關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題的思考

楊先惠

【摘 要】本文主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中對(duì)出租業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算的模式和適用范圍進(jìn)行詳細(xì)介紹，列出在核算過程中可能出現(xiàn)的賬務(wù)問題進(jìn)行思考，并對(duì)相關(guān)賬務(wù)問題設(shè)計(jì)了一些處理方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；出租；核算問題

一、出租業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際狀況。現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)范圍為：房地產(chǎn)公司將自己開發(fā)或購(gòu)買所得的土地或房產(chǎn)在固定的時(shí)間內(nèi)將公司所有產(chǎn)物的使用權(quán)租賃給他人。租賃收益要在達(dá)到最基本房屋收益金額和物業(yè)管理費(fèi)用的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)水平和政府政策所規(guī)定的尺度適量收取租賃附加費(fèi)用。以達(dá)到經(jīng)營(yíng)收益目的。一般來講，出租業(yè)務(wù)生效后，所出租的房產(chǎn)或地產(chǎn)的使用權(quán)及管理業(yè)務(wù)所需要支付的相關(guān)管理費(fèi)用都將由第三方物業(yè)公司管理，并且不予折扣。

2.出租業(yè)務(wù)收入金額及時(shí)間點(diǎn)會(huì)計(jì)核算

（1）房屋的出租業(yè)務(wù)是具有時(shí)效性的，這就表示相比于整體買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，出租業(yè)務(wù)可以為房地產(chǎn)開發(fā)公司帶來更多的收益。但出租業(yè)務(wù)在租金核算方面相較于整體買賣來講更加不穩(wěn)定。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都是通過制定詳細(xì)的合同來根據(jù)該區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)統(tǒng)一價(jià)格來確定租金，在合同中明確列出收取租金的時(shí)間來作為標(biāo)準(zhǔn)的交易成功和收益實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

（2）上述情況是針對(duì)大部分房產(chǎn)公司而言，在市場(chǎng)中還有一些公司并不以合同中的交易時(shí)間為準(zhǔn)，而是以準(zhǔn)確租金到賬的當(dāng)天作為收益確認(rèn)時(shí)間。租金到賬后，要在租賃過程相關(guān)記錄程序中詳細(xì)記錄租金收入時(shí)間及收入確認(rèn)相關(guān)。如果租方在雙方已簽署的合同規(guī)定交取租金時(shí)間范圍內(nèi)或因人為原因，沒有按時(shí)交與租金，則企業(yè)就要在相關(guān)記錄中對(duì)此情況進(jìn)行原因核實(shí)并詳細(xì)標(biāo)注在應(yīng)收賬款科目?jī)?nèi)，并標(biāo)注本次交易信用記錄。當(dāng)對(duì)方補(bǔ)齊過往應(yīng)給租金時(shí)，沖喊已記錄的應(yīng)收賬目。房產(chǎn)公司應(yīng)在租房交易完全完成前，將租方所給的預(yù)付定金標(biāo)為“預(yù)收賬款”，當(dāng)新房交付使用時(shí)，再與交易尾款一起轉(zhuǎn)到正式合同記錄中。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司出租房屋的計(jì)稅方法

根據(jù)國(guó)家土地及土地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的計(jì)稅方法整改文件的規(guī)定，我們可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的不同規(guī)模進(jìn)行比較。如果房產(chǎn)公司采用的是為小型經(jīng)營(yíng)模式服務(wù)的計(jì)稅方法，則就要依據(jù)所有房產(chǎn)購(gòu)入及使用區(qū)間的時(shí)間來決定稅收金額；而在相關(guān)文件施行后購(gòu)入的房產(chǎn)土地等就要根據(jù)房產(chǎn)土地所有者的年應(yīng)稅銷售額是否達(dá)到了一般納稅人的納稅標(biāo)準(zhǔn)來決定是否采用一般計(jì)稅的計(jì)稅方法。

會(huì)計(jì)在進(jìn)行核算時(shí)，要完全依據(jù)土地所有者的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和未來交易情況來進(jìn)行收益核算。并且要隨時(shí)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)向，保證在交易波動(dòng)產(chǎn)生時(shí)及時(shí)進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)支出或收入的詳細(xì)記錄。依照這種計(jì)稅方法進(jìn)行計(jì)算但卻不關(guān)注經(jīng)營(yíng)動(dòng)向的話，就會(huì)出現(xiàn)收支不均、交易模糊等不安現(xiàn)象。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，也就是所說的“老不動(dòng)產(chǎn)”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在2016年4月30日之前開工的房地產(chǎn)工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動(dòng)產(chǎn)”與“舊不動(dòng)產(chǎn)”，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的已出售房屋與出租房屋，界定標(biāo)準(zhǔn)是相同的。

三、出租房租金收入核算存在的問題

出租業(yè)務(wù)所帶來的經(jīng)營(yíng)模式相較于固定資產(chǎn)買賣來講更加自由，其短期內(nèi)的收入回報(bào)模式所帶來的額外收益雖然并不占有巨大數(shù)額，但對(duì)于操控租賃金額的開放商來講，出租房在經(jīng)營(yíng)交易過程中有一定的可調(diào)整的灰色地帶。以房產(chǎn)中的商品房來說，租房的相關(guān)手續(xù)合同等要比整房買賣的合同手續(xù)更多，也更復(fù)雜。許多開發(fā)商可以在交易過程中對(duì)某些分支部分收入金額作出調(diào)整，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于宏觀觀察的原因，并未擁有細(xì)化的觀察或調(diào)整方面的權(quán)力，也就無法對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈中的灰色部分采用合理手段，從而導(dǎo)致租房收入詳細(xì)近況模糊，控制力不高。

四、辦公樓出租業(yè)務(wù)與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

1.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的增設(shè)科目

何為“投資性房地產(chǎn)”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個(gè)特點(diǎn)都具備的從而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

2.投資性房地產(chǎn)的范圍

（1）投資性房產(chǎn)的范圍包括對(duì)己有的房地產(chǎn)建筑物或所有土地使用權(quán)在一定時(shí)間范圍內(nèi)進(jìn)行出租交易行為，所交易建筑物所有權(quán)依舊歸房產(chǎn)公司所有，但不包括以收益心態(tài)租入再進(jìn)行轉(zhuǎn)租行為的建筑物。（2）如果在以投資性轉(zhuǎn)出的房產(chǎn)中，其租用者對(duì)所租房產(chǎn)使用用途明確；反之，沒有明確統(tǒng)一使用用途的房產(chǎn)就不能被歸為投資房產(chǎn)范圍中去。還有一些基于服務(wù)行業(yè)中范圍不大的附屬服務(wù)業(yè)類使用用途，例如安保行業(yè)或社區(qū)管理等公用場(chǎng)所，經(jīng)鑒定屬實(shí)后也可歸為投資性房產(chǎn)范圍中。

五、收取辦公樓租金的會(huì)計(jì)處理及預(yù)收租金的會(huì)計(jì)賬務(wù)處理

關(guān)于投資性房地產(chǎn)租金的賬務(wù)處理 ：

1.將自用的辦公樓按照賬面原值、累計(jì)折舊等轉(zhuǎn)出

借 ：投資性房地產(chǎn)（原值）

貸 ：固定資產(chǎn)（原值）

借 ：累計(jì)折舊（辦公樓累計(jì)折舊）

貸 ：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（辦公樓累計(jì)折舊）

2.按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷

借 ：管理費(fèi)用（折舊）貸 ：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

3.取得的租金收入

借 ：銀行存款

貸 ：預(yù)收賬款

4.提取稅金

借 ：營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸 ：應(yīng)交稅金 - 城建稅

應(yīng)交稅金 - 教育費(fèi)附加

5.結(jié)轉(zhuǎn)租金收入、成本、稅金

借 ：預(yù)收賬款

貸 ：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

借 ：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

貸 ：本年利潤(rùn)

借 ：本年利潤(rùn)

貸 ：主營(yíng)業(yè)務(wù)支出

6.上繳稅金

借 ：應(yīng)交稅金 - 城建稅

應(yīng)交稅金 - 教育費(fèi)附加

貸 ：銀行存款（或現(xiàn)金）

參考文獻(xiàn)：

張穆.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題研究[J].黑龍江科學(xué)，2017，8（2）：178-179.