關于全國二三線城市地鐵經(jīng)濟建設的商業(yè)空間開發(fā)模式探討

摘 要：地鐵建設的影響不僅在于改善了交通條件，提高公共交通的競爭力，還對商業(yè)環(huán)境布局起到了導向作用。本文以合肥市地鐵為例，研究地鐵經(jīng)濟建設的沿線商業(yè)開發(fā)與實踐，并結(jié)合一線城市的經(jīng)驗和成果，來證明合適的商業(yè)模式可以更好地開發(fā)和利用地鐵的資源和價值，從而實現(xiàn)地鐵經(jīng)濟的綜合效益，為全國其他二三線城市的地鐵經(jīng)濟建設提供寶貴的借鑒與經(jīng)驗。

關鍵詞：地鐵；商業(yè)空間；產(chǎn)業(yè)帶動；開發(fā)模式

一、合肥地鐵建設和發(fā)展現(xiàn)狀

1.建設現(xiàn)狀

合肥作為安徽省的經(jīng)濟文化及政治中心，建設地鐵具有深遠的經(jīng)濟意義和政治意義。自2009年合肥地鐵一號線正式開始開工建設，一號線全長近30公里，是一條貫穿合肥市南北的地下交通干線，總投資為185億元，于2016年12月26日運行通車。同時合肥市地鐵二號線已于2013年年初開工建設，整體規(guī)劃到2020年能夠形成一號線到五號線的中心主城區(qū)客流走廊。

2.未來發(fā)展

合肥地鐵的未來發(fā)展分為三個階段，2014年到2020年為第一階段，是依托地鐵一號線、二號線的南北十字形骨架，建設地鐵3、4、5號線，從而構成以主城區(qū)為中心逐漸向外部擴散的軌道交通網(wǎng)，基本覆蓋中心城區(qū)的主要客流。2020年到2025年是第二階段建設6、7、8號線，構建以城市中心為圓點的城市軌道交通網(wǎng)。最后是在2025年以后，地鐵建設到12號線，完成線網(wǎng)一體的現(xiàn)代化城市軌道交通網(wǎng)。

二、地鐵口商業(yè)圈的演變

1.新的商業(yè)圈的形成

一般而言，居住空間的轉(zhuǎn)移和居住群體的變化易使在地鐵的起點、終點和重要的中轉(zhuǎn)站口處形成為新的商業(yè)圈。擁有大量的固定消費者是一個成熟的市場形成的重要因素，因此一個新的商業(yè)圈的形成不僅僅需要合適的地段、適宜的包裝、良好的營銷，更重要的是要有的穩(wěn)定客戶源，而地鐵正提供了一個獲得豐富客戶源的契機。

2.得到充分加強的商業(yè)圈

地鐵使居民可以在更加廣泛的范圍內(nèi)一起共同享受社會的資源福利，這樣的城市的功能在通勤范圍內(nèi)將重新分配，每個商業(yè)圈都會根據(jù)自身的優(yōu)勢進行整合和重新分配。合肥市地鐵一號線的運行，對周邊形成漏斗效應，大大推動了各個站點附近的商業(yè)快速發(fā)展。

（1）大東門商業(yè)圈

大東門是合肥地鐵的一、二號線交匯點，是合肥地鐵的中轉(zhuǎn)站，大東門地鐵站周邊的公共設施將得到很多改善，這些為大東門商業(yè)圈的發(fā)展提供了有利條件。隨著合肥市地鐵的開通與運行，周圍商業(yè)圈的聯(lián)系必定會得到加強，共同分享建成后合肥地鐵帶來的巨大客源，逐步培養(yǎng)出獨特的市場資源。

（2）火車站商業(yè)圈

由于地鐵一號線能夠改善合肥火車站的交通，火車站附近的時代廣場是最大的受益站點之一。火車站的商業(yè)圈人流量大，但是火車站的一些特點是過往的客人很多，停留消費的很少，商業(yè)消費檔次低，基本沒有任何的中高檔的大型商場，缺乏優(yōu)質(zhì)的商業(yè)環(huán)境。

（3）未來合肥的市政規(guī)劃重點區(qū)域

濱湖新區(qū)，合肥市下屬的高新技術開發(fā)區(qū)，正在加急建設的它將是未來城市規(guī)劃的重中之重。這里布局著高新科技企業(yè)和基礎配套設施，居住區(qū)相對比較集中，該區(qū)域內(nèi)目前商業(yè)網(wǎng)點缺乏，布局分散，但地鐵建成后帶來的人流聚集將促使分散的商業(yè)網(wǎng)點趨于集中，最終形成具有一定規(guī)模的新商業(yè)圈。

3.地鐵建設對商業(yè)圈的影響

地鐵站將聚集了大量的群眾，將會帶動合肥地鐵沿線房地產(chǎn)的開發(fā)，居民聚集和流動會帶來商業(yè)的發(fā)展，成為地鐵延線上最活躍的點式高密度中心。位于附近的商圈的大型站點的交通樞紐，這本身就具有不小的規(guī)模，由于聚集的網(wǎng)點的強大力量，會迅速得到提升商業(yè)水平；另一方面是發(fā)展軌道交通會促進新城建設和周邊配套設施的完善，從而帶動提升周邊商業(yè)水平。

三、關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動

1.房地產(chǎn)

在影響城市土地價格的因素中，鐵路運輸是地價最明顯的提升，遠遠高于綠化等相關設施。地鐵沿著住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的差距一般在25%以上。軌道交通的建設對沿線房地產(chǎn)價格的影響尤為明顯，能促進其價格的快速上漲，但其影響僅在一定范圍內(nèi)有效，超過這個范圍，軌道交通對房產(chǎn)價格的影響效果將減弱。在較為成熟的房地產(chǎn)開發(fā)領域，住宅物業(yè)價格受到各種因素的影響，如所在地區(qū)、人流量等，從而削弱了軌道交通對其價格的影響。

2.商業(yè)

無論是國內(nèi)還是國外的地鐵都改變了人們原有的消費習慣，同時由于城市生活的快節(jié)奏，使地鐵站周圍成為新的商業(yè)中心，地鐵站半徑500米以內(nèi)是黃金地段，商業(yè)會隨之發(fā)展起來，同時能夠擴展到半徑1000米以內(nèi)，如：合肥地鐵一號線有五座換成站，客流相對較多，這就會在地鐵站周圍形成一個新的商業(yè)區(qū)或中心。城市地鐵網(wǎng)絡發(fā)展起來以后，商業(yè)資源會逐漸流向地鐵沿線與樞紐站，換種說法就是城市交通網(wǎng)絡的集中點。地鐵的建設使周邊客流量大大的增加，發(fā)達商業(yè)區(qū)的客人不再以本地區(qū)居民為主。隨著地鐵中轉(zhuǎn)站與大型出入口的設立，二、三級商業(yè)圈也將形成，從而構成新的商業(yè)中心。

3.廣告業(yè)

地鐵廣告收入高，合肥市地鐵也可以發(fā)展廣告業(yè)，利用地鐵車輛，站臺進行廣告業(yè)務，從而促進合肥廣告業(yè)的整體發(fā)展。乘客乘坐軌道交通，與外界接觸較少，更容易接受廣告信息。所以利用通道內(nèi)的海報，通道燈箱，扶梯側(cè)墻海報，車內(nèi)裝飾廣告貼紙等，形成全面覆蓋廣告環(huán)境，由于外部干擾較少，廣告媒體引發(fā)了強烈的視覺沖擊，可以發(fā)揮更加令人滿意的宣傳。因而，地鐵歷來成為各個商業(yè)廣告商家競相爭奪的“戰(zhàn)場”，而地鐵公司也可以依靠為生產(chǎn)型和營銷型企業(yè)提供不同的廣告展位而獲得豐厚的廣告收益，用以彌補地鐵開支。比如，南京新街口站歷來以在南京地鐵中投放商業(yè)廣告最多、最成功而著稱，所展示的商業(yè)廣告包括各類生活用品、奢侈時尚品、電子產(chǎn)品等等。

四、地鐵商業(yè)資源開發(fā)模式的探索

1.實現(xiàn)地鐵功能多樣化

為了使合肥市地鐵建設獲得的經(jīng)濟效益最大化，就必須實現(xiàn)地鐵的多項功能。首先，可以采取將公交車、出租車、地鐵站等換乘交通工具與文化景點、商業(yè)服務等集成于一體，實現(xiàn)多種功能的組合開發(fā)，這樣可以將交通與人們的日常消費以及旅游娛樂等結(jié)合起來，從而增加客流量進而實現(xiàn)地鐵經(jīng)濟效益最大化。其次，根據(jù)每個地鐵站的特點不同，對其功能設計的側(cè)重點也要有所不同。比如靠近合肥市火車站的地鐵站客流量相對較大，那么在這里廣告的宣傳作用無疑可以實現(xiàn)最佳效果，因此應側(cè)重開發(fā)其廣告空間效益；而且考慮到這里乘客的消費偏向飲食，站內(nèi)的商業(yè)開發(fā)應偏向零售業(yè)，這樣才能方便乘客同時實現(xiàn)地鐵經(jīng)濟效益。此外，每個地鐵站的建設都要有合肥特色，體現(xiàn)皖風皖韻。比如地鐵站內(nèi)的空間布局就可以以皖北建筑的特色為依據(jù)，地鐵站的出口也要有所創(chuàng)新，這樣可以提升合肥城市的形象，帶動其商業(yè)旅游業(yè)各方面的發(fā)展。

2.完善地鐵服務個性化

地鐵作為典型的服務型行業(yè)，要實現(xiàn)其經(jīng)濟效益的最大化，就必須通過增加個性化服務，來滿足不同乘客的需求，從而帶動商業(yè)消費。在靠近旅游景點的地鐵站可以與旅行社合作，為來合肥旅游的乘客提供導游服務，這樣不僅降低了地鐵建設的成本，實現(xiàn)雙贏模式，同時也給乘客帶來了很大的便利；而靠近學校的地鐵站，由于乘客大多為老師學生，那么可以開設一些書吧以及進行報刊的銷售；在靠近熱門旅游景點的地鐵站內(nèi)應開設有接待大廳，為乘客提供旅游售票及咨詢服務，同時完善地理導航裝置，從而促進合肥旅游業(yè)的發(fā)展，增加地鐵建設的經(jīng)濟效益。

3.形成經(jīng)營體系產(chǎn)業(yè)化

通過與生產(chǎn)業(yè)、連鎖業(yè)以及旅游業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)進行合作，不僅可以降低地鐵建設的成本，而且能夠形成一個完整的產(chǎn)業(yè)體系，實現(xiàn)經(jīng)營體系的產(chǎn)業(yè)化。一方面，通過與經(jīng)驗豐富的經(jīng)營公司以及大型連鎖企業(yè)合作，實現(xiàn)地鐵地下空間的商業(yè)開發(fā)，而且它們可以起到帶頭作用，吸引更多的投資者入駐地鐵商業(yè)，從而增加了地鐵公司對備選商戶的選擇，提高經(jīng)營質(zhì)量；另一方面，通過與專業(yè)化的廣告媒體合作，對地鐵的廣告資源進行運營和管理，保證投放效果，獲取穩(wěn)定的經(jīng)濟收益。

綜上所述，對地鐵沿線的商業(yè)資源進行綜合開發(fā)，通過立體規(guī)劃形成融交通、換乘、購物、休閑、娛樂乃至商務酒店等多種功能于一體的運營模式，為城市帶來巨大的經(jīng)濟效益。本文通過對合肥地鐵經(jīng)濟建設的研究分析，為合肥市地鐵經(jīng)濟建設的商業(yè)空間開發(fā)模式提供了思路與方案，也為全國其他二三線城市的地鐵經(jīng)濟建設提供了借鑒與經(jīng)驗。

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作者簡介：閆智（1993.08- ），男，漢族，安徽六安人，安徽財經(jīng)大學經(jīng)濟學院，2014級本科生