我國實行“以房養老”的問題探析

李萌萌++楊小彥

[摘 要] 我國現今處于人口老齡化階段，到2050年老年人口將達到總人口的44.6%，人口紅利逐年縮水，造成我國老年撫養比的上升。雖然國家為應對人口老齡化問題，實施全面二孩政策，但也不足以及時挽救此局面，而國家社保基金的不足，更需要增添多元化的養老方式。而“以房養老”作為我國新型的養老方式，經過兩年多的試點，逐漸顯露出一些問題，須待解決。文章在我國當前老齡化的現狀下，分析我國“以房養老”模式存在的問題，借鑒國外經驗，研究解決問題的對策建議。

[關鍵詞] 以房養老；老齡化問題；措施

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 094

[中圖分類號] F840.67；G924.21 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0188- 03

1 引 言

全國第六次人口普查顯示，我國當前60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點，中國正邁入老齡化社會，據社科院權威發布，2011年以后的30年里，中國人口老齡化將呈現加速發展態勢，到2030年，中國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。到2050年，社會進入深度老齡化階段。然而，長期計劃生育政策導致大部分家庭為所謂的“四二一”結構，撫養系數太大，導致子女負擔太重，而社會經濟的高速發展，人們對生活品質的要求越來越高，但中國養老模式并不完善，主要依靠家庭養老，社區養老和機構養老等，為了緩解人口老齡化的巨大壓力，養老模式更應多元化，因此“以房養老”逐步浮現。

2 我國“以房養老”的概念及發展現狀

2.1 “以房養老”的概念

“以房養老”，全稱叫“老年人住房反向抵押養老保險”，又叫“倒按揭”。簡而言之，就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，然后按月領取一定數額的養老金，其間老人仍然可以住在這里，仍然擁有對房屋的占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，直至身故。而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用，剩余金額返還給老人指定的繼承人。

2.2 我國“以房養老”的發展現狀

“以房養老”最早出現在荷蘭，成熟于美國，這種模式在西方國家已經日漸完善。在中國最早提出“以房養老”概念的是“中國房地產之父”孟曉蘇博士。2006年全國政協委員，建設部科學技術司司長賴明，在兩會上提出《關于推行“以房養老”的建議》提案，引起熱議。2013年9月13日，由國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，第一次將“養老”與“房子”相結合，引發討論。2014年6月23日，中國保監會發布了《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險，試點兩年。2015年3月，經過保監會批準，幸福人壽保險股份有限公司推出“幸福房來寶”A款，首款保險版“以房養老”產品，這一年4月，北京的兩位老人簽下“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險”投保單，標志著“以房養老”保險正式落地。2016年7月，保監會發布了《關于延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間并擴大試點范圍的通知》，將試點延長至2018年6月30日，并將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市，以及江蘇、浙江、山東、廣東的部分地級市。

相關數據顯示，此次試點，北京、上海、廣州、武漢等四大試點城市僅有一家保險公司推出了相關產品，并且只有60戶投保。對于2億多60歲以上的老年人來說，這只是九牛一毛，還有很大的空間可以發展。據了解，還是有很多老人前來咨詢，但因為傳統觀念的束縛，政府參與度不高，相關法律政策的不完善和房地產市場不穩定等問題，而沒有參與進來，說明與“以房養老”相關的許多問題亟待解決。

3 推行“以房養老”中遇到的問題

3.1 傳統觀念的束縛

東亞文化一直保有“但留方寸地，留與子孫耕”的思想，受傳統觀念的束縛，父母覺得自己全部的財產應該留給子女，也怕將房子抵押后，而與兒女產生隔閡，而且大部分子女認為父母的房產留給自己是理所應當的，不支持父母參與“以房養老”。并且中國人把房子看得很重要，因為它不僅代表中國傳統觀念的家，還與戶籍制度息息相關，所以大部分人從年輕的時候就從銀行按揭貸款買房子，到中年或晚年好不容易辛辛苦苦還完貸款，還要把自己大半輩子還款來的房子拿來抵押，心理上是難以接受的。第一個推出“以房養老”的荷蘭，也是因為受傳統觀念的影響而愿意把房子留給下一代以及對房子的重視，導致此方案在荷蘭的不成功。所以要改變根深蒂固的傳統觀念并不是一件易事，這個道路是漫長而坎坷的。

3.2 法律制度和政策不完善

一個新項目想要被大多數人接受，需要有相關配套的法律保障和政策支持，但“以房養老”試點兩年多，一直沒有建立相關的法律和政策，目前只有中國保監會頒布的一份部門規范性文件《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》來規范市場，但法律效力較低，條例太籠統，對于相關行業沒有配套的法律政策支持，沒有具體規范雙方的權力與義務，沒有相應的監管部門以及相關的稅收減免政策。而我國在房屋產權的續期上還存在相關問題，《物權法》第149條，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”對此中國城市房地產研究院院長謝逸楓則認為，房屋產權70年到期后，究竟是免費自動續期還是有償續期，有償續期的標準與補償費用計算及土地出讓金、稅費如何征收，目前都沒有明確的法律、政策規定。這才是關鍵的問題，許多保險企業因此都心存顧慮，不敢投入進去，而國外房子產權私有化，保險企業因此不承擔手續費問題，投資風險更小一些，更容易實行。

3.3 政府的參與度不高

一個新項目的實行更需要政府的大力推廣，但“以房養老”的推行，缺乏政府的參與，缺乏公信力，而機構是以盈利為目的，公眾對它們信任程度不高，反之國外政府對于“以房養老”給予大力的支持，類似于2008年的金融危機，機構的損失是由美國政府來提供擔保；英國對貸款機構的借款人權利和貸款費用等有著非常嚴格的要求，如果不符合，將對你進行處罰；新加坡政府更是直接引領“以房養老”。以上證明政府的支持會更容易推行，沒有政府的支持，老百姓因此會覺得沒有保障，機構會對未來產生的風險感到焦慮，政府應該切身介入，對于機構的風險和投保人的風險，給予財政上的大力支持，使雙方都積極參與進來。

3.4 房地產市場不穩定

中國房地產市場發展不成熟，房價波動風險較大，房價不穩定，所以雙方對于未來的房價的不確定而造成參與的積極性不高，對于保險企業來說，無法規避未來房價波動的風險，因此試點這兩年多，大部分保險企業都處于觀望狀態，不敢以身試險，而對于投保人來說，心里往往對于未來房價預期很高，不愿意輕易嘗試。房地產的交易又離不開房地產評估行業，但我國房地產評估行業屬于起步階段，存在評估制度的不完善，良莠不齊，造成市場有惡意競爭，使“以房養老”發展舉步維艱。

4 對策建議

4.1 加大宣傳力度，改變人們的固有觀念

由于傳統觀念根深蒂固，新事物就很難進入公眾的視野，所以推行“以房養老”不易。“以房養老”在美國的成功離不開政府的宣傳，我國可以借鑒美國設立專門宣傳的非營利機構，向老年人宣傳養老新產品，幫助國民突破傳統觀念的束縛；政府也可以通過大眾媒介，來引起輿論，提高國民對“以房養老”的理解；對老人宣傳要注意語言的通俗易懂，保險條款的簡潔明了，用一種更容易接受的方式，來轉變他們的觀念。

大部分人在年輕時通過按揭貸款來買房子，用家庭財產的一大部分來還貸款，到了中老年時終于把貸款還完，但家中的流動資金也不充足了，正所謂“有房富人，現金窮人”，應該引導老人合理運用占總資產大部分的房子，使固定資產轉化為流動資產，在不需要改變居住習慣的基礎上，提高老人生活水平，可以有一個更好的晚年生活，也需要對子女進行宣傳，消除她們認為父母的房子就一定留給兒女的觀念，提高年輕人自我奮斗意識。

4.2 建立和完善相關政策和法律法規

2017年3月15日國務院總理李克強在答中外記者問時，針對“房屋產權70年到期后怎么辦”的提問，回應稱“住宅土地使用權70年到期問題，國務院已經抓緊研究提出議案，可續期，不需申請，無前置條件，不影響交易”，表明了政府想要解決房屋產權問題的決心，這對想要參與“以房養老”的保險企業增添了信心。“以房養老”剛剛起步，涉及多方包括保險行業，金融行業及房地產評估行業等，需要建立相關法律以保障它的運營實施；政府應對“以房養老”的運行程序，投保人的申請條件，雙方的權利義務，機構的行業門檻進行法律規定；成立專門機構進行監督與管理，保障投保人權益；出臺稅收減免政策，降低企業所得稅，對投保人的養老金收益實行減免個人所得稅，這樣既可以減免機構的風險，又可以減少公眾的顧慮。建立一個公正透明的法制環境，加強政府監管，規范經營主體，保障投保人的利益，規范市場機制，避免產生不良競爭，為“以房養老”創造一個良好的法律環境，讓公眾積極參與進來。

4.3 政府深入參與

“以房養老”參照其他國家經驗，起初應由政府介入，進行宣傳引導，心理上給予民眾支持，制定相關的政策支持，提高雙方的積極性。比如房子發生天災等不可抗力的事件，政府應該提供擔保，降低保險企業的各種風險，政府還可以分擔評估房子的相關手續費，對保險企業實行稅收減免，財政貼息等相應的優惠政策，對相關的行業提供資金支持。政府可以聯合保險行業，金融行業和信托行業設計有中國特色的“以房養老”產品，來各司其職。

4.4 規范房地產市場

“以房養老”的顯著特點是長期性，為避免未來房價大漲或大跌，政府應通過土地、稅收和法律等方面來宏觀調控房地產市場的波動，嚴格規劃房地產供給計劃，限制房地產投機行為，防止惡性炒房，從而穩定房價，減少雙方顧慮。其次要建立健全房地產評估行業相關法律，提高行業人員專業水平，加大對行業的市場監管力度，來增加群眾對行業的信任，為“以房養老”奠定一個良好的基礎。

5 結 語

一項制度的引進到發展成熟需要一個過程，不能一味照搬照抄，應結合本國國情，逐漸轉變成適合本國特色的制度。因為我國傳統觀念等多方面的限制，“以房養老”普遍發展的可能性不高，所以可以針對部分群體來培養，比如孤寡老人、空巢老人和失獨老人等，把他們作為重點發展的對象，對于 13億的人口大國來說，必須發展多元化的養老模式，滿足不同人群的需要。一項制度的發展離不開國家和政府的支持，“以房養老”還需要不斷探索與實踐。

主要參考文獻

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