成都市主城區老舊房屋安全性鑒定工作要點及對策

蔣曉寧, 侯 偉, 陳 華

(四川省建筑新技術工程公司，四川成都 610081)

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成都市主城區老舊房屋安全性鑒定工作要點及對策

蔣曉寧, 侯 偉, 陳 華

(四川省建筑新技術工程公司，四川成都 610081)

成都市主城區還存在一些老舊房屋，該類住房大多建成于1980年以前或更早，其中部分房屋使用已超過了50年。由于該類房屋具有建設標準偏低、建造方式混亂、布局不合理、整體性差、資料不全等問題，房屋在使用過程中缺乏維修，且經歷了“5·12”汶川地震及“4·20”蘆山地震，部分老舊房屋存在不同程度的損傷。老舊房屋的破壞形式主要為地基的不均勻沉降、變形；墻體的傾斜變形、開裂錯位；鋼筋混凝土構件的破壞主要為混凝土剝落、開裂、鋼筋銹蝕等。為掌握老舊房屋的質量狀況，為修繕加固提供依據，確保該類房屋的安全使用，需要進行房屋的安全性鑒定。文章總結了老舊住房安全性鑒定前期工作的內容、老舊房屋結構破壞的主要特點、老舊房屋安全性鑒定的工作難點，為相關檢測鑒定單位提供參考。

成都； 老舊房屋； 安全使用； 安全性鑒定

隨著房屋使用年限的增加，且在使用過程中缺乏維修，成都市主城區現存老舊房屋出現一些安全隱患，尤其是經歷了“5·12”汶川地震及“4·20”蘆山地震后，部分老舊房屋存在不同程度的損傷，其中只有部分房屋進行了維修加固處理。為進一步掌握老舊房屋的質量現狀，確保房屋安全使用，成都市有關單位組織了對成都市主城區老舊房屋進行安全性鑒定。筆者作為鑒定工作組成員，參與了相關鑒定工作，現就鑒定工作中的一些經驗分析總結如下，供參考。

1 老舊房屋安全性鑒定的前期工作

由于成都市主城區老舊房屋大多建成于1980年以前或更早，其中部分房屋使用已超過了50年，且這些房屋基本無設計圖紙及工程資料，增加了鑒定工作難度，因此鑒定前需要進行充分的前期調查工作。

房屋鑒定前應對房屋的結構形式、修建年代、維修改造情況等進行調查。鑒定人員應當在委托單位負責人的陪同下，到需要鑒定的房屋實地進行初步調查，調查的主要內容為：向房屋業主及委托單位相關負責人了解房屋修建年代的信息，并做好記錄；現場踏勘，確定房屋的結構形式；對房屋目前的受損情況作初步調查。

房屋初步調查過程中，應當咨詢多個業主，確保房屋修建年代信息的正確性。房屋現場調查時，應有針對性，為以后的現場檢查、檢測找準重點。

2 老舊房屋結構破壞的主要特征

老舊房屋的主要特點有：居民住宅用房居多、房屋結構形式簡單、結構及裝修形式大體一致；結構類型多為砌體結構和磚混結構。由于該類房屋使用年代時間較長，使用過程中缺乏維修，加上受自然災害(如地震等)及自然條件的影響，導致不少房屋破壞較為嚴重，部分房屋結構構件已喪失穩定性和承載能力。鑒定時應以棟為鑒定單位，主要從地基基礎、上部承重結構及圍護結構等方面入手，摸清房屋的危險點，尤其是懸挑構件。根據實際檢查、檢測結果，老舊房屋結構破壞的主要特征有以下幾類：

2.1 地基基礎

老舊房屋室內外地坪大多存在不同程度的開裂及下沉。其中，個別房屋由于住戶私自加層等原因造成房屋產生不均勻沉降變形；另外，相鄰工程建設(如深基坑開挖、地鐵盾構施工等)也會對房屋造成影響，使房屋產生不均勻沉降變形，并導致上部墻體產生沉降裂縫。

2.2 上部結構

2.2.1 墻體

老舊房屋大多以磚墻承重，墻體厚度一般為180 mm，部分房屋縱墻厚度為120 mm，墻體厚度不符合現有規范的要求。部分房屋未設置圈梁，房屋外墻四角及縱橫墻交接處大多未設置構造柱，房屋整體性差。承重墻墻體大多存在不同程度的開裂、滲水及長苔現象(圖1、圖2)。部分房屋墻體磚塊脫落，墻體存在表面風化嚴重、粉刷層脫落、砌筑砂漿明顯粉化現象(圖3)。

圖1 墻體存在斜向裂縫

圖2 墻體存在滲水、長苔現象

圖3 墻體存在表面風化現象

2.2.2 鋼筋混凝土梁

由于老舊房屋使用過程中缺少維修，陽臺、外走廊處的鋼筋混凝土挑梁及邊梁長期暴露于潮濕環境中，以致部分梁構件存在梁底混凝土保護層脫落、鋼筋外露、銹蝕等現象；梁構件存在沿主筋或箍筋方向的裂縫、滲水、長苔、發霉現象(圖4、圖5)。

圖4 鋼筋混凝土梁存在沿主筋方向的裂縫

圖5 挑梁存在保護層脫落、鋼筋外露、銹蝕現象

2.2.3 樓、屋蓋板

部分老舊房屋樓、屋蓋板采用預制空心板，部分采用預制槽板。部分預制空心板存在板底局部混凝土保護層脫落、鋼筋外露、銹蝕等現象(圖6)；部分預制槽板肋部存在沿主筋方向的裂縫或槽板肋部存在混凝土保護層脫落、鋼筋外露、銹蝕現象(圖7、圖8)。

圖6 預制空心板局部保護層脫落、鋼筋外露、銹蝕現象

圖7 預制槽板肋部存在保護層脫落、鋼筋外露、銹蝕現象

圖8 預制槽板肋部存在沿主筋方向的裂縫

2.2.4 屋蓋

部分老舊房屋采用硬山承檁雙坡小青瓦屋蓋或木屋架雙坡小青瓦屋蓋。部分屋面小青瓦存在表面風化、局部破損、掉落等現象；部分檁條、椽條存在表面腐朽、干縮裂縫等現象(圖9)。部分老舊房屋由于屋蓋漏雨，屋蓋木構件的腐朽較嚴重。

圖9 木檁條表面腐朽、干縮裂縫

2.3 圍護結構

個別老舊房屋陽臺、走廊欄板及屋面女兒墻等維護結構存在明顯開裂、粉刷層剝落、受潮、長苔及發霉現象；個別陽臺欄板壓頂梁出現鋼筋的混凝土保護層脫落、鋼筋外露、銹蝕現象(圖10)；個別(木制)吊頂存在脫落、滲水及發霉現象。

圖10 陽臺欄板壓頂梁存在保護層脫落、鋼筋外露、銹蝕現象

3 老舊房屋安全性鑒定的工作難點

3.1 房屋平面圖測繪難

成都市主城區老舊房屋一般無設計圖紙，為進行安全性鑒定及后續的修繕加固工作，需要進行房屋建筑平面圖及結構平面圖的測繪。

部分老舊房屋與我國當今模量化設計有很大的區別，建筑形式一般都比較混雜，測繪難度較大。另外，許多房屋房間因種種原因難以進入，同時由于居民房間內因裝修而改變了一些內隔墻。當進行結構平面布置圖測繪時，往往需要鑿除一定的裝修層，常常會受到居民的阻攔，這樣就更增加了測繪工作的難度。

因此，鑒定人員在測繪工作前必須充分了解房屋的整體輪廓，把握測繪的關鍵環節，以達到事半功倍效果。繪制結構平面圖時，需準確區分承重構件與非承重構件，這就要求鑒定人員要有一定的工作經驗及相關的專業知識。

3.2 入戶檢查工作難

為全面了解房屋的質量現狀，需要入戶進行檢查、檢測，在現場鑒定過程中常有居民不在家或不配合鑒定工作。主要原因有以下幾點：

(1)居民不了解鑒定工作的情況，或其訴求(如要求拆遷等)沒有被滿足；

(2)一些居民是業主房屋的租戶，由于事不關己，不愿配合現場鑒定工作；

(3)房屋現場鑒定前，未張貼相關通告或社區未及時通知，房屋現居住人員不知情，導致現場鑒定時，工作人員無法入戶進行檢查、檢測。

因此，在房屋進行現場鑒定前應做好居民告知協調工作，告知的內容應當包含房屋鑒定的目的、鑒定單位名稱、現場鑒定的內容及時間。委托單位應當提前和社區工作人員進行溝通，在入戶鑒定時應有社區工作人員或物業人員的陪同，并且鑒定人員應耐心做好居民工作，佩帶相關證件，詳細解釋。

4 結束語

成都市主城區老舊房屋結構類型多為砌體結構和磚混結構，多數房屋存在安全隱患，房屋存在安全隱患的主要原因如下：(1)房屋修建年代久遠，在使用過程中缺少維修，房屋結構構件出現耐久性質量問題；(2)房屋在使用過程中亂搭亂建，對房屋結構造成不利影響；(3)房屋的結構混亂，整體性差；(4)遭受地震、火災等災害影響等。

由于涉及相關法規、政策及經濟性等的影響，加之部分房屋業主出于相關費用的顧慮，老舊房屋的安全性鑒定及修繕加固工作實施困難。政府主管單位應當制定切實可行的管理制度，形成長效機制，使房屋能夠定期進行檢查與維修，并加強對房屋業主進行房屋安全相關知識的宣貫。

[1] JGJ 125-99 危險房屋鑒定標準[S].北京：中國建筑工業出版社, 2014.

[2] 何愛勇，程華.關于《危險房屋鑒定標準》幾個問題的討論[J].四川建筑科學研究，2003， 29(2): 62-63.

[3] GB 50292-2015 民用建筑可靠性鑒定標準[S].北京：中國建筑工業出版社, 2015.

蔣曉寧(1988～)，男，本科，助理工程師，從事房屋結構安全性的鑒定、加固工作。

TU746.2

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[定稿日期]2017-04-14