建筑基底面積計算與不計算的范圍和要求探討

郭杰，羅國瑋，丁建勛

(1.珠海市測繪院，廣東 珠海 519015； 2.中山大學地理科學與規劃學院，廣東 廣州 510275)

建筑基底面積計算與不計算的范圍和要求探討

郭杰1*，羅國瑋2，丁建勛1

(1.珠海市測繪院，廣東 珠海 519015； 2.中山大學地理科學與規劃學院，廣東 廣州 510275)

在建筑工程規劃條件核實、房產和地籍測繪中，建筑基底面積如何計算很多規范沒有明確定義，而在規劃條件核實和房產及地籍測繪中建筑基底面積是必須核準和測繪的技術指標。作者結合在建筑工程規劃條件核實和房產及地籍測繪中多年的實踐積累，對建筑基底面積計算與不計算要求細則及范圍進行了探討；對于建筑基底面積計算規范、統一，起到了一定的促進作用。

建筑基底面積；計算范圍；計算要求；探討

1 前 言

建筑基底面積一般是指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構外圍(不包括勒腳)水平投影面積；平地建筑基底面積一般為建筑首層外墻或結構外圍水平投影面積；坡地建筑基底面積為露出地面部分的結構外圍水平投影與建筑地上各層直接接觸地面部分的結構外圍水平投影疊加后的最外圍水平投影面積。而建筑占地面積一般是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，主要包含建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構外圍水平投影面積(包括勒腳)及其建筑外墻或結構外圍附屬設施(風井、管井等)水平投影面積的總和，建筑占地面積一般大于等于建筑基底面積。

建筑基底面積計算正確與否直接關系到建筑密度計算的準確性，而建筑密度是規劃部門要求規劃條件核實測繪核準的重要技術指標，對于建筑基底面積計算規定目前很多相關規范沒有明確的定義和描述。目前，很多建筑物的設計越來越復雜化和多樣化，基底面積計算的范圍和準確性對測繪者提了更高的要求，不同的測算者和測繪單位計算出來的結果會有差異。不同的計算結果直接影響到規劃條件核實和房產及地籍測繪技術指標的核算，對于規劃、國土部門進行監督測繪產生了非常不利的因素，該項指標也有可能影響和關系到政府、業主、開發商等各方的利益。

一般情況下基底面積分為計算全部基底面積、計算一半基底面積和不計算基底面積三種情況。結合多年的規劃條件核實測繪和房產測繪及地籍測繪的實踐情況，筆者認為基底面積計算可分為計算全部基底面積、不計算基底面積兩種情況，同時應區分清建筑基底面積和建筑占地面積的定義和計算范圍。

2 建筑物建筑基底面積計算的范圍和要求

根據建筑工程實例，有下列幾種建筑物建筑基底面積計算情形：

(1)接觸地面的有立柱或墻體落地的凸陽臺、凹陽臺、平臺、門廊、門廳等均按立柱外邊線或墻體外邊線水平投影面積計算建筑基底面積；懸挑不落地(離地凈空高度 <2.20 m)的挑樓、挑廊、陽臺、平臺、騎樓、過道、飄窗、懸挑結構板等均應其水平投影計算建筑基底面積，如圖1所示。

圖1 陽臺、架空和挑空位置示意圖

(2)有外墻圍護的地面建筑物(如房間、廳堂、廚衛、過道、梯間及其前室、門斗、封閉走廊、封閉陽臺、管井等)，以幕墻作為外墻的地面建筑物，設計有保溫隔熱層的地面建筑物，按其各層接觸地面的建筑主體(保溫隔熱層)圍護外墻勒腳以上外圍水平投影計算基底面積，如圖2所示。

圖2 有外墻維護示意圖

(3)地面架空層，無論其圍護外圍水平投影范圍內是否建設有架空停車位、休憩設施、綠化設施、地下室專用樓梯、地下室通風口、地下室采光井等設施，均按其圍護外圍水平投影計算建筑基底面積，如圖1所示。

(4)圍護外墻為非垂直墻面的地面建筑物，以非垂直的柱或非垂直的其他結構為圍護外圍的地面建筑物，當其圍護物內斜者，按其結構底板外緣水平投影計算基底面積；當其圍護物外斜者，按圍護外圍上緣距其下方地坪的高度(最小垂直距離) <2.20 m處的圍護外圍水平投影計算建筑基底面積，如圖3所示。

圖3 非垂直墻面示意圖

(5)地面建筑物的變形縫，不管變形縫是否利用應按其外圍水平投影計算建筑基底面積，如圖4所示。

(6)地面上以獨立柱或單排柱支撐結構頂板(距地面 ≥2.20 m)、無圍護的雨篷、走廊、車棚、貨棚、站臺、加油站棚、室外獨立柱樓梯、挑梁支承梯等，按其結構頂板外緣水平投影計算建筑基底面積。如圖1所示。

圖4 變形縫示意圖

(7)獨立式別墅，聯排式別墅等主體或結構外墻圍護內有頂蓋的中庭、庭院、地下室風井以及各種住宅中為各戶專用且層高≥地面 2.20 m的半地下室，均按其結構外圍水平投影計算建筑基底面積，如圖5所示。

圖5 別墅、庭院示意圖

(8)兩棟建筑物之間的架空走廊底板高度距地面 <2.20 m時按其外圍投影水平計算建筑基底面積，否則不計，如圖6所示。

圖6 架空走廊示意圖

對于建筑基底面積計算范圍和定義參照距地面高度 2.20 m，因很多相關規范規定建筑物層高 <2.20 m不計算建筑面積，建筑物地面首層立柱或墻體外測飄出去的挑樓、結構板等距地面高度 <2.20 m的下方空間無法加建成符合計算建筑面積條件的建筑物，該棟建筑物外飄的下方空間只能供本棟建筑物使用和利用，故列入基底面積計算的范圍。

3 建筑物建筑基底面積不計算的范圍和要求

(1)結構底板上緣距其下方地坪的高度(最小垂直距離)≥2.20 m且其結構底板下方空間無特定功能的地面建筑物，其結構底板下方空間不計算建筑基底面積。

(2)位于建筑結構外側、不屬建筑主體的勒腳、垛、臺階、柱、構件、配件、露臺、平臺、裝飾幕墻、飄窗、懸挑雨篷、懸挑構件下方空間等，不計算建筑基底面積，可按建筑占地面積處理。

(3)建筑物外的天井、風井和煙雨井、主體結構外的地下室風井，地下車庫的引道及其上蓋部分，不計算建筑基底面積，可按建筑占地面積處理。

(4)用作檢修(或消防)的室外鋼梯或爬梯、無圍護結構或無結構頂板的室外手扶電梯、臨時建筑、臨時設施、游園休憩設施、規劃許可的地下室(或半地下室)高出地面部分等，不計算建筑基底面積，可按建筑占地面積處理。

(5)位于建筑工程規劃建設用地建筑紅線范圍以外的建筑物，其建筑基底面積不計入該建筑工程的建筑基底面積，可按建筑占地面積處理。

(6)地面上獨立建設的出入地下室的樓梯間、地下室通風井、采光井、水管井、電管井等井道，不計算建筑基底面積，可按建筑占地面積處理。

對于不應計算建筑基底面積范圍和定義同樣參照距地面高度 2.20 m，因很多相關規范規定建筑物層高 ≥2.20 m應計算建筑面積，建筑物地面首層立柱或墻體外測飄出去的挑樓、結構板等距地面高度 ≥2.20 m的下方空間將來因規劃要求可以加建符合計算建筑面積條件的建筑物，該棟建筑物外飄的下方空間可以供別的建筑物使用和利用，故不列入基底面積計算的范圍。

對于一個典型的住宅小區來講，建筑物的基底分為計算建筑基底面積和不計算建筑基底面積兩種情況。對于小區內有很多為地下、地上服務的配套設施如地面上獨立建設的出入地下室的樓梯間，地下室通風井、采光井、水管井、電管井等井道，不論其是否有蓋、高度多少均按建筑占地面積處理，該部分空間主要為多棟主體建筑服務不應列入某棟建筑基底面積計算和討論范圍之內。

4 結 語

該文對建筑基底面積如何定義、計算細則和計算范圍的討論和見解，結合多年從事城市測繪工作的實踐積累，明確了建筑基底面積計算范圍和細則，對于地方或單位統一處理建筑基底范圍及其面積計算有一定參考意義，便于城市規劃、國土管理部門對建筑物進行監督測繪，減少因基底面積處理不統一而產生的各種負面不利因素。

[1] 珠海市住房和城鄉規劃建設局.《珠海市城市規劃技術標準與準則》(2015版)[Z]. 珠海：2015，138～147.

[2] GB/T50353-2013. 建筑工程建筑面積計算規范[S].

[3] 國務院.《關于加強城鄉規劃監督管理的通知(國發【2002】13號)》[Z]. 北京：2002，1～3.

[4] GJJ/T8-2011. 城市測量規范[S].

[5] GB/T817986.1-2000. 房產測量規范[S].

[6] 謝偉成，程會超. 關于建筑基底、綠地面積測量計算方法的探討[J]. 城市勘測，2012(2)：132～133，137.

Discussion on the Calculation of the Base Area of the Building and the Scope and Requirements of the Calculation

Guo Jie1，Luo Guowei2，Ding Jianxun1

(1.Zhuhai Institute of Surveying and Mapping，Zhuhai 519015，China； 2.School of Geography and Planning，Sun Yat-sen University，Guangzhou 510275，China)

In the construction planning condition verification，real estate and building area in Cadastral Surveying and mapping，how to calculate many of the rules is not clearly defined，but in terms of planning and property verification and cadastral surveying and mapping building area must be approved and the technical index of Surveying and mapping. The author for many years in the construction planning and property verification conditions and cadastral surveying and mapping of the accumulation of building area and how to define the detailed calculation and scope are discussed；the calculation standard，unified for building area，has played a positive role in promoting.

basal area；calculation range；computational requirements；area covered

1672-8262(2017)03-151-03

P258

B

2016—12—15

郭杰(1981—)，男，工程師，主要從事工程測量、城鄉規劃測繪、房產測量等工作。

國家自然科學基金重點項目(41431178)