房地產市場稅收調控分析

摘 要：稅收作為政府調控房地產市場的一個重要工具，在優化房地產市場資源配置和穩定房價中發揮了積極的作用，但當前我國房地產市場稅收調控還存在著一些問題，制約著稅收調控的效果，引起了社會各界的普遍關注。

關鍵詞：房地產市場；稅收調控；問題；措施

1.我國房地產市場稅收調控現狀

按照征稅發生的環節分區分，可以分為房地產的開發、持有、流轉三個環節的稅收。發生在房地產開發環節的稅種有：土地增值稅、耕地占用稅、土地使用稅、契稅、固定資產投資方向調節稅（已停征）；發生在房地產持有環節的稅種有兩種，分別是房地產稅和城鎮土地稅；而在房地產流轉環節，目前設置的稅種主要有營業稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、契稅。

總體上看，目前的房地產稅收體系主要集中在開發和流轉環節，隨著政府對市場的調控，我國又在住房的交易環節強化了營業稅和個人所得稅的征收，但房地產持有環節的稅種非常少，目前除了上海和重慶兩個試點城市外，個人持有住房的后期稅收是沒有的。

2.我國房地產市場稅收調控存在的問題

2.1政府對房地產稅收的認識不足

政府的房地產調控政策具有明顯的相機決策的特性，往往是政府的偏好決定著稅收調控政策。再有就是一些地方在需要鼓勵房地產投資時會放寬土地增值稅，需要限制了就又改為清算土地增值稅。這種政策調控方向的變動不但著影響房地產調控效果，而且也不能使民眾消除對房價上漲的擔憂。

2.2房地產稅收制度不完善

房地產開發和流轉環節的稅負過重。在房地產開發環節，開發商需要在拿地時繳納契稅、印花稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅；在預售時還要繳納營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅等。在房地產流轉環節，大部分征收的稅收都是針對賣方的，主要有營業稅、個人所得稅和企業所得稅、印花稅、土地增值稅、城建稅和教育費附加，對買房征的稅只有契稅和印花稅。用老百姓的話說，只要房子不賣，就不用給政府交稅。這種“重流轉輕持有”的結構是不符合市場經濟原則的，也與國外的普遍做法不一致。因為流轉環節的重稅不利于資源通過流轉和買賣實現優化配置，也不利于抑制過度占有資源的奢侈性需求。

房地產持有環節稅收缺失。目前，我國在房地產持有環節可以分為房地產占用和房地產出租兩種類型，對房地產占用設有房產稅、城鎮土地使用稅兩種。稅負水平較低，免稅范圍較大，優惠政策較多，也就使得房地產持有環節的稅收收入遠遠低于房地產流轉環節。在個人出租房屋方面，涉及的相關稅收主要有房產稅，營業稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅等。表面上看，在房地產出租方面的稅種較多，但在去掉各類稅收優惠政策和各項扣除項目之后，實際稅負并不高。再加上我國住房租賃市場發展的不完善，給稅收征管帶來了很大的難度，也使得房屋出租過程中的稅收收入處于流失狀態。

2.3房地產稅收征管信息不對稱

在國外的房地產市場稅收調控中，產權登記部門與稅務部門的協作對房地產行業的稅收征管起著重要的作用。但我國產權登記管理部門與稅務機關的協調合作力度還不夠，在很多方面缺少對相關信息的交流與協作，削弱了房地產稅收的征管力度，也使得稅務部門很難對房地產交易和出租行為進行有效的監管，房地產市場稅收流失較大。

3.完善我國房地產市場稅收調控的建議措施

3.1理性調控房地產市場

房地產稅制更多應該扮演的是提高存量資源的利用效率、調整社會公平尺度的角色，稅制的設計也要和國民經濟發展相適應。因此，政府要將房地產稅制定位于一種促進房地產行業健康發展的長效調控機制，而不能將其視為抑制房價的短期調控工具。在具體的操作層面上，不能僅僅根據一段時間內房地產市場表現出來的狀態來設計稅制，不能將抑制或刺激房地產行業的主觀偏好強加于稅收政策中，更不能頻繁轉變稅收調控基調，擾亂房地產市場的發展規律。要理性制定稅收政策，均衡房地產開發、流轉、保有環節的稅賦。

3.2稅賦結構調整

目前我國對住房征收的稅賦主要集中在流轉環節，流轉環節的稅負水平占到房地產稅收總額的很大一部分。一方面，流轉環節稅負過重會增加購房者的經濟負擔，可以考慮將現行的土地增值稅、營業稅和印花稅、城建稅和教育費附加取締，對個人和企業轉讓房地產的行為主要依靠個人所得稅和企業所得稅來進行調節。另一方面，流轉環節稅負過重也會阻礙房地產租賃市場的發展，可取消對租賃房屋征收房產稅的政策規定，統一征收營業稅，避免同時征收房產稅和營業稅。

在國內，個人擁有多套住宅和高檔住宅的現象不在少數，如果對這類住宅仍按現行房產稅進行征收的話，不僅違背了稅收縱向公平的原則，也容易引起社會矛盾。應將其納入到新的征稅范圍內，抑制房地產投機性需求，以便充分發揮稅收對房地產市場的調控作用。從長遠看，我國稅賦結構的調整方向一定是提高持有環節稅賦，降低流轉環節稅賦。正在試點的房產稅，實際上就是這種調整的一個初步嘗試。這樣既可以減少他們對住房的占有和增加市場供給，又可以將征稅獲得的資金用于保障性住房建設當中，調節貧富差距。

3.3建立信息共享機制

在房地產稅制改革中，加強土地管理部門和稅務機關的信息共享非常重要，稅務機關通過對納稅人產權信息的掌握，從而核定其房地產占有情況。同時對產權權屬的變化和房地產交易行為進行有效監管，可以出臺相關規定，明確各部門在信息共享中的職責，對違反職責規定的行為進行處罰。還可以通過建立統一的信息共享系統，將產權信息載入信息共享系統，實現稅務部門與產權部門的信息共享。

參考文獻：

[1]包健.房地產稅收調控政策分析[J].財政研究，2014（4）43-45.

[2]任興洲.中國住房市場發展趨勢與政策研究[M].北京：中國發展出版社，2012.9：199-209.

作者簡介：

呂卿，男（1992-），山西陽泉人，山西財經大學碩士研究生，土地資源管理專業，研究方向：房地產開發與經營