土地財政對房價影響的實證研究

趙倍瓊

（江西財經大學經濟學院，南昌330013）

土地財政對房價影響的實證研究

趙倍瓊

（江西財經大學經濟學院，南昌330013）

通過對中國35個主要大中城市2005-2015年的面板數據進行分析，以土地財政依賴度作為模型分析的關鍵變量，研究其對當地房價的影響。研究結果表明：土地財政對房價的影響在5%水平下顯著為正，而且土地財政依賴度每增加1%，房價將上漲0.068%，并提出改變地方政府融資渠道；減小地方財政收入缺口等政策建議。

土地財政依賴度；土地出讓金；房價

一、引言與文獻綜述

近年來，中國商品房價格逐年上漲，同時地方政府對于土地財政的依賴也呈現不斷增強的趨勢。商品房仍然是城市化進程中的剛性需求，因此，商品房價格的上漲與地方政府對于土地財政的依賴是否存在聯系，以及有多大程度的聯系，引起了廣泛關注。

關于土地財政的定義及構成，學術界還沒形成統一的標準。根據其包涵范圍的大小，可以分為小口徑、中口徑和大口徑。滿燕云（2010）所研究的是小口徑“土地財政”，僅指土地出讓金。中口徑“土地財政”不僅包括土地出讓金收入，還包括直接與土地房產相關的稅收和費用。大口徑的土地財政不僅包括與土地房產相關的租金、稅收和費用，還包括間接相關的財政收入。如羅必良（2010）認為“土地財政”不僅包括從土地上獲取的稅收和非稅收收入，還應該包括政府部門的收費項目以及土地所產生的隱性收入。

對于地方政府依賴土地財政的原因。黃小虎（2007）、劉正山（2007）等大多數文獻認為是中國現行財政體制即分稅制改革的缺陷，現行的分稅制使得地方政府的財權、事權不匹配，形成地方財政缺口，影響了地方財政的可持續性。而土地出讓金全部納入地方財政，因此，地方政府有動機依賴土地財政來增加其可支配收入。但這些結論基本上是通過政策層面的邏輯推斷。在實證方面，盧洪友等（2011）基于中國地市一級的經驗數據分析表明：中國現有的財政分權模式對地方政府的土地出讓行為具有顯著的正向激勵作用；地方政府的土地財政行為有效地縮小了地方人均真實財力缺口，并促進了地方公共產品供給和公共服務水平的提高，土地財政實為一種“無奈之舉”。

而對于地方政府的土地財政對房地產價格的影響的研究已經比較成熟，大部分文獻得出了較為相似的結論，即地方政府對于土地財政的依賴程度與房地產價格的變動呈正相關的關系，但是關于其影響程度存在較大異議。張雙長和李稻葵（2010）使用面板數據回歸的方法表明了地方政府對土地財政的依賴程度越高，該城市的房價指數也越高。

綜上，現有文獻對土地財政的解釋集中于直接從財政角度，卻忽視了其他因素在此過程中所起的作用。因此，此次研究在傳統變量的基礎上，加入了四個控制變量：GDP、房地產開發投資額、城市年末總人口、在崗職工平均工資，分別從經濟總量、房地產市場資金供給、人口基數幾個方面進行控制，旨在能夠更準確地研究政府土地財政依賴與房價的關系，解釋土地財政與房價大幅上漲的內在聯系。

二、實證分析

（一）數據與變量

通過采用中國35個主要大中城市2005—2015年的面板數據，數據源自歷年中國國土資源年鑒和中國房地產統計年鑒，以及國家統計局網站等。在這些城市里，既包括石家莊、太原等26個省會城市和自治區（西藏自治區拉薩市因缺乏部分數據導致樣本數據不全未列入），也包括北京、上海、天津和重慶4個直轄市，以及青島、大連、寧波、廈門和深圳5個計劃單列市。最后選取的變量有：商品房銷售價格（lnap），土地財政依賴（pgr），GDP（lngdp)、房地產開發投資額（lnei）、城市年末總人口（lntcp)、在崗職工平均工資（aww)。為減少數據波動和消除異方差，商品房銷售價格、房地產開發投資額、GDP均采用自然對數。而土地財政依賴度的計算方法為當年度土地出讓金/預算內財政收入，比值越大，說明地方政府對土地財政的依賴性越強。表1報告了變量描述性統計。

在最后結論中，參數β是否顯著使我們主要關注的問題。其中，下標i、t分別表示各個城市和所屬年份，下標k表示為第k個自變量。P表示房地產價格，X表示地方政府對土地財政的依賴程度，Y表示除去土地財政依賴度以外的其他會對房地產價格產生影響的自變量，u表示殘差項。

（三）模型選擇

通過采用的數據類型為面板數據，在回歸分析之前，要判斷該回歸適用于何種類型的面板數據模型。我們首先進行F檢驗，得出F檢驗的p值為0.0000，故強烈拒絕原假設，即認為在“個體固定效應”與“混合回歸”中，應該選擇“個體固定效應”。然后接下來進行Hausman檢驗，由于p值為0.0241，最后確定使用固定效應模型而非隨機效應模型。

（四）估計結果分析

使用的因變量為房屋銷售價格的自然對數（lnap)，地方土地出讓金收入占地方政府預算內收入的比值，即土地財政依賴度（pgr）作為我們重點關注的自變量，在進行相關檢驗后，回歸估計結果如表2所示。在表2中，（1）表示對自變量土地財政依賴度（pgr）的一元回歸，（2）表示加入其他控制變量后的靜態面板多元回歸。

結果表明，在剔除其他變量（或者其他變量保持不變）的前提下，土地財政依賴對房地產價格有顯著影響。在靜態面板回歸模塑（2）中，商品住房價格對土地財政的彈性系數為0.068，表明中國地方政府土地財政依賴度每增加1%，房價將因此上漲0.068%。同時除去剔除掉的控制變量各統計量均通過顯著性檢驗，由此可以看出，地方政府通過土地市場的公開出讓等行為進行的尋租活動，能夠改變土地的市場價格，進而通過價格傳導機制影響商品房的銷售價格。地方政府干預市場的行為對于中國近年來房價的不斷上漲起到關鍵作用。因此，應在經濟和政策上引導地方政府改變以土地出讓獲取財政收入的融資方式，規范土地財政行為。

三、政策建議

基于上述分析和結論，提出以下三點建議。

（一）改變地方政府融資渠道

從表1可以看出，在土地財政依賴度方面，最低值為0.03，而最高值達到2.27，這反映出部分地方政府已經把土地出讓收入作為維持運行和經濟發展的主要資金渠道。

（二）模型設定

地方政府從各個方面對房地產市場及其價格進行影響，認為地方政府影響房地產價格的動力在于對土地財政的依賴，依賴性越強則動力越強。此結論的成立需要經濟數據的佐證，因此，設定如下模型進行驗證。

表2 模型的回歸估計結果

進一步深化稅收體制改革，著力培養地方稅源，完善地方政府融資渠道。將以土地出讓金為主的土地財政轉變為以房產稅等地方稅種為主的長效財政體制，從而轉變地方財政的土地依賴。

（二）減小地方財政收入缺口

建立更加完備的財政體系，包括各級政府財權與事權的分配方式。同時，加強財政橫向支付的監管機制，形成高效的政府間轉移支付體制。

（三）加強土地市場監管

加強土地管理相關法律法規的建設，細化相關概念與管理條例，積極貫徹實施，建立完善的土地管理制度，使土地財政與社會經濟更和諧發展，使建設用地朝著節約和集約的方向邁進。

[1]滿燕云.“土地財政”難題求解 [J].中國改革，2010(8)：16-18.

[2] 陳志勇，陳莉莉.“土地財政”：緣由與出路[J].財政研究，2010(1)：29-34.

[3]董再平.地方政府“土地財政”的現狀、成因和治理[J].理論導刊，2008(12):13-15.

[4] 李尚蒲，羅必良.我國土地財政規模估算[J].中央財經大學學報，2010(5):12-17.

[5]劉正山.土地兼并的歷史檢視[J].經濟學：季刊，2007(2)：675-706.

[6]王 猛，李勇剛，王有鑫.土地財政、房價波動與城鄉消費差距——基于面板數據聯立方程的研究[J].產業經濟研究，2013(5):84-92.

[7] Du,Hongyan,Yongkai Ma,and Yunbi An.2011.“The Impact of Land Policy on Relation between Housing and Land Prices:Evidence from China.”The Quarterly Review of Econom icsand Finance,51(1):19-27.

［責任編輯：王 旸］

F299.23

A

1005-913X（2017）05-0051-02

2017-03-17

趙倍瓊(1991-)，女，重慶巫溪人，碩士研究生，研究方向：計量經濟學。