巴菲特股東大會對樓市投資的啟示

丁祖昱

“股神”巴菲特又開股東大會了。基本上，這算是全球投資界的朝圣大會。

今年，世界各地有4萬余人集聚在美國偏遠的內布拉斯加州小城奧馬哈，其中，有將近1/8的“朝圣者”來自中國。據說大會還專門為中國人設立了用于觀看大會現場直播的分會場，并提供普通話同聲傳譯服務，整個大會除英語外，中文是唯一的外國語言。

將近一個月以前，巴菲特旗下的地產帝國——伯克希爾哈撒韋房產服務公司剛剛宣布與中國一家國際房地產網站達成銷售協議，希望吸引有意在美國置業的中國富裕人群。

巴菲特自己最偏愛的一個投資案例，是直接買下了喜詩糖果。這家糖果公司年增長速度普普通通，只有個位數，但勝在經營穩定，而且只需要再投入很少的資源就可以維持生產。

類似的公司是巴菲特非常喜歡投資的標的，他們就像是伯克希爾哈撒韋的“印鈔機”，諸如吉列剃須刀、可口可樂、華盛頓郵報、亨氏番茄醬等，這些公司雖然發展都不快，但能持續不斷地產生穩定的現金流。

在地產投資領域，類似的標的，當屬黃金地段的商業辦公樓項目。從這一點上看，港資開發商的代表新鴻基地產，對地產的投資理念與巴菲特有一定的相似之處。新鴻基地產用了十余年的時間進行從專注銷售物業開發到租售并舉的轉型，旗下擁有的商業辦公樓物業，每年都能為公司提供穩定的現金流，這不就是巴菲特喜歡的“印鈔機型”企業嗎？

現在，新鴻地產已經是行業內能夠平穩對抗商業風險和熨平行業周期的典型，一度還成為國內龍頭房企萬科學習的榜樣。

有這種特性的企業，巴菲特幾乎會一直持有。而周期性比較強的企業，巴菲特會低估買入，高估的時候就會賣出。例如他在富國銀行和中石油上的投資，就是低估買入高估賣出的典型案例。

一邊在全球范圍內大規模投資，一邊還能夠保存充沛的現金流，巴菲特是怎么做到的？據說他的制勝法寶是，非常偏愛投資保險公司。

開始投資時，他就一直致力于把經營穩健的保險公司納入麾下。為什么？保險公司的業務是比較特殊的“先收費，后支付”形式，公司賬面上常年有大量的浮存金。只要保險公司業務穩健，這筆浮存金就不會在短期內有大額支出，這就是巴菲特充足“彈藥”的長期來源。

為什么最近幾年中國的房地產企業都挖空了心思想入股甚至控股保險公司？想必也是受了巴菲特這一投資理念的啟發吧。目前，國內的大地產商，如恒大、萬達、復星、泛海等都已保險牌照在手，還有更多的房企，則通過入股的方式，間接進入保險公司。

業內已有說法，稱保險牌照已經成了地產企業的標配。說的輕松，保險牌照仍然是市場上的稀缺品，大多數后知后覺的房企，還在想盡辦法，以各種方式，以求獲得一紙保險牌照。

保險公司充沛的浮存金，相當于巴菲特有了一個近乎免費的投資杠桿。有了這個投資杠桿，巴菲特可以從容地買入便宜的公司，放大投資回報。而且放眼全球，能把免費杠桿用到極致的，仍屬巴菲特最具代表性。

2010年5月，巴菲特曾在接受中國媒體采訪時表示：“中國的房地產市場就是在賭博，而且賭得很大。有一群人在大面積地豪賭。”

巴菲特個人似乎一直都不喜歡投資房產。他至今還住在奧馬哈的老房子里，那是他1958年買下的。

“我房產投資不多，但早年的兩次買入，一個是位于內布拉斯加州的農場，直到今天，那里的玉米還一直在生長；另一處，紐約大學還在，學生們還需要租住那里的公寓。無論再過多少年，這兩處物業的價值趨勢，都不會改變。但不一樣的是，地皮和物業會越來越值錢，保值增值一點問題都沒有。”巴菲特此前在接受采訪時曾如此介紹自己的“炒房”經歷。

不過，2015年三季度，巴菲特買入了塞雷特基房地產投資信托基金8%的公開發行股份，總投資約一億美元。塞雷特基房地產信托是美國的老牌百貨公司西爾斯分拆的房地產信托，可以說包含了美國各地一些優良的商業土地。

這個信托規模大約17億美元，每年的分紅約2%。巴菲特買入這個房地產信托的信息公布當天，這個信托價格上漲17%。之后將近半年，這個信托的總回報是30%左右。

巴菲特這三次少有的房地產投資，每一次都是在大跌或是崩潰后買入，而且每一次他都是“永遠持有”，沒有賣出。

巴菲特說：“市場有賭場的特性。這吸引了很多人，尤其是那些身邊有朋友因為股市發財的人。相比于經歷過瘋狂投機的人，那些還沒有經歷過股市風風雨雨的人更容易進行投機。”這一番話，也同樣適用于樓市。

巴菲特一直堅持做時間的朋友，做價值投資。雖然房地產特有的周期性，導致其投資理念并不完全與巴菲特一模一樣，但任何一個市場，投機者總是不受歡迎的。

如果把巴菲特當成一個普通的消費者，他對房產投資的基本理念——長期投資、長期保值，是需要國內消費者去好好理解的。

每一輪市場的漲幅都會有結束的那一天，每一次市場的動蕩，海外市場可以通過宏觀政策和經濟基礎來進行平衡，國內只能通過市場、政策來平衡。