房貸利率加息倒逼房企“以價換量”

張宏偉

據報道，4月以來，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛出現利率上調。其統計數據顯示，在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。目前二套房貸主流利率是基準上浮10%，并有12家銀行已經停貸。

首先，銀行為什么收緊房貸利率？

主要從三方面來分析：一是，從樓市調控角度來看，控制房貸額度，收緊房貸利率是迎合本輪樓市調控的需要，并且是調控信貸環節中非常重要的一環；二是，從銀行的角度來看，銀行也是企業，是企業就要盈利，既然自去年10月開始房貸的放貸額度大幅縮水，那么，對沖放貸額度縮水導致的利潤損失的方法也只有提高利率，也就是銀行的房貸盈利由去年10月之前的“薄利多銷”轉為“厚利少銷”，這樣保證銀行的利潤不至于降低那么多；三是，從“控風險”的角度來看，2015-2016年的過度放貸導致房價上漲過快，如果繼續大規模放貸，有可能會引起資產泡沫，當前適度收縮放貸有利于平穩房價，化解由于房價上漲過快而帶來的資產價格預期跌價的風險。

那么，銀行收緊房貸利率對樓市有哪些影響？

在限購、限貸等多重政策疊加影響的市場背景下，京滬等大多數銀行又收窄甚至上調首套房貸利率、二套房貸利率，房貸利潤率也開始“加息”。單純從市場流動性控制、銀行房貸量控制的角度而言，上調房貸利率的“加息”措施會直接導致購房成本增加，無論是對于首次置業的首套房還是改善置業的二套房，“加息”確實可以起到通過抑制需求放量與為市場降溫的作用。

筆者認為，如果放貸縮水、利率“加息”這樣的政策擴容并且一直持續執行，勢必會影響到房企的正常銷售（事實上各地預售許可證審批從嚴、網簽從嚴已經放緩了交易節奏，導致房企結算周期拉長），導致企業的回款周期進一步拉長。此外，今年下半年房企資金兌付壓力窗口期即將到來，屆時，房企資金壓力越來越大，“加息”等多重政策有可能還會倒逼開發企業“以價換量”，以通過各式各樣的“策略性降價”或直接降價彌補上調房貸利率對于市場成交量的影響。如：

第一，高速周轉企業通過高速周轉的市場策略，為了快速回籠資金減輕公司財務壓力、調節在一定時期內市場庫存，下半年或采取“以價換量”策略，進行策略性的降價，達到市場成交的目的。

第二，直接降價。如2011年、2014年樓市調整期，均有企業在做直接性的價格調整，通過價格讓步直接激活市場成交，達到回籠資金的目的。