房產測繪中的房屋面積預測和實測

宋洪英

【摘要】隨著近年房地產行業的發展，人們逐漸提高著對房屋的關注度，特別是房屋測量面積。房屋面積直接影響著房屋價值，多采用坐標解析法、實地測量法進行房屋各要素的測量，然因測量誤差的出現，加大房屋預測、實測面積差距，引發地產商、買房人糾紛。基于此，本文從房屋面積預測和實測概述出發，總結預測、實測差異的原因和解決措施，為日后測繪提供保障。

【關鍵詞】房產測繪；房屋面積；預測；實測

房屋面積測量是房產測繪業的重要組成，測量結果直接影響著人們利益。但從實際看，因各因素影響，預測、實測面積存在巨大差異。因此，需制定有效措施減少預測、實測之間的差異，從而保護人們利益，現從以下幾點綜述。

1、房產測繪中的房屋面積預測和實測概述

在房屋測繪中，所謂的預測面積也就是未竣工前，測量機構通過觀察圖紙、實地考察等，進行面積的預測。預測面積是進行房屋銷售的依據，也是房地產的管理依據。而實測面積則是工程竣工后，在相應機構審核下，房地產委托測繪機構測量房屋面積，從而得到的數據。房屋面積測量時，多根據預測數據、建筑圖紙進行，通過最終計算機得出實際面積。房屋的實測面積，是業主、房地產開發商的法律依據，也是業主結算物業費、辦理產權證的主要依據。

2、房產測繪中的房屋面積預測和實測差異原因

房屋面積預測、實測差異的產生原因主要包括這樣幾點：①房屋開發企業在施工時，未完全按照設計圖紙，比如：調整了陽臺面積、房屋共有面積等；②在對房屋面積進行預算時，未充分掌握測量技術，導致房屋測算面積出現差錯；③房屋開發企業私自更改規劃設計，當規劃影響到房屋的使用功能、大小時，就會影響到房屋的總面積。房屋大小變更影響著整體面積，而房屋的使用功能，是公用面積變化到公攤的變化，影響著分戶面積；④房屋建筑竣工后，測量機構在面積測量、預算時出現錯誤；⑤技術原因。由于測繪單位工作人員技術水平有限，工作素質、專業技能參差不齊。實際工作中，不存在完善的工作程序，工作質量意識淡薄，使用設備、儀器落后，測量數據記錄失誤等，都會影響著房屋面積。并且，房屋面積的預測、實測由不同機構完成，這也是導致房屋測繪結果不同的因素。因上述原因的影響，導致買房人簽訂契約合同和領取的房屋權實際面積存在巨大差異。

3、減小房屋面積預測和實測差異的措施

減少預測、實測面積之間的差異，不但能提高施工質量，還能提高管理力度、測量精確度。要想更好減少預測、實測面積差異，需從組建優秀的測量團隊，強化房屋面積測量管理等方面進行。

3.1組建優秀的測量團隊

房屋測繪是一項難度比較大、技術性強的工作，除要求測量人員深入了解建筑圖紙、設計知識外，還要了解產權管理、審批知識等。測量人員作為房屋測繪的主要人員，工作素質、專業技能和測量結果密切相關。因此，需提高工作人員的測量水平，組建優秀的測量團隊，從而為日后的測量工作奠定基礎。首先，加大工作人員的教育、培訓力度，提高工作人員的操作技能、業務能力，保證房屋面積測量結果的精準度，提高工作效率，推動測量工作進行；其次，強化工作人員的道德教育，提高工作責任意識，保證每位工作人員充分了解測量工作的意義。同時，還要了解到買房人、房屋開發商及測量機構的關系，真正做到認真工作，不能為自身利益隨意更改測量結果；最后，還要建立規范、系統的管理制度，健全激勵機制，將房屋面積的測量和員工利益掛鉤，明確工作職責，在保證測量結果精準度的基礎上，從根本上減少測量誤差帶來的糾紛。

3.2把控房屋測量要點

3.2.1做好資料的準備工作

房屋面積測量前，做好前期資料的準備工作是非常重要的，包括產權證、總平面圖、執業執照、施工平面圖等。進行房屋面積的測量時，必須正確分析施工圖紙、規劃圖紙差異，一旦遇到有差異的地方，立即核對并準確、全面的記錄。該過程中，將房屋核準圖作為基準。

3.2.2做好成果資料的檢查、歸檔處理

房屋預測資料經由整理后，書寫說明報告，經過專業人員驗收后，才能交由委托人，歸檔使用。成果資料的檢查，多指測繪人員之間的相互檢查和測繪機構所設置的檢查人員、質量檢查機構，重點檢查項目為房屋性質，分戶界限，公共面積是否和房屋設計圖紙一致；房屋設計圖紙上標準的名稱，是否合理、規范；房屋數據的采集是否準確；房屋面積的計算結果是否準確，公共面積的分攤計算是否規范；房屋室號、幢號是否符合要求；委托人名稱、房屋層數、結構等是否準確。另外，還要在預測成果上說明面積只供房屋預售使用，不是辦理房產權的依據。房屋竣工后，憑工程竣工圖紙、規劃等手續來實測房屋面積。

3.2.3比對預測資料和實測資料

在實測房屋面積時，可通過對預測資料的比對，或不一致地方的記錄，來進行實測的檢測。房屋面積實測資料、預測資料比對期間，若發現兩者存在巨大差異，需立即采取有效措施改進，以此提高測量結果精準度。通常情況下，實測、預測資料比對中差異以公用部位、套內尺寸變化為主。基于此，應在房屋面積的實際測量中，做好相應的記錄工作，通過對測量數據的比對，了解差異上的層次性，這對改進房屋面積測量工作具有重要作用。

3.2.4合理使用CAD文件

當前，CAD被廣泛用于房屋建筑設計中。因此，房屋測繪中要合理使用該文件，進一步提高測量結果的精準度。

3.2.5重視局部和整體的結合

在對房屋進行實測時，首先需觀察房屋整體，便于了解各立面的不同之處。同時，還要將陽臺的測量結果作為基準，先進行外圍尺寸的測量，再進行內部尺寸的測量，最后再歸類所測量的數據。從實際工作看，測量房屋墻體的軸線多無法實現，這就要依靠套內尺寸、墻厚度等數據計算。

3.2.6重視細節處理

3.2.6.1做好房屋內部的上空處理

房屋內部上空處理是沒有明文規定的，不同地區、不同工作人員對它的計算方法不同，尤其是墻體面積。并且，在眾多的面積計算軟件中，也對其有著不同的理解。計算軟件中，多按層計算外墻面積，未充分考慮房屋內部和外墻相關的上空，導致重復計算墻體面積。針對這種情況，需強化正確方法的探究，當房屋外墻由上空一面單獨支撐時，如復式房屋的大廳，只能計算復式下層面積，不計算上層面積。

3.2.6.2做好陽臺尺寸的準確測算

陽臺是房屋的附屬設施，多分為封閉、未封閉陽臺。在對陽臺處理時，多數會直接按照投影面積測量。顯然，這種做法是錯誤的，需將結構外圍的投影面積作為基準。測繪行業明確規定：封閉式的陽臺應按照外圍的投影面積，來計算全部面積；而未封閉陽臺則按照外圍投影面積的一半，進行面積的計算。但對于封閉式陽臺是以批準文件，還是設計文件為標準，尚未給予明確規定。實際操作中，計算一半與否，還和結合陽臺現狀和建筑規劃。另外，針對存在空調機位的陽臺，因相關規定的缺乏，在測量中需根據實際情況分析。若核準圖上明確設置了陽臺、空調機位界限，并標注了尺寸。那么，房屋面積預測時就未將空調機位面積預測在內。總之，陽臺的預測、實測面積存在差異，這就要求根據層次不同且類型相同的陽臺進行反復測量，根據測量結果行平差處理。

3.2.6.3做好虛擬分割的產權測繪

所謂的虛擬分割多指開發公司用界址的形式將辦公用房、大型商場分割成各小型單元出售，各單元不具備圍護，而是用界址釘將其圍合成特定空間。并且，各單位還有著獨立、唯一的編號。這種虛擬分割的產權符合房地產行業規定：權利人享有支配特定物的權利。同時，該產權也符合房屋登記規定：房屋需按照單元登記。房屋單元多指存在固定界限，能獨立使用，編號唯一的房屋或空間。實際測繪中，多按照界釘進行面積的測量和計算，并用虛線成圖。

另外，在確定粉層厚度時，需遵循建筑設計，加深對房屋外立面材料厚度的認知，從根本上規避設計變化對墻體厚度產生的影響。當然，在確定粉層厚度時，需根據實際情況，進行方式的選擇。此外，為進一步解決房屋面積預測、實測差異問題，還要加大宣傳力度。買房人購房時，需介紹預測、實測之間的差異，并在合同上給予明確、詳細的規定。房地產開發商在建筑房屋時，因各因素變更建筑設計，導致房屋面積存在巨大差異。因此，房屋銷售人員需將其告知買房人，在提高買房人對房屋面積預測、實測差異了解度的基礎上，預防因房屋面積差異帶來的糾紛。小結：

綜上所述，房屋面積糾紛一直是房地產行業的主要問題，發生原因和房屋面積預測、實測差異相關。因此，需借助有效措施減少預測、實測面積之間的差異，便于維護買房人利益，維護社會穩定。本文通過對房屋面積預測、實測差異原因分析發現，測量人員工作素質低、私自更改規劃設計、測量技術掌握不足等是常見因素。為減少房屋面積預測、實測之間的差異，需加大房屋測繪工作重視度，組建優秀的測量團隊，做好成果資料的檢查、歸檔處理，比對預測資料和實測資料，重視局部和整體的結合及細節處理，在減少實測、預測面積差異的基礎上，推動房地產行業發展。