不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響分析

暢澤宇 左慶樂(lè)

以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)業(yè)務(wù)和程序方法。作者在分析不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的背景和目的，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)評(píng)估關(guān)系的基礎(chǔ)上，建議相關(guān)部門(mén)要幫助評(píng)估師明確產(chǎn)權(quán)權(quán)屬及相關(guān)權(quán)利；將農(nóng)村用地列入登記范疇，使評(píng)估機(jī)構(gòu)得以開(kāi)展農(nóng)村房地產(chǎn)評(píng)估；建立實(shí)施房產(chǎn)稅征收政策基礎(chǔ)，為評(píng)估機(jī)構(gòu)提供房產(chǎn)稅稅基評(píng)估市場(chǎng)。評(píng)估行業(yè)要健全房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，改良農(nóng)村房地產(chǎn)評(píng)估評(píng)估方法，關(guān)注房產(chǎn)稅稅基并提前進(jìn)行準(zhǔn)備工作應(yīng)對(duì)策略。

2013年11月20日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。2015年3月1日起，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式施行，為建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供了基本法律依據(jù)。該條例公布以來(lái)，受到人們的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)評(píng)估作為中介服務(wù)業(yè)，就是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體和各種權(quán)益的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，所以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記必然會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)業(yè)務(wù)和程序方法。本文通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的分析，得出對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響，并對(duì)評(píng)估行業(yè)應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行探討。

一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記分析

在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域、以及房屋、林木等定著物，而不動(dòng)產(chǎn)登記，就是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的行為。

（一）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的背景及目的

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記一直呈現(xiàn)的是職權(quán)分散的局面，房產(chǎn)、土地不統(tǒng)一、登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、登記效力不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一的狀況。由此造成政府職權(quán)界限不清，職權(quán)交叉重疊現(xiàn)象嚴(yán)重，政府行政成本高昂且沒(méi)有明顯成效，群眾進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記程序繁瑣，物權(quán)歸屬不明顯，登記責(zé)任主體難以確認(rèn)。2007年中國(guó)頒布實(shí)施物權(quán)法，明確要求實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供了法律基礎(chǔ)。在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)現(xiàn)是必然之選，符合中國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記最主要的目的是規(guī)范登記行為，提高政府治理效率和水平，方便企業(yè)、群眾申請(qǐng)登記，明確產(chǎn)權(quán)歸屬，從法律層面保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，穩(wěn)定交易秩序。

（二）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系

房地產(chǎn)，又稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。它與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記里不動(dòng)產(chǎn)的定義相比大體相同，只是少了海域一項(xiàng)。定義范疇的基本統(tǒng)一，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)評(píng)估之間建立聯(lián)系提供了基礎(chǔ)。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，首先的表現(xiàn)就是將健全房地產(chǎn)登記市場(chǎng)，包含房屋和土地的各項(xiàng)權(quán)屬狀況，同時(shí)為后續(xù)房地產(chǎn)相關(guān)政策的出臺(tái)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)的交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)都與房地產(chǎn)評(píng)估息息相關(guān)，所以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的全面實(shí)施，必然需要房地產(chǎn)評(píng)估的密切配合與幫助，同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估體系也必然會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施而愈加完善。因此不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)評(píng)估是一種相互關(guān)聯(lián)，相互促進(jìn)的關(guān)系。

二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的影響

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，不動(dòng)產(chǎn)登記賬簿將包含不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況，為權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬提供方便；同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也是后續(xù)諸多政策的技術(shù)基礎(chǔ)。所以，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估的影響主要有以下三個(gè)方面。

（一）幫助評(píng)估師明確產(chǎn)權(quán)權(quán)屬及相關(guān)權(quán)利

資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則要求資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)時(shí)應(yīng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬，并在評(píng)估報(bào)告中對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬及其證明材料來(lái)源予以必要說(shuō)明。在實(shí)際業(yè)務(wù)進(jìn)行中，由于評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方處于不平等地位，經(jīng)常會(huì)被委托方要求在權(quán)屬不清晰，相關(guān)權(quán)利變動(dòng)不明確的情況下出具評(píng)估報(bào)告，使得評(píng)估師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中處于極大的風(fēng)險(xiǎn)之中。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，將發(fā)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)的自然屬性、權(quán)屬狀況、涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)、其他相關(guān)事項(xiàng)都將會(huì)被記錄其中。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明晰，相關(guān)權(quán)益事項(xiàng)也不會(huì)被隱瞞，這極大的方便了評(píng)估師準(zhǔn)確掌握不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，提高了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性與可信性。

（二）將農(nóng)村用地列入登記范疇，使評(píng)估機(jī)構(gòu)得以開(kāi)展農(nóng)村房地產(chǎn)評(píng)估

十八屆三中全會(huì)《決定》提出：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?！痹凇恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中，將集體建設(shè)用地和宅基地列入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記范疇，實(shí)施集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)統(tǒng)一登記發(fā)證，這使得保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)“農(nóng)地入市”成為可能。

農(nóng)村住宅空置率高，一戶多宅較多。部分農(nóng)村村民取得宅基地建房后，因上學(xué)、參軍、工作、在外購(gòu)房居住等原因，將戶口遷出本村，造成大量住宅閑置；部分村民因結(jié)婚分戶等原因已在村內(nèi)單獨(dú)申請(qǐng)建房居住，后又繼承其父母或親戚生前所居住的房屋，導(dǎo)致一戶多宅和房屋閑置。2012年的一份調(diào)研報(bào)告顯示，調(diào)查的15個(gè)村共有3533戶、8923人，宅基地總數(shù)4866宗，其中一戶多宅313戶、閑置住宅757宗，分別占宅基地總數(shù)的6.4%和15.5%。農(nóng)村住宅閑置及一戶多宅等問(wèn)題，造成了農(nóng)村土地的粗放利用和浪費(fèi)。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，宅基地的流轉(zhuǎn)范圍如何在預(yù)期中擴(kuò)大，其交易市場(chǎng)將會(huì)非常廣闊，相關(guān)評(píng)估業(yè)務(wù)也會(huì)急劇增加，農(nóng)村房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)將成為評(píng)估機(jī)構(gòu)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

（三）建立實(shí)施房產(chǎn)稅征收政策基礎(chǔ)，為評(píng)估機(jī)構(gòu)提供房產(chǎn)稅稅基評(píng)估市場(chǎng)

隨著我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快推進(jìn)，固定資產(chǎn)投資特別是房地產(chǎn)投資增速大幅回落，經(jīng)濟(jì)增速放緩，土地市場(chǎng)需求不足，全國(guó)土地出讓收支規(guī)模下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，如果按1%稅率征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅收入將共計(jì)1.6萬(wàn)億元，考慮一定比率免征，實(shí)征房產(chǎn)稅收入要略低于這一數(shù)值，而按照目前土地收入下降趨勢(shì)推算，全國(guó)各地的土地出讓收入到2017年將減少到1.5萬(wàn)億元左右，這就相當(dāng)于可征收房產(chǎn)稅總額，同時(shí)，很多地方財(cái)政的土地出讓收入可能會(huì)更早一些下降到不及可征房產(chǎn)稅收入的程度。所以用房產(chǎn)稅替代土地出讓收入成為政府財(cái)政的主要收入來(lái)源不可避免，同時(shí)房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，也將為去庫(kù)存，控制房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)回歸理性消費(fèi)做出重要貢獻(xiàn)。十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》里明確提到：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推動(dòng)環(huán)境保護(hù)費(fèi)改稅”。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》的要求，所有不動(dòng)產(chǎn)將頒發(fā)、換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，通過(guò)將原有房產(chǎn)證換發(fā)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)，存量房產(chǎn)未被信息化的產(chǎn)權(quán)信息，也將實(shí)現(xiàn)信息化，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)后，將會(huì)建立完善的不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，有利于政府摸清樓市情況，合理制定房產(chǎn)稅率，促進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，為房產(chǎn)稅全面征收夯實(shí)基礎(chǔ)。而房產(chǎn)稅的全面實(shí)施，也將為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供機(jī)遇，為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供房產(chǎn)稅稅基評(píng)估市場(chǎng)。

三、評(píng)估行業(yè)應(yīng)對(duì)策略

評(píng)估行業(yè)要發(fā)展，壯大，就需要不斷依據(jù)市場(chǎng)變化做出調(diào)整，滿足市場(chǎng)需求。面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記所帶來(lái)的變化，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀，提出以下三條應(yīng)對(duì)策略。

（一）完善評(píng)估行為，健全房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則

在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，評(píng)估師可以要求權(quán)利人、利害關(guān)系人協(xié)助自己前往不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，以此明確產(chǎn)權(quán)歸屬，清晰相關(guān)權(quán)利變動(dòng)。

在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則中，可以要求將不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為判斷房地產(chǎn)法律權(quán)屬的唯一來(lái)源，評(píng)估師只能根據(jù)上面記載的權(quán)屬、權(quán)利限制及其他相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估；未記載的但仍需評(píng)估的，需要在評(píng)估報(bào)告書(shū)上進(jìn)行特別事項(xiàng)說(shuō)明。這樣在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬及相關(guān)權(quán)利方面，可以規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估行為，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）研究農(nóng)村房地產(chǎn)評(píng)估特性，改良評(píng)估方法

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，農(nóng)村集體土地上的房地產(chǎn)是不得進(jìn)入交易市場(chǎng)的。農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則買(mǎi)賣(mài)行為違法，合約無(wú)效。相關(guān)法律規(guī)章如下：《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓；《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)［1999］39號(hào)）規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地證和房地產(chǎn)證。

由于之前的這種政策，所以資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)目前在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地中的評(píng)估業(yè)務(wù)總體來(lái)說(shuō)比較少，缺乏相關(guān)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估理論和評(píng)估方法不夠完善。同時(shí)，與城市土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)相比，農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地具有自身的獨(dú)特性：評(píng)估市場(chǎng)廣闊，可比案例數(shù)量較少，案例之間差異指標(biāo)較多，評(píng)估情況復(fù)雜。單純依靠之前的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)無(wú)法完全適應(yīng)農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地評(píng)估，因此房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)注重這一市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?，及早進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)估業(yè)務(wù)研究、評(píng)估方法探討，順應(yīng)時(shí)勢(shì)擴(kuò)大農(nóng)村房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)。

（三）關(guān)注房產(chǎn)稅稅基的確定，提前進(jìn)行準(zhǔn)備工作

房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系主要體現(xiàn)在計(jì)稅基礎(chǔ)上。當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種相結(jié)合的計(jì)稅依據(jù)，但是房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)更為合理，可以真實(shí)、充分地體現(xiàn)房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，避免征稅時(shí)稅負(fù)不公、重復(fù)征稅，納稅人規(guī)避稅收的問(wèn)題。盡管房產(chǎn)稅未來(lái)征收的計(jì)稅依據(jù)并未出臺(tái)，但是以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)正在內(nèi)部征求意見(jiàn)中，被采取的可能性很大。

所以，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要跟蹤房產(chǎn)稅征收政策的改革動(dòng)向，提前為房產(chǎn)稅稅基的評(píng)估進(jìn)行準(zhǔn)備。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅稅基的評(píng)估是大面積、大范圍的評(píng)估，因此批量評(píng)估必然會(huì)是評(píng)估稅基方式選擇的常態(tài)。而批量評(píng)估方法是基于大量數(shù)據(jù)分析得來(lái)的，所以評(píng)估機(jī)構(gòu)需要提前進(jìn)行大量房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易情況儲(chǔ)備，同時(shí)研究分析批量評(píng)估的可行性，為拓展房地產(chǎn)稅基評(píng)估打下基礎(chǔ)。

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