深圳房地產經紀人員身份驗證的初步實踐

徐楓

2007年來，深圳市房地產市場發展迅猛，尤其是二手房交易量逐年攀升，市場自此進入了“存量房”時代。根據深圳市房地產中介協會的行業管理經驗和數據統計，深圳市的房地產經紀行業從業人員流動性高，且從業人員社會背景復雜，素質良莠不齊，隨著房價達到高位，經手的錢財金額也逐漸增長。建立相對完善的房地產經紀人員風險預警機制是完善深圳市房地產經紀行業監管的當務之急。而從業人員身份驗證是建立房地產經紀人員風險預警機制從的一環。本文旨在探索如何建立深圳市房地產經紀人員的身份驗證機制，這在目前的國內市場也是行業自律的創舉。

一、人員身份驗證機制的內涵

個人信息包含個人信息的內容、數量、范圍、類型、敏感程度，其中包括了身份信息。身份信息屬于個人信息里敏感度最高的級別，因此個人信息還包括信息主體是否同意信息被使用，及使用的內容和范疇。

二、深圳市房地產經紀人員身份驗證機制的緣由

（一）從業的進入門檻相對低，需將人員風險管理前置

隨著2014年中央政府將全國房地產經紀行業人員的從業門檻由準入制改為水平評價體系，意味著短期內行業的準入門檻不再有取得全國房地產經紀人證這個硬性指標?？v觀全球，房地產經紀行業沒有行業門檻的國家類似英國。在英國，任何人都可以從事房產經紀這一職業，不需要官方許可或證書。同時這個行業本身也沒有任何政府機構直接監管，全靠行業協會管理和行業自律。但與我國不同之處就在于，其行業協會和行業自律處于強勢地位。首先，英國房地產經紀通常是自愿加入行業協會，如英國皇家測量師學會等，因為這代表著自身的信用資質。其次，自律體系可以用來監管行業，最后通過法院來裁決。而我國在這兩方面顯然與英國還有很大的不同。

（二）法律法規不健全，無強制約束監察手段

我國房地產的法律法規體系由法律、行政法規、地方性法規、部門規章、地方政府規章、規范性文件和技術規范等構成。與開發企業相比，涉及到房地產經紀領域的法律法規體系屈指可數（見表1）。

其次，部門規章對房地產經紀機構和人員管理、經紀活動規范、監督管理以及違反相關規定的法律責任等方面都做出較為全面系統性的規定，但行業服務方面的法律法規還處于框架構建過程中，完整性尚待完善，且規定過于籠統，缺乏可操作性。

再次，現行的法規對行業協會與政府、與其他行業協會的關系沒有界定，對行業協會職能定位、運作模式和管理體制等方面的規定也是空白。

（三）交易過程“穿堂入戶”

房地產經紀服務的特點決定了從業人員需要帶領客戶看房、托管房屋鑰匙甚至代為管理房屋等，這些都為從業人員接觸客戶的財產、隱私提供了便捷的條件，如為不法分子利用，則會給客戶的財產甚至生命安全帶來極大的隱患。

2016年，深圳市房地產中介協會對深圳市的房地產經紀交易進行了規范，具體明確了居間服務的內容，此舉為規范交易行為，減少客戶交易風險起到積極作用。居間服務的內容具體如圖1所示。

（四）社會治安管理的補充和完善

行業管理是公安機關治安管理工作的重要組成部分。尤其從業人員多的行業管理對預防犯罪、促進刑事案件的偵破起至關重要的作用。2004年開始施行的《行政許可法》規定，凡可以采用事后監管和間接管理方式的事項，一律不設前置審批。公安機關的行政許可權被大刀闊斧地削減。行業數據對公安機關的治安管理具有越來越重要的作用。

三、行業內人員身份驗證機制的可行性和難點

方案實施的可能性方面主要有以下幾點：

（一）政策支持

1.國務院及市政府鼓勵建設政務信息平臺，強化大數據和誠信機制建設

《深圳市政務信息資源共享管理暫行辦法》第一條規定，“支持業務協同，降低行政成本，推動政務信息資源的優化配置，增強政務信息資源的服務能力，拓寬服務范圍，充分發揮電子政務在建設服務型政府中的作用”。

《國務院辦公廳關于運用大數據加強對市場主體服務和監管的若干意見》（國辦發〔2015〕51號）第八條指出，“引導專業機構和行業組織運用大數據完善服務。發揮政府組織協調作用，在依法有序開放政府信息資源的基礎上，制定切實有效的政策措施，支持銀行、證券、信托、融資租賃、擔保、保險等專業服務機構和行業協會、商會運用大數據更加便捷高效地為企業提供服務”；第十二條說明，“充分發揮國家人口基礎信息庫、法人單位信息資源庫的基礎作用和企業信用信息公示系統的依托作用，建立國家統一的信用信息共享交換平臺”；第十六條進一步要求“應充分運用大數據，建立科學合理的仿真模型，對監管對象、市場和社會反應進行預測，并就可能出現的風險提出處置預案”。這些為探索和建立深圳市房地產經紀人員身份驗證機制提供了更為具體的指導意見。

可見，從國家到深圳市對于規范和促進政務信息資源共享，加強市場主體的服務和監管，都是積極倡導的，并愿意給予相應的政策傾斜。

2.政府支持向社會組織購買服務工作

2014年12月15日財政部、民政部工商總局發布的《政府購買服務管理辦法（暫行）》第三條提出，“充分發揮政府主導作用，探索多種有效方式，加大社會組織承接政府購買服務支持力度，增強社會組織平等參與承接政府購買公共服務的能力，有序引導社會力量參與服務供給，形成改善公共服務的合力?！边@為充分發揮行業協會優勢，完善房地產經紀行業誠信建設和預警機制，給予了政策指引。

（二）技術可行性分析

例如公安局等相關技術部門與協會技術部直接對接，建立數據接口，依據雙方協定，對數據進行加密傳輸。

深圳市房地產中介協會已經成功和市規劃國土委建立了數據交換機制?？梢詮椭剖幸巹潎廖慕ㄔO方式：配備專用的接口服務器和防火墻，使用成熟的IPSec協議，基于應用廣泛的Web Service標準，通過政務外網連接市公安局服務器；如有必要，可和公安部門約定算法，對傳輸的內容進行加解密；不保存接口傳送的內容，通過接口獲得的數據即用即棄；對接口調用情況記錄日志。

（三）數據安全性分析

從數據傳輸上來說，傳輸的數據僅需提供當事人的部分信息及預警程度即可，此部分信息通過數據加密的形式傳輸的，安全可以保證。深圳市房地產中介協會已建立數據管理的責任機制，可確保數據的安全性。同時建議雙方在合作協議中明確相關責任。

方案實施的難點主要有以下幾點：

（一）對個人身份信息調用必須保護公民合法權益

對身份信息的調用必須平衡國家安全、社會公共利益、個人合法利益之間的關系。例如新加坡在2012年通過《個人信息保護法案》，美國也有《聯邦信息安全管理法案》等，對保護個人信息的合法權益均有明確說明。隨著公民維權意識的增強，中國行業管理對管理部門的監管手段提出了新要求。

（二）需要政府部門“放下身段”

身份驗證需要調用系統數據。如何利用行業組織已有的行業管理平臺與政府公共部門建立信息交互機制對入行及從業人員身份核驗，建立及時、準確的從業人員風險預警機制，不僅有技術實施上需要統一的協議，也需要政府公共部門放下身段，積極和各類組織溝通和協調。

四、行業內身份驗證機制的實施路徑

如前文所述，身份驗證的內容首先應涉及犯罪記錄，這是預防行業犯罪的重要環節。因此與公安機關建立行業從業人員身份驗證機制是首要步驟。

從表2的比較結果來看，建議行業協會與公安部門的數據互通為首選舉措。具體到身份驗證的兩種傳送方式，如表3所示。

五、結論

目前，深圳市房地產中介協會已經和市公安局建立了房地產經紀人員身份證數據驗證及預警機制，對保障消費者財產及人身安全，加強對深圳市房地產經紀行業的監管，穩定房地產市場及社會秩序，維護社會秩序和諧穩定起到了積極作用。