、租金或者負擔上漲15%、家庭總收入降低15%，補助的申請需要重新審批，以提高相應的補貼額。如果補貼期滿后需要重新申請。承租方必須保證月租房補貼完全用于支付租金或者相應負擔，否則申請權將會被取消。租房補貼管理機構會定期對補助獲得者家庭進行數據校驗和檢查。

租房補貼主要取決于收入、房租、家庭人口數量。柏林政府將不同地區(qū)劃分為六個區(qū)段，確定當地標準房租，以此確定發(fā)放的補貼。一般來說，房屋的質量越好、房租越貴，個人支出部分就越多，補貼也就越多。

四、購房補貼與優(yōu)惠

（一）稅收減免

德國政府通過完善的財政政策、金融措施鼓勵居民自有住房，以提高住房自有率。《聯(lián)邦所得稅法》對私人建房予以優(yōu)惠，以減輕房主的經濟負擔：一是建房費用可以在使用住宅最初12年內折舊50%（柏林為折舊25%）以抵扣個人所得稅應納稅額；二是申請建房的貸款可以從應納稅額中扣除（柏林目前是將成本的10%從個人所得稅匯總扣除，私人建筑不超過2000歐，機構不超過3000歐）；三是免征10年土地稅，并在購買建房地產時免征地產轉移稅。

（二）直接補貼

政府對新建房屋給于必要的補貼和獎勵，絕大部分德國人都可以享受到不同額度的補貼和優(yōu)惠。一是對低收入家庭的建、購房補貼。單身居民收入不超過12萬馬克、夫妻二人不超過24萬馬克的居民建、購房時，每人每年可以提供買價或者造價5%的補貼，最高5000馬克，補貼8年。二是有小孩的家庭，每年可以獲得1500馬克私人住房兒童獎，補貼期限8年。三是對于利用太陽能或者其他節(jié)能措施的住房，房主每年可以獲得900馬克的環(huán)境保護獎。

住房互助儲蓄信貸銀行，以低于市場利率且獨立于市場的封閉方式運行。社員購買房屋時，政府按每年儲蓄率一定比例支付補貼，低收入家庭免征個人所得稅。

五、其他住房支持政策

（一）空置房屋補貼轉租

2015年試行對空置房屋所有者持續(xù)進行補貼，內城（城市輕軌環(huán)線內）補貼每月每平方米2.5歐，外城（城市輕軌環(huán)線外）每月每平方米補貼1.5歐，但要求住房所有者將房屋交由專門機構管理，以每平方米5.5歐價格進行出租（每年租金可以有0.2歐元的調整漲幅）。

（二）住房儲蓄

德國政府為了鼓勵住房儲蓄發(fā)展，設立兩項獎勵基金：一是住宅儲蓄獎金，規(guī)定參加建房互助儲蓄信貸社的居民只要合同期滿7年、個人存款達到800馬克以上、夫妻存款達1600馬克以上，就可以得到儲蓄合同金額10%的獎勵金；二是職工資本積累金，規(guī)定有工資收入的居民入社后，如果每年的儲蓄額達到936馬克，存款可以從應稅收入中減免。

六、主要啟示

柏林雖然是德國首都，但人口不多，主要通過房屋租賃解決住房問題。政府通過租金管制等措施解決了大多數家庭的住房問題，并向中低收入家庭提供低租金的公共住房。綜上所述，我們可以在以下幾個方面進行借鑒。

一是通過低息貸款、土地優(yōu)惠供應等，鼓勵社會力量建設低租金住房。

二是對首次購房家庭實行直接補貼政策，特別是大力度的所得稅減免政策。

三是空置房的轉租補貼政策，通過補貼將空置住房集中管理，用于出租。

（作者單位：上海師范大學）