現在市場形勢下，商務寫字樓出路在何方？

許平生

一、寫字樓市場現狀分析

1、寫字樓漲幅遠低于住宅

2016年房地產市場是不平凡的一年，飛升的房價、頻出的地王和接踵而至席卷大半個中國的房地產調控，已成為中國經濟在2016年的頭條話題之一。截至2016年12月，全國住宅商品房銷售額達9.5萬億元，累計同比增長39.3%，超過2015年全年總額3.7萬億元，再創高峰。在住宅地產市場欣欣向榮的萬丈光芒下，寫字樓市場的表現就略顯平淡。相比于平均上漲幅度達到25%的住宅價格，北上廣深商務寫字樓在2016年度僅僅錄得6%的平均漲幅，在這一輪資產價格大躍進中被住宅市場遠遠拋離。

201 7年需求穩增交織供給激增，商務寫字樓市場中性偏空。宏觀環境支持需求平穩增長。服務行業企業是寫字樓面積需求的主要來源，其中金融業，高科技行業和專業服務業更是力挺商務寫字樓的主要租戶產業。通過深入分析一線城市自2005年以來商務寫字樓面積需求和第三產業GDP數據，發現二者之間存在非常顯著的相關性。截至2016年度，全國第三產業GDP累計達到近37萬億元，同比實際增長7.6%。同一時期，北上廣深四個一線城市第三產業GDP更是錄得平均同比實際增速9.25%的不俗表現。穩健的第三產業增速支持四個一線城市在2016年度商務寫字樓凈吸納量總計116萬平方米。服務業發展規模與商務寫字樓面積需求的相關性未來仍將延續。另外，2016年財新中國服務業PMI經過上半年的反復調整后，自7月始穩步拾級而上，一路由7月的51.7攀升至12月的53.4，反映服務業在整體GDP增速放緩的背景下依然保持強勁的上升勢頭，并將對一線城市寫字樓面積需求未來繼續平穩增長提供足夠支撐力。

值得注意的是，穩健增長的需求也同樣存在潛在的下行風險。首先，銀行、信托、證券等金融業態均開始出現景氣度或盈利下滑信號，占一線城市近四成租賃面積的金融行業能否持續譜寫當前的高度繁榮很大程度決定了未來寫字樓需求的強度。其次，高科技行業作為另一新興的高增長需求大戶，其邊緣化的選址偏好可能會產生強勁的外溢效應，導致目前在核心地段的租金敏感租戶跟隨遷離至非核心地段，從而在一定程度上抑制整體商務寫字樓的租金上漲。

2、供過于求仍是主流

然而過剩的供給推升空置率壓制租金增長。不同于住宅市場購買需求在調控周期中被壓抑，在寬松周期中被集中釋放的大幅周期波動，商務寫字樓的租賃需求產生更加平穩，是剛需中的剛需。在這種需求增長穩定的背景下，短期甚至中期的供求關系更大程度上由供給周期的波動決定。全國主要一二線城市的商務寫字樓供需矛盾依然嚴峻，除一線城市供需相對平衡，空置率尚處合理區間（≤10%）外，大部分第三產業較為發達的二線城市由于過往數年嚴重的過剩供給造成空置率居高不下。即使從全國整體來看寫字樓新開工面積已經從2014年的高峰略有回落，但近年來新開工面積均保持在當年竣工面積的2-3倍水平，主要二線城市均面臨超過20%的供給增速，這預示著過剩供給的局面在未來數年將很難得到改善。

北上廣深四個一線城市目前供需較平衡，2016年平均空置率保持在高個位數附近，但未來數年的新增供給則不容樂觀。根據權威機構估算，北上廣深四個城市未來三年商務寫字樓的年均供給增速將分別達到8%，15%，12%和14%。未來大量新增供給將成為寫字樓空置率攀升的主要推手，同時這種預期減弱了業主在租金厘定中的談判籌碼，壓抑了租金增長。四個一線城市2013-2016年間租金年平均復合增長率僅為2.8%，大大低于2010-2013同期的12.1%。

二、商務寫字樓出路在何方？

1、規劃與功能創新

商務寫字樓一般在商業繁榮、交通便利的城市核心區域，其新穎的設計、高檔的裝修、恢弘的外觀很容易成為一座城市的地標建筑，同時物業形象良好、知名度高，這些都使商務寫字樓成為一種榮譽與實力的象征，相應的提升了入駐企業的社會形象和經濟實力象征。商務寫字樓在提供辦公場所的同時，被要求滿足客戶涉及辦公的一切需求，即客戶在不用離開辦公區域的情況下，可以享受到工作時段所有需要的服務。例如在商務辦公方面，會議中心、商務中心、銀行、郵局等商務設施或公共服務機構；在生活配套方面，要求配備員工餐廳、咖啡館、生活超市、醫療室、干洗店、健身房、休閑會所等。

2、人文環境創新

良好的辦公生態環境，是入住企業考慮的重要因素?，F今的生態已由自然生態擴展到社會生態和人文生態。因此，自然生態+人文生態，將平添寫字樓的價值，創造巨大的升值空間。有調查顯示，在綠色生態環境中辦公，可以使工作效率提高10%，其增加部分的產值足以支付創造者的薪酬開支。同時，高端寫字樓要求適應人的生態性、自由性存在，根據現代人的辦公特點提供一種彈性、高效的全天候24小時的辦公時間，而不單單是8小時的工作服務時間，以保證員工在社會生態和人文生態上的軟件性訴求，達到辦公的自由舒展性。

3、服務意識創新

現代商業商務寫字樓的使用客群大部分屬于腦力勞動者，甚至是行業中的佼佼者，他們對自我價值實現有著較高的要求，對環境與氛圍的體驗也有更高的追求。因此，現代物業管理服務不僅要滿足客戶的實際辦公需求，還要達成與客戶情感的共鳴，給客戶一種情感上的歸屬感，考慮目標客群的心理需求并予以滿足。通過提供對客戶多層次、高要求的需求時，才能夠真正從服務需求和心理需求兩方面提供更優質而全面的服務，從而提升客戶滿意度、實現經營管理工作的效益最大化。

4、便捷與資源共享創新

一方面是硬件設施的便捷高效、全面升級，要求硬件設施具備較高的先進性、穩定性和智能化，包括辦公智能化、通訊智能化以及立體交通智能化等需求另一方面是管理服務的順暢、便捷、及時、到位，整合地理優勢資源、品牌資源、人才資源、技術資源、行業信息資源、客戶需求資源等等，通過對這些分散的資源進行有效的整合開發，形成行業資源信息的共享和互惠，既豐富了物業管理的服務內容，提升了整個行業的管理水平，同時最大程度地提升企業的利潤回報，從而增強企業的抗風險能力，拓展企業的發展空間。這一模式的形成和發展，必將帶來企業整體經營能力和管理水平的巨大提升，進一步規范商務寫字樓市的市場化發展，從而為客戶提供更為全面而優質的服務。