基于GIS昆明市二手房?jī)r(jià)格空間演變規(guī)律研究

容麗暉

【摘要】通過(guò)調(diào)查和搜集2013年6月至2016年6月二手房樓盤(pán)數(shù)據(jù)，建立樓盤(pán)樣點(diǎn)空間數(shù)據(jù)庫(kù)，運(yùn)用GIS空間分析技術(shù)的探索性空間數(shù)據(jù)分析（ESDA）和Kriging插值技術(shù)，得到住房?jī)r(jià)格的等值線圖及各向剖面房?jī)r(jià)曲線圖，分析二手房?jī)r(jià)格的空間分布特征，根據(jù)各時(shí)段疊加探索房?jī)r(jià)的空間演變規(guī)律。結(jié)果表明昆明市二手房?jī)r(jià)格總體呈現(xiàn)類同心圓分布，自市中心向四周呈遞減趨勢(shì)，并且不同方向房?jī)r(jià)衰減的程度不一樣。

【關(guān)鍵詞】GIS；二手房?jī)r(jià)格；空間分布；空間演變

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，住房?jī)r(jià)值得以顯現(xiàn)，并不斷上升價(jià)格不斷上漲的同時(shí)，不同城市房?jī)r(jià)存在差異，即使同一城市不同區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅程度也不同，差異特征明顯。區(qū)位與房?jī)r(jià)的關(guān)系如何？住房?jī)r(jià)格的空間分布特征及時(shí)間演變是否存在規(guī)律？

由于住房?jī)r(jià)格在空間和時(shí)間上具有較大的差異性，研究城市住房?jī)r(jià)格的空間分布及其演變過(guò)程非常有必要。本文基于上述背景，根據(jù)昆明市二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀，利用GIS技術(shù)的空間分析方法，研究二手房?jī)r(jià)格的空間分布特征及演變規(guī)律。

1、研究區(qū)域和數(shù)據(jù)來(lái)源

本研究根據(jù)昆明市二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀，收集和調(diào)查樓盤(pán)（小區(qū)）數(shù)據(jù)資料，研究區(qū)域?yàn)槔ッ魇兄鞒菂^(qū)，包括五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、官渡區(qū)和西山區(qū)的三環(huán)以內(nèi)大部分及三環(huán)外部分地區(qū)，半徑約為16公里，區(qū)域面積為250平方公里，研究對(duì)象為該區(qū)域范圍內(nèi)收集到二手房樓盤(pán)（小區(qū)）樣本點(diǎn)的房?jī)r(jià)和基本屬性等數(shù)據(jù)。

因?yàn)楸狙芯恐魂P(guān)注住宅二級(jí)市場(chǎng)的普通住房，不包括高檔住宅、別墅以及經(jīng)濟(jì)適用房等，通過(guò)搜房網(wǎng)及中介獲取的掛牌數(shù)據(jù)包括樓盤(pán)（小區(qū)）均價(jià)和樓盤(pán)的基本屬性等信息，為保證樣本數(shù)據(jù)的可靠性，對(duì)于價(jià)格及基本屬性描述不清楚或空間位置模糊的樣點(diǎn)，進(jìn)行了實(shí)地勘察核實(shí)，經(jīng)過(guò)程序預(yù)處理和數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，剔除疑問(wèn)樣點(diǎn)，最后獲取2013年至2016年6月二手房樓盤(pán)總樣點(diǎn)924個(gè)。

2、二手房?jī)r(jià)格空間演變規(guī)律探索

本文以ArcGlS中的ArcMap10.0軟件作為計(jì)算機(jī)輔助分析和制圖工具，首先利用二手房住房樣點(diǎn)屬性數(shù)據(jù)和基于GIS平臺(tái)建立的空間基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，共同建立二手房樣點(diǎn)空間數(shù)據(jù)庫(kù)；然后利用GIS空間分析的探索性空間數(shù)據(jù)分析和Kriging空間插值技術(shù)進(jìn)行表面預(yù)測(cè)，得到住宅價(jià)格的等值線圖并通過(guò)透視分析得到各向剖面的房?jī)r(jià)曲線圖，探討二手房?jī)r(jià)格的空間分布特征及演變規(guī)律，并通過(guò)GIS的空間特征測(cè)度定性分析房?jī)r(jià)分異的原因。

2.1二手房?jī)r(jià)格空間分布特征探析

為進(jìn)一步分析房?jī)r(jià)空間分布和變化，本研究通過(guò)建立數(shù)字房?jī)r(jià)模型，得到房?jī)r(jià)空間變化分布圖，即等值線圖，房?jī)r(jià)在空間上表現(xiàn)為不同形態(tài)的起伏變化。

2.1.1 2013年二手房?jī)r(jià)格空間分布

利用昆明市2013年6月二手房樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，建立二手房?jī)r(jià)格等值線圖。

從昆明市2013年二手房?jī)r(jià)格的等值線圖中，可以看出房?jī)r(jià)空間分布具有以下特征：

（1）房?jī)r(jià)空間分布呈現(xiàn)類似同心圓的形態(tài)，自市中心向四周逐漸降低；翠湖周邊和昆明老街是昆明房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，表明到市中心的距離與房?jī)r(jià)有密切關(guān)系。高房?jī)r(jià)主要集中在市中心板塊、滇池板塊和世博板塊，局部有高點(diǎn)，但普遍低于此價(jià)格。

（2）房?jī)r(jià)在空間分布上具有一定的連續(xù)性。通過(guò)房?jī)r(jià)等值線圖可知房?jī)r(jià)峰值區(qū)位于一環(huán)附近區(qū)域，10000元/m²及以上的房?jī)r(jià)等值線集中在一環(huán)路以內(nèi)，市中心對(duì)房?jī)r(jià)的抬升非常明顯。以峰值區(qū)為中心開(kāi)始向外擴(kuò)散，二環(huán)周圍的房?jī)r(jià)保持在8000元/m²至9900元/m²等值線形態(tài)，逐步向外蔓延，圈層式的遞減變化反映房?jī)r(jià)在空間變化上具有一定的連續(xù)性。

（3）房?jī)r(jià)在空間分布上存在變異性。從等值線圖中的顏色深淺變化來(lái)看，房?jī)r(jià)自中心向外衰減的同時(shí)，也會(huì)在部分地區(qū)出現(xiàn)凸起，甚至跳躍，存在明顯的空間變異性。出現(xiàn)這些特征的地區(qū)都比較特殊，如南部滇池板塊和北市區(qū)世博板塊等。

為了研究房?jī)r(jià)從市中心到城市邊緣或郊區(qū)的變化趨勢(shì)，以昆明市二手房?jī)r(jià)格最高區(qū)域翠湖公園邊的太龍公館為中心原點(diǎn)，分別向東、南、西、北（由于山多，有所調(diào)整）、東南、西南、西北和東北八個(gè)方向建立房?jī)r(jià)剖面圖，橫坐標(biāo)表示距市中心的距離（km），縱坐標(biāo)為房?jī)r(jià)（元/m²）。根據(jù)八個(gè)方向的房?jī)r(jià)曲線圖和房?jī)r(jià)數(shù)字模型，得到二手房?jī)r(jià)格空間變化的規(guī)律：

從總體上看，八個(gè)方向上房?jī)r(jià)從市中心向城市邊緣總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但不同方向表現(xiàn)出不同的變化特點(diǎn)：東向和東南向房?jī)r(jià)整體衰減變化相對(duì)平緩，由于昆明老街區(qū)對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響，使得房?jī)r(jià)略高于其它地區(qū)。其它六個(gè)方向房?jī)r(jià)整體衰減變化趨勢(shì)比較明顯，市中心2公里的范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)下降尤為顯著，基本為直線式下降；房?jī)r(jià)在東北向和北向上隨著距離的增加呈現(xiàn)緩慢的上漲的現(xiàn)象，是由于近幾年世博板塊的發(fā)展帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的提升；西南向和南向由于滇池板塊的影響，房?jī)r(jià)在離市中心3公里的地方開(kāi)始出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)；西向上城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)較低，由于西邊工業(yè)的發(fā)展給周邊房?jī)r(jià)帶來(lái)負(fù)面影響；由于城市西北向郊區(qū)以山為主，樓盤(pán)較少，價(jià)格波動(dòng)小。

2.1.2 2014年二手房?jī)r(jià)格空間分布

通過(guò)同樣的方法和操作，利用2014年6月二手房樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，建立2014年二手房?jī)r(jià)格等值線圖。2014年昆明市二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)以下分布特征：

（1）總體上，住房?jī)r(jià)格分布呈現(xiàn)自中心向外擴(kuò)散的布局，仍以翠湖和昆明老街為中心向四周呈梯度下降趨勢(shì)，尤其翠湖周邊的太龍公館房?jī)r(jià)最高，均價(jià)達(dá)到了30013元/m²。10000元/m²以上的房?jī)r(jià)主要分布在一環(huán)內(nèi)，說(shuō)明市中心的位置優(yōu)勢(shì)非常顯著，到市中心距離是決定房?jī)r(jià)的重要影響因素。

（2）房?jī)r(jià)等值線圖中出現(xiàn)兩個(gè)峰值區(qū)，即翠湖和昆明老街。從整體上看，滇池板塊—市中心—世博板塊連線上的房?jī)r(jià)整體上明顯高于高新（西北）板塊—市中心—東南板塊。房?jī)r(jià)分布圖上出現(xiàn)了多個(gè)次中心，如新迎片區(qū)、月牙塘公園周邊區(qū)域及金汁河所在區(qū)域。

（3）從等值線左下角圖例中可以看出，2014年房?jī)r(jià)與2013年房?jī)r(jià)相比，整體有所提升，并在市中心出現(xiàn)高房?jī)r(jià)異常值點(diǎn)，一環(huán)內(nèi)開(kāi)始多峰值區(qū)域和住宅次中心并存的局面。

根據(jù)2014年房?jī)r(jià)各個(gè)方向的空間變化曲線，分析房?jī)r(jià)空間曲線的以下規(guī)律：

（1）總體上看，房?jī)r(jià)整體依舊從市中心向四周不斷衰減，且在各個(gè)方向的空間變化曲線波動(dòng)較大，即房?jī)r(jià)變化增幅大。

（2）離市中心越近的樓盤(pán)，房?jī)r(jià)越高，不同環(huán)線位置房?jī)r(jià)分布的差異也越明顯；次中心特點(diǎn)的出現(xiàn)，使得昆明市的房?jī)r(jià)變化更加明顯，并且東南方向郊區(qū)的房?jī)r(jià)明顯高于西北方向。

2.1.3 2015年二手房?jī)r(jià)格空間分布

2015年6月的二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)GIS技術(shù)的三維分析，并經(jīng)過(guò)Kriging插值技術(shù)和透視分析。

2015年與2014年二手房?jī)r(jià)格等值線圖的差異如下：

（1）201 5年等值線圖中只出現(xiàn)了一個(gè)峰值區(qū)，但依舊呈現(xiàn)次中心的特點(diǎn)，即月牙塘公園周邊區(qū)域、新迎片區(qū)和滇池片區(qū)。

（2）從等值線圖的圖例可以看出，2015年房?jī)r(jià)整體較2014年有所下降，房?jī)r(jià)最高點(diǎn)依舊是太龍公館，但是均價(jià)下降為29800元/m²。

201 5年的房?jī)r(jià)空間變化曲線如圖7所示，2015年與2014年房?jī)r(jià)空間變化曲線圖的差異如下：

（1）各方向上房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)有所下降，由于只有一個(gè)峰值區(qū)，南向房?jī)r(jià)曲線變化最大，越靠近城市邊緣房?jī)r(jià)的變化越平緩，東南向房?jī)r(jià)的衰減變化相對(duì)平緩，其它方向（除西南方向依舊有次頂點(diǎn)）房?jī)r(jià)變化不太明顯。

（2）房?jī)r(jià)整體呈下降的趨勢(shì)，西北方向城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)最低。北向上月牙塘公園周邊的房?jī)r(jià)依舊穩(wěn)定，屬于次中心區(qū)域，并帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)。北京延長(zhǎng)線附近萬(wàn)科金域緹香樓盤(pán)的房?jī)r(jià)一直居高不下，萬(wàn)科的品牌效應(yīng)是高房?jī)r(jià)的重要影響因素。

2.1.4 2016年二手房?jī)r(jià)格空間分布

2016年6月房?jī)r(jià)的等值線與2015年6月房?jī)r(jià)的空間分布整體特征基本相同，房?jī)r(jià)波動(dòng)的幅度小。2016年二手房?jī)r(jià)格空間變化曲線圖與2015年房?jī)r(jià)空間分布線基本相同，主要的區(qū)別是北向剖面上沒(méi)有出現(xiàn)次頂點(diǎn)，城市郊區(qū)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)平緩的下降趨勢(shì)。

2.2二手房?jī)r(jià)格空間演變規(guī)律探索

通過(guò)上述二手房?jī)r(jià)格空間分布的探討，總體上呈現(xiàn)出以下特征：2013年昆明市二手房?jī)r(jià)格呈類同心圓的分布，自中心向四周呈梯度下降趨勢(shì)，市中心、滇池板塊及世博板塊是高房?jī)r(jià)集中區(qū)；2014年仍呈現(xiàn)以翠湖和昆明老街為中心向周邊衰減的格局，房?jī)r(jià)整體有所提升，并且出現(xiàn)了兩個(gè)峰值區(qū)，形成了多個(gè)住宅次中心，即；新迎片區(qū)和月牙塘公園周邊區(qū)域；2015年房?jī)r(jià)整體空間布局基本未變，價(jià)格整體有所下降，只出現(xiàn)一個(gè)峰值區(qū)，但住宅次中心依舊存在；2016年房?jī)r(jià)等值線與2015年的基本相同，房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度小，將GIS軟件分析得到的房?jī)r(jià)分布圖與實(shí)際房?jī)r(jià)分布圖相比較，兩者房?jī)r(jià)的分布情況基本一致，高房?jī)r(jià)主要位于市中心及次中心區(qū)域。通過(guò)2013年至2016年房?jī)r(jià)空間分布發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)整體空間布局基本相同，不同時(shí)期峰值區(qū)和次中心存在差異，總體上市中心的住房?jī)r(jià)格等值線密集，表示房?jī)r(jià)梯度大，反映房?jī)r(jià)衰減快，而郊區(qū)等值線稀疏，表示房?jī)r(jià)梯度小，反映房?jī)r(jià)衰減慢。

3、結(jié)論和展望

通過(guò)對(duì)昆明市2013-2016年的二手房住宅價(jià)格及屬性數(shù)據(jù)的調(diào)查與收集，建立房?jī)r(jià)樣點(diǎn)空間數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)上，首先利用GIS空間分析技術(shù)的探索性空間數(shù)據(jù)分析工具對(duì)二手房住宅價(jià)格進(jìn)行檢驗(yàn)和趨勢(shì)分析，然后利用三維分析中的Kriging插值技術(shù)得出住宅價(jià)格分布等值圖，并通過(guò)透視分析得到八個(gè)方向的房?jī)r(jià)曲線圖，進(jìn)一步解析二手房?jī)r(jià)格的空間分布特征及演變規(guī)律。研究的主要結(jié)論有：

①昆明市二手房?jī)r(jià)格總體呈類同心圓分布，自市中心向四周逐漸衰減的趨勢(shì)。市中心一直是二手房?jī)r(jià)格的中心，并且價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出平均水平。房?jī)r(jià)空間分布特征與昆明三環(huán)“圈層”效應(yīng)是一致的，“一環(huán)內(nèi)”和“三環(huán)外”的房?jī)r(jià)存在明顯差距。

②房?jī)r(jià)在空間分布上存在一定的連續(xù)性和變異性。房?jī)r(jià)自中心逐步向外擴(kuò)散，圈層式的遞減變化，反映房?jī)r(jià)在空間變化上具有一定的連續(xù)性。根據(jù)等值線圖中的顏色深淺變化來(lái)看，房?jī)r(jià)自中心向外衰減的同時(shí)，也會(huì)在部分地區(qū)出現(xiàn)凸起，甚至跳躍，表明存在明顯的空間變異性。

③通過(guò)2012年至2015年二手房?jī)r(jià)格空間演變規(guī)律的探索，房?jī)r(jià)整體空間布局基本相同，不同時(shí)期的峰值區(qū)及次中心存在差異，同一區(qū)域在不同時(shí)期房?jī)r(jià)漲幅存在差異。房?jī)r(jià)絕對(duì)值變化的空間分布較復(fù)雜，總體上城市郊區(qū)的住房?jī)r(jià)格上漲幅度明顯，由于城市不斷向外擴(kuò)展，城郊的住宅隱含對(duì)未來(lái)預(yù)期價(jià)格，即城市未來(lái)的發(fā)展方向。

本研究由于技術(shù)條件、時(shí)間限制，仍有許多方面未深入展開(kāi)，有待于進(jìn)一步做更全面、系統(tǒng)的研究。多城市房?jī)r(jià)空間分布的對(duì)比研究是以后的發(fā)展趨勢(shì)；GIS應(yīng)用模型與空間句法分析方法的結(jié)合，是未來(lái)房?jī)r(jià)空間分布與城市空間結(jié)構(gòu)研究的主要方法。