“營改增”后房地產企業的稅務籌劃初探

崔曉

【摘要】“營改增”是國家根據社會經濟的發展狀況為現實依據，結合我國的現實經濟狀況，對稅收做出的一項科學的改革舉措。隨著社會經濟快速發展的大潮流，我國的社會各行各領域都取得了顯著的發展成效，帶動了稅收的增加，但是，在營業稅上則出現了很多的缺陷，而在當前形勢下房地產行業正處于如火如荼的發展時期，涉及面較廣、關系較為復雜，并且構成房地產項目成本費用的結構也很復雜，因此，對“營改增”下的房地產企業稅務籌劃的分析就顯得十分重要。

【關鍵詞】營改增；房地產企業；稅務籌劃

【中國分類號】F812

【文獻識碼】A

1、營改增的政策背景及發展歷程

在我國，營改增政策第一次被提出，是在2008年11月9日召開的國務院常務會議上，會議上提出我國要于2009年1月1日起在全國范圍內實施營改增政策，要由“生產型增值稅”過渡到“消費型增值稅”。2012年1月1日，上海首先成為我國營改增試點單位。同年10月18日，在“營改增試點工作會議”上，我國總理李克強提出，應將鐵路運輸業、郵電業、建筑業也納入營改增的范圍。第二年，2013年5月24日，交通運輸業與部分現代服務業也被納入營改增范圍。年底，12月14日，財政部聯合國稅局正式提出，電信業將于2014年6月1日起納入營改增試點范圍。隨著營改增政策的條條推進，在全國范圍內實施營改增已成為一種必然趨勢。

2016年3月23日，財政部聯合國稅局聯合對外發布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）。3月24日，兩部委又聯合發布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》、《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》、《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》（以下一并簡稱為“《新政策》”）。隨著《新政策》的出臺與落地，營改增正式在我國展開。無論是金融業、交通運輸業、生活服務業，還是房地產業、建筑業，均需由營業稅納稅人身份轉變為增值稅納稅^身份。

2、房地產企業在“營改增”后的稅務變化

“營改增”工作開展前，房地產企業的稅務籌劃工作中最為主要的問題就是房地產企業巨大的稅務負擔，而在“營改增”政策實施后，雖然在政策上減輕了企業的稅負，但是房地產企業自身的稅務負擔仍然沒有顯著地改善，這種情況嚴重阻礙了企業經濟效益地提升。以某房地產企業在“營改增”前后的稅負變化可以看出，“營改增”政策實施之后，該企業的實際稅率遠高于原來的5%的稅率，提高至6%～7%，因為企業自身原因，企業可以抵扣的項目較少，涉及的抵扣類別較多，加大了房地產成本控制的難度。但是房地產企業成本結構直接影響企業稅負的高低，在“營改增”政策實施后，比如，房地產企業的土地成本能夠進行抵扣，房地產企業的稅負就能夠有效降低，進而促使土地價格逐漸平穩，最終使得房地產的開發成本也能夠進一步降低，因此“營改增”政策的有效運用，通過納稅籌劃能夠幫助房地產企業得到稅負下降，進而促使企業發展。

3、房地產企業優化納稅籌劃的建議

3.1強化增值稅發票管理的體系，完善增值稅發票管理機制，及時取回相應的可抵扣發票。“營改增”之后，對于房地產企業來說，加強增值稅發票的管理和使用是稅務籌劃中十分重要的一部分，要根據企業狀況和社會實際采用專人保管和專人開具發票，同時還要不斷提高內部管理水平，加強管理人員的工作素質，通過加強稅務知識的學習和培訓和加強施工過程中的采購環節所產生的票據管理，更加清晰稅務籌劃工作的重要性。同時與建筑施工單位之間加強交流和合作，在一開始簽訂各類建筑工程合同時，要注意增加相應的發票條款，尤其是在增值稅專用發票的開具問題上，從根本上做好自身增值稅發票的管理工作，這樣才能在第一時間獲得增值稅發票和相應的抵扣票據。此外，隨著經濟的快速發展和城市化進程的不斷加快，房地產行業得到了新的發展時機，越來越激烈的同行業競爭，建筑施工單位難以通過提高承包價格將“營改增”所承擔的稅負直接轉嫁于房地產企業，會導致施工單位從工程質量上來進行稅負風險的轉嫁，對于房地產企業來說，就需要加強對建筑施工單位的選擇，選擇資質正規符合要求的施工單位。

3.2規范企業的財務管理和會計核算。“營改增”政策下，對于可以抵扣進項稅額和銷項稅額要進行合理的分類和梳理，而且還要適時地把部分業務進行服務外包，合理規范的進行稅務籌劃，進而促進稅費的合理有效轉移。在實行“營改增”政策以來，房地產企業中的相關會計科目設置以及賬務處理程序明顯變得越來越復雜，在事前做好對會計人員的業務素質培訓，對具體的核算程序進行優化改善，是對稅務籌劃有效進行的保證。除此之外，稅務籌劃還要具備有很好的可行性特征，同時也要結合自身實際狀況，對籌劃方案的實施條件進行充實建設，稅務人員也要及時關注稅務相關政策的變化，對稅收政策進行合理利用，保證稅收籌劃方案具有一定的靈活性和多變性。

3.3對商業地產和住宅項目的同時進行。對于房地產企業來說，就需要根據當前社會發展形勢對產品問題的多樣化進行多方面多角度的觀察和分析，而由于市場化的大范圍普及，商業地產的需求量一直居高不下，定價權基本上是由開發商來決定的，而且從另一角度來講，站在消費者的角度，商業地產的消費者可以通過地產增值稅發票的獲得來進行相應的抵扣，從而起到降低稅負的作用，因此，對于房地產企業來說，就可以采取增加面對企業客戶的銷售方式，把大部分的高額稅負進行轉嫁，據此實現自身的轉型升級和優化，進而對產品的結構和類型進行相應的優化處理，使其向著多業態方向發展，達到稅務風險得以控制的目的，這對于“營改增”下的房地產稅務籌劃工作來說是十分有利的。

結語：

“營改增”對房地產企業的影響是全面深入的，涵蓋了企業納稅額、現金流、資產負債表甚至財務風險等方面。綜上所述，營改增是國家稅收的一次重大改革，對企業來說是一次機遇，如果房地產企業能夠很好利用，明確自身所受的影響并深入探索減輕稅負的途徑，規范企業的經營行為，將會減輕企業的稅務負擔。