城市治理導向的樓宇經濟社區發展模式探討

李明超??

樓宇經濟社區是樓宇經濟發展與社會管理融合的發展模式，簡稱樓宇社區。在城市轉型過程中，經濟轉型與社會轉型具有相輔相成的關系，樓宇經濟社區是城市政府通過社會管理服務經濟發展的載體。文章回顧了樓宇經濟的形態演變、樓宇社區的創新發展，對樓宇社區建設進行了制度分析。以杭州為例，將樓宇經濟社區分為CBD創新引領型、新城新區商務招商型、文教區強化提升型、智慧城區整合提升型、工業區改造提升型五種類型并研討其發展模式。圍繞外部經濟效應和公共物品配置最優的目標，從城市空間優化提升生產效能入手，探尋樓宇社區發展提升路徑，進而得出明確政府角色、強化規劃引導、完善基礎設施、集成數字服務、創新項目經營、完善組織管理的六大優化路徑。

城市治理；社會管理；樓宇經濟；樓宇社區；資源配置

F299.1；C912.81A006611

城市治理是推進國家治理能力和治理體系現代化的重要環節，是社會服務管理改革的發展方向，主要涉及城市空間內不同的權利主體——政府、社會組織和城市居民。城市治理強調城市政府與企業、社會組織以及公民個體相互合作，推動公共決策利益相關方廣泛參與。我國城市化的迅速發展為城市治理奠定了外在基礎，城市社會管理體制變革為城市治理提供了內在動力，城市社區建設為城市治理提供了實施載體。社區作為居民生活的共同體和社會管理最小的組織單元，承擔著社會服務、城市管理、文化建設等重要職能。[1]隨著城市化的高速推進和樓宇經濟的蓬勃發展，商務樓宇成為社區建設拓展的重點領域。為推動樓宇經濟健康、穩定、可持續發展，杭州市部分城區借鑒社會服務管理、社區園區治理中的成功經驗，在政府管理導向的樓宇經濟發展組織架構和管理體系基礎上，探索實踐了城市治理導向的樓宇經濟社區發展模式。樓宇經濟社區是樓宇經濟發展與社會管理融合的發展模式，簡稱樓宇社區。城市治理導向的樓宇經濟社區發展模式與政府管理導向的樓宇經濟社區發展模式相比，在注重發揮政府主導作用的同時，強調引導社區居民、企事業單位、非政府組織的廣泛參與，注重社區空間資源配置的互聯互通和共建共享。目前學術界已經積累了一批關于樓宇經濟發展的研究成果，但關于樓宇社區的研究成果尚不多見，通過中國知網題名檢索，共發現2009年至2016年有關“樓宇社區”的新聞報道18篇、學術期刊論文11篇、碩士學位論文1篇，相關論文主要圍繞樓宇社區的概念界定、發展特征、建設模式、綜合成效等方面探討。回顧總結樓宇經濟社區的建設模式和發展經驗，對豐富城市社會社區治理形態、提升城市樓宇經濟發展水平具有參考價值。

一、 城市治理導向的樓宇社區理論分析

1. 樓宇經濟的形態演變

樓宇經濟是反映一座城市綜合經濟實力、現代產業體系水平、服務業集聚程度的重要標志，因此有所謂“工業經濟看廠房、服務經濟看樓宇、樓宇經濟看城區”的觀點。自20世紀中葉開始，西方國家在推動老城區城市更新的基礎上逐漸形成了立體城市發展形態和具有都市特色的樓宇經濟，文化創意產業和創意城市在其中獲得了大發展。20世紀90年代以來，我國的樓宇經濟首先在上海、北京、廣州、深圳等一線城市出現，隨后向東部經濟發達城市和中西部中心城市擴散。總體來看，樓宇經濟是城市經濟發展到后工業化階段后在大城市出現的一種新型經濟形態，它以商務樓宇、商業樓宇、城市綜合體、科研樓宇和標準廠房為主要載體，通過規劃建設、運營開發、出租出售樓宇而引進金融、咨詢、廣告策劃、影視制作、網絡公司、律師事務所、會計事務所、文創企業、中介服務、高科技、娛樂服務、房地產開發、旅游服務、交通通訊等各類第三產業企業，從而實現引進和培育稅源以及帶動區域經濟發展的目標，體現了城市核心區基礎設施建設集約型、復合型、高密度、高產出的區位競爭優勢和特色。[2]一般來說，以樓宇經濟為代表的第三產業產值在地區生產總值中的占比是衡量一個地區經濟發展水平的重要指標，第三產業占比越高，說明城市經濟發展水平就越高。2016年，北京、上海、深圳、廣州、杭州的第三產業占比均超過六成，接近發達國家水平。樓宇經濟已成為我國經濟發達地區城市經濟轉型、產業升級的新引擎，不斷提升著城市經濟增長的空間承載能力和總體“容積率”。研究表明，單論經濟效益，城區一幢高級商務樓宇的產值相當于郊區7.8平方公里范圍內的企業產值總和，在實現城市土地集約節約利用方面具有極大的推廣價值。[3]

2. 樓宇經濟的社區基礎

社區經濟作為一種空間集約優化的資源配置方式，可將社區內互不相聯的各種經濟成分變為利益共同體，建立一種新的經濟生產和生活方式，從而帶動社區乃至更廣區域的經濟發展。樓宇經濟社區化是樓宇經濟發展到一定階段之后逐步與社會管理融合的結果。在城市轉型過程中，經濟轉型與社會轉型具有相輔相成的關系，樓宇經濟社區是城市政府通過社會管理服務經濟發展的載體。所謂樓宇經濟社區，是以區域內商業商務樓宇為載體，通過整合職能部門、街道社區、樓宇物業和社會服務力量，把傳統居民社區建設的理念和經驗引入樓宇經濟發展領域，為轄區樓宇內企事業單位提供經濟服務、民生保障、城市管理、綜合治理、黨群建設等方面的全方位服務，是樓宇周邊企事業單位和利益相關者共同組成的經濟社會共同體。隨著城市化水平不斷提升，城市社會管理面臨越來越多的新課題：一方面，由于城市群體和個體利益趨于多元化，對各類樓宇功能和服務的需求也更多元化；另一方面，社會服務管理亟須引入系統綜合的改革模式，推動城市管理向城市治理轉變。以系統科學為指引，積極構建城市治理導向的社會服務管理模式，對中國參考借鑒國際經驗，避免重復西方國家走過的彎路，走向統籌協調的精明增長之路具有借鑒意義。城市治理為政府構建樓宇企業廣泛參與的經濟型社區指明了方向。對此，有樓宇運營服務商指出，要提升客戶滿意度，必須先要懂得客戶端需求，并以產品及服務給予滿足，這也是樓宇運營服務的專業體現。在城市治理體系中，樓宇經濟社區將經濟發展、民生保障、文化建設、社會服務等職能融入樓宇，具有整合各方資源服務樓宇經濟、協調推動城市社區治理的先天優勢，通過嵌入一系列的服務式管理舉措，變“企業滿世界找服務”為“政府面對面送服務”，實現政府服務企業“零距離、零等待”。依托樓宇經濟社區，政府可近距離采集分析相關企業的信息數據，為出臺支持樓宇經濟的公共政策提供數據支撐。

3. 樓宇社區的制度分析

諾貝爾經濟學獎獲得者、制度經濟學派代表人物諾斯認為，技術革新固然能夠為經濟增長注入活力，但人們如果沒有制度創新和制度變遷的沖動，并通過包括產權制度、法律制度等在內的一系列制度創新把技術創新的成果鞏固下來，那么人類社會長期經濟增長和社會發展是不可設想的。在決定一個國家經濟增長和社會發展方面，制度具有決定性的作用。[4]樓宇經濟社區是推動城市治理的現實要求，是管理部門整合各方資源推動社區治理創新的抓手，是一項具有廣闊發展前景的制度創新。基于系統治理的理念，城市治理可定格為由黨政界、知識界、行業界、媒體界、市民界等不同社會主體，通過互動、民主方式建立復合的決策參與機制，以實現共同管理城市公共事務的治理模式。[5]樓宇社區是社區治理創新的實踐平臺，是社會管理實現智慧化的契機。傳統社區治理模式由于存在理念性、體制性和機制性的弊端，實踐效果不盡如人意。樓宇經濟社區作為城市社區治理的空間延伸，是著眼于服務樓宇經濟發展而構建的一種新型社區組織形式，是以商業商務空間為主體的“垂直型社區”，具有極高的集聚性、異質性和創新性，可以按照現代社區的目標進行科學的規劃建設。在樓宇經濟社區內，由于相關企業的從業人員受教育水平和眼界視野相對較高，比較關注社會公共事務和個人利益需求，具有參與社區治理實踐的先天優勢。因此，樓宇經濟社區可以充當城市街道社區層面開展社會服務管理創新的良好實踐平臺，在當前智慧城市建設實踐中，結合實際工作需要進一步完善樓宇經濟社區的管理機制，適應數字化、信息化、網絡化的發展要求，以樓宇聯網的互聯網、物聯網平臺為基礎，逐步建立覆蓋全部樓宇經濟社區的智能化信息服務管理系統。該系統包含樓宇中心設備控制平臺、系統集成平臺、物業管理平臺、社區服務平臺及相應的服務系統，未來結合大數據、云計算和人工智能技術構建“一站式”信息云服務模式，可大大提高社會信息化管理的效率和水平。

總之，樓宇經濟社區是政府推動樓宇經濟進一步發展的重要舉措，是社會管理服務經濟發展的創新載體。在城市治理體系中，要進一步提高樓宇經濟的運行管理效能，需要營造社區創新、創業氛圍，強化社區協調服務經濟的功能，引導社會管理走向社區治理，培養員工的社區歸屬感和認同感，打造社區事業共同體和利益共同體。[6]推進樓宇經濟社區建設，應順應樓宇經濟社區化的發展趨勢，以培育和提升政府、企業的社區意識為第一要務，積極構建社區化的服務團隊、服務平臺、服務機制和基層文化。所謂社區意識，是指社區成員對所在社區具有較高的認同度、歸屬感、責任心和參與性。培育和提升社區意識為構建樓宇經濟社區描繪了發展藍圖：首先應將樓宇納入城市治理的服務管理網絡，使樓宇經濟社區運行管理有章可循；其次，要建立科學化、規范化的樓宇經濟社區待遇服務菜單，為入駐企業提供待遇可選的貼心服務；再次，可定期組織樓宇經濟社區內外的文體活動，增進樓宇業主、企業、居民之間的情感聯系；最后，結合街區制推進社區公共空間和設施共建共享，逐步實現樓宇活動場地、停車設施與周邊社區的居民區互聯互通、共建共享。

二、 城市治理導向的樓宇社區實踐探索

1. 樓宇經濟發展現狀

作為全國最早提出樓宇社區概念的城市，杭州堅持系統謀劃培育發展樓宇經濟和樓宇社區，在領導體制上堅持市區聯動、以區為主。市級層面主要牽頭做好全市樓宇經濟發展規劃、政策、協調和考核等工作，具體工作則由區級層面負責實施。[7]2008年杭州成立市樓宇（總部）經濟領導小組，規劃了主城區“兩軸兩核，六心十三區”的樓宇經濟總體布局[8]，提出了樓宇招商“831”工程，即建成80幢左右的重點商務樓宇、30幢左右的特色商務樓宇和十大文化創意產業園，提出了以招商為龍頭的“五個一批”的一攬子解決方案，即招商一批、管理一批、更新一批、建設一批、規劃一批，加大樓宇招商力度，以招商帶管理、帶更新、帶建設、帶規劃。圍繞打造“中國民營企業總部中心”和“全國文化創意中心”的目標，杭州樓宇經濟取得了長足進步。2014年杭州主城區投用規模以上樓宇407幢，比2013年增加22幢；2014年完成國、地稅總額25347億元，比2013年增加21.68億元，其中地方財政收入148.32億元，比2013年增加8.93億元；2014年稅收3000萬元以上樓宇198幢，比2013年增加33幢；2014年稅收億元以上樓宇78幢，比2013年增加22幢；2014年杭州各城區單位商務使用面積創造地方財政收入最高達到3470元/平方米（詳見表1）。[9]

2. 樓宇社區發展類型

（1） CBD創新引領型。下城區是杭州主城區的商業商務集中區，是國家可持續發展實驗區、中國現代服務業十強區、中國商業名區、中國最具投資價值CBD和中國樓宇經濟發展十大實力城區，杭州現有的中央商務區即位于下城區武林商圈。2002年下城區在杭州市乃至浙江省率先提出“向藍天要空間、向空間要效益”的樓宇經濟發展理念，2004年產生了浙江省第一幢億元樓宇——標力大廈。2009年下城區在國內率先提出“樓宇社區”的概念，掛牌成立了浙江省首家樓宇綜合服務中心，倡導“服務零距離，樓宇社區化”，探索形成了以合作共治為特色的“12345樓宇經濟服務模式”：一個目標——打造繁華時尚、精致包容的樓宇社區；兩個平臺——創建樓宇綜合服務中心平臺和樓宇信息系統平臺；三個集聚——通過服務集聚和要素集聚實現效益集聚；四種合力——整合政府引導力、企業主體力、市場配置力和社會協作力；五項內容——經濟服務、民生保障、城市管理、綜合治理和黨群建設“五進樓宇”。[10]十二五期間，下城區新增商業商務樓宇面積180萬平方米，樓宇經濟管理服務模式不斷創新。在樓宇社區治理體系中，社區服務中心是關鍵力量，配置了街道指導員、街道招商員、社區聯絡員、物業管理員、安全員（片警）以及國稅、地稅、工商三部門辦事員“一樓六員八人”的管理服務團隊。在具體工作中，樓宇社區綜合黨委發揮引領作用，凝聚黨員力量；樓宇社區服務中心主動向樓宇企業登門送服務；樓宇社區促進會由樓宇業主、區內企事業單位、樓宇黨組織、樓宇社區服務中心、物業公司等共同組建，通過成員之間協商民主，對樓宇內重要事項進行協同治理，同時積極培育如微公益、I攝會、公羊會等多個公益性、文化性、群眾性樓宇社團組織。[11]依托樓宇社區，下城區實現了從培育發展樓宇經濟到建設樓宇社區的跨越，在全國率先開展樓宇社區標準化服務體系建設，率先推出樓宇經濟發展指數。[9]CBD創新引領型是城市商業商務核心城區建設樓宇社區的成功實踐，地段優勢和商業商務設施完善是其成功的關鍵。2016年，122幢目標樓宇全口徑稅收超千萬元樓宇達90幢，超億元樓宇達50幢。調查顯示，樓宇企業對下城區樓宇社區建設綜合滿意率達到93.80%，每平方米商務面積的地方財政收入貢獻高達3470元。

（2） 新城新區商務招商型。位于江干區的錢江新城是新世紀以來杭州市新規劃建設的中央商務區，規劃商務樓宇約500萬平方米。目前區內已經聚集了50余幢樓宇、近4000家樓宇企業，覆蓋金融服務、現代商貿、文化創意、信息軟件、電子商務等產業。2010年，江干區成立了杭州市首個專門為發展樓宇經濟服務的行業協會——江干區商務樓宇物業管理行業協會，整合全區從事樓宇開發、樓宇物業、樓宇招商及樓宇管理服務的行業力量。2014年，江干區在全區實行樓宇經濟“大招商”政策，提出讓全區樓宇資源“流轉”起來，面向所有街道和科技園區開放，努力形成全區樓宇資源共享、整合力量做大招商的格局，不斷推進樓宇社區建設工作向“提高入駐率”“加強屬地化”“注重貢獻度”的方向轉變。[9]2016年，杭州市政府遷入錢江新城市民中心辦公，為江干區商務樓宇招商注入了新的活力。新城新區商務招商型是城市新城區建設樓宇社區的成功實踐，商務招商取得實效是其成功的關鍵。調查顯示，樓宇企業對江干區樓宇社區建設綜合滿意率達到92.80%，每平方米商務面積的地方財政收入貢獻達1600元。

（3） 文教區強化提升型。西湖區是杭州市傳統的文化教育強區，區內匯集了浙江大學、中國美院等大中專院校、科研單位200多家。2008年，西湖區出臺樓宇經濟扶持政策，提出了大力實施“9303工程”（三年內實現稅收億元樓宇9幢、千萬元樓宇30幢、特色樓宇3幢），重點發展總部經濟、研發經濟、文化創意產業、高新技術產業、都市工業和現代服務業，最終目標是形成以稅收為核心，以總部經濟、創意經濟、現代服務業為主體的樓宇經濟形態。西湖區發展樓宇經濟的載體主要有六大類：樓宇、廠房、孵化器、創意產業園、地塊和綜合體。西湖區圍繞加快打造杭州樓宇總部經濟中心的發展目標，在樓宇、鎮街與區級部門三個層面整合用好樓宇園區資源，全力促進產業結構優化提升和轉型升級。依托樓宇社區建設，西湖區實現了樓宇“一站式”服務，協助入駐企業辦理工商、稅務、融資、人才培訓等基本業務，提升樓宇服務管理綜合水平。2016年，西湖區76幢重點監控樓宇實現區內企業貢獻稅收97.34億元，其中，一般預算收入5092億元，每平方米稅收達4346元；實現稅收3000萬元以上樓宇55幢，1000萬元樓宇60余幢。[9]文教區強化提升型是城市次新型城區建設樓宇社區的成功實踐，居住人氣和人才優勢是其成功的關鍵。調查顯示，樓宇企業對西湖區樓宇社區建設綜合滿意率達到92.30%，每平方米商務面積的地方財政收入貢獻達1558.9元。

（4） 智慧城區整合提升型。上城區是南宋都城臨安的皇城所在城區，也是杭州面積最小的老城區。上城區的湖濱商圈緊鄰西湖景區，區位優勢顯著，著名品牌云集，但近年實體商業受電商沖擊較大，部分區域商業樓宇空置率較高。如何利用互聯技術和移動應用終端來提高傳統商業的人氣和收入，提高樓宇智能化建設水平，吸引優質企業入駐，是上城區樓宇經濟發展面臨的考驗。為此，上城區在樓宇社區建設方面，通過有效整合街道社區、職能部門、樓宇物業三方力量，實現經濟服務、民生保障、城市管理、綜合治理和黨群建設等“五項內容”進樓宇。依托湖濱商圈推動時尚商圈、智慧商圈建設，提升改造現有樓宇設施。通過樓宇有機更新、樓宇管理提升和樓宇騰籠換鳥，充實完善樓宇經濟發展硬件，重點培育一批頗具特色的樓宇。結合智慧城區和特色小鎮建設，通過智能化改造，提升樓宇社區的服務管理品質，實現樓宇辦公智能化、樓宇自動化、消防智能化、安保智能化、通信自動化和節能自動化。重點引進國內外大型公司、知名企業的區域總部或其分部、研發外包機構、銷售中心等。關注經濟帶動性強、附加值高的項目，努力形成總部經濟、文創經濟、稅源經濟集聚的業態結構。智慧城區整合提升型是城市傳統老城區建設樓宇社區的成功實踐，核心地段和人才優勢是其成功的關鍵。調查顯示，樓宇企業對上城區樓宇社區建設綜合滿意率達到91.50%，每平方米商務面積的地方財政收入貢獻達1467元。

（5） 工業區改造提升型。拱墅區是杭州著名的傳統工業區，全區工業產值曾一度占到杭州主城區工業總產值的60%。邁入新世紀以來，為配合杭州城市環境提升工程，拱墅區累計搬遷工業企業516家，受影響工業產值達180億元，受影響稅收達19億元。[12]利用騰出來的寶貴空間，拱墅區積極打造新產業平臺，大力發展互聯網廣告、動漫設計、電子商務、文化創意及金融服務、現代商貿等以智慧信息產業和廣告產業為引領的樓宇經濟，并依托運河生態景觀文化功能，形成以運河為軸線、城市功能為依托、現代服務業為主體、呈立體分布的現代服務業集聚區。[13]拱墅區計劃到2018年盤活現有樓宇資源，實現三個“3”，即樓宇年去化率30%，新引進企業3000家，新引進企業稅收貢獻3億元。[9]工業區改造提升型是城市傳統工業區建設樓宇社區的成功實踐，產業結構轉型和新業態培育是其成功的關鍵。調查顯示，樓宇企業對拱墅區樓宇社區建設綜合滿意率達到9020%，每平方米商務面積的地方財政收入貢獻達1200元。

3. 樓宇社區發展模式

改革開放以來，包括杭州市在內的浙江省各級地方政府以開明、務實的態度與民間市場主體建立了默契的合作關系，為最大限度地挖掘和釋放民間的創造性活力，發揮民間市場主體在誘致性制度變遷中的作用，建構了最寬松的政治和政策空間。[14]調查顯示，越來越多的企業在辦公選址時會更多地考慮員工各方面的需求，樓宇所提供的服務細致程度往往成為影響企業最終選擇的重要因素。為此，依托近年來城市治理導向的社會服務管理創新實踐，杭州各城區尤其是主城區依靠良好的區位優勢和資源平臺，積極實踐支持樓宇經濟發展的樓宇社區建設模式，建立了社會的組織化與組織的社會化雙向反饋的體制機制。[5]

在樓宇經濟的發展中，強調政府主導力、市場配置力、企業主體力“三力合一”，市級政府部門（樓宇經濟領導小組）是樓宇經濟發展的主導者、規劃者、扶持者、規范者和提升者。在城市治理體系中，市區兩級政府將自己定位為樓宇社區的“引導者”而不是“操盤者”，將社區自治組織界定為聯系政府和居民的中介機構，并通過向街道辦事處權力下放助推社區等自組織及其他社會組織成長。發揮多元主體在社區治理中的互補作用，實現社區公共事務治理過程中不同主體的“各司其職，各負其責”，從而使政府的部分社會管理職能向社會、社區和中介組織轉移。基于城市治理的要求，政府管理模式向基于合作共治的服務者轉型，更多地從公共管理角度來服務、保障入駐樓宇的企業發展。[6]在樓宇社區建設中，逐漸建立起了樓宇黨組織、樓宇服務中心和樓宇促進會共同參與管理社區經濟社會事務的制度（如圖2所示），體現了樓宇經濟社區化的發展趨勢。CBD創新引領型樓宇社區發展需要超高的人氣和充足的人流量，為此要加快城市的樓宇空間集聚，打造核心區樓宇經濟產業鏈和產業集群，形成配套齊全、設施先進的樓宇經濟集聚區。新城新區商務招商型樓宇社區發展需要商業和商務要素的持續導入，要在樓宇總體布局上摒棄以前商業與商務完全隔絕的分布格局，將餐飲、娛樂、健身、休閑、書吧等公共服務設施嵌入其中，形成融商業、商務、休閑于一體的城市綜合體，為商業商務運營提供設施配套。文教區強化提升型樓宇社區發展需要依托創新創業的文化氛圍和人才優勢，為此要響應國家“大眾創業、萬眾創新”號召，加強眾創空間、新型孵化器以及由廢棄廠房、倉庫改造而成的創意辦公空間、文化創意產業園建設，提升城區的文化特色和創意空間。智慧城區整合提升型樓宇社區發展需要整合老城區的智慧應用平臺，樓宇經濟要在“精細化管理”上做文章，提高整體效益，在信息化和網絡化高度普及的背景下，將樓宇經濟作為財富創造和集聚形式以及生產生活新形態重新謀劃打造。工業區改造提升型樓宇社區發展要注重城

區產業結構優化和環境品質提升，在創新創業熱潮涌動的時代，注重空間公共化、企業平臺化、員工創客化、用戶個性化的城市社區自循環生態圈正在形成。

總之，隨著城市新城開發和老城有機更新以及產城融合的推進，城市中緊缺的已經不是寫字樓等普通商務樓宇，而是那些能做到極致品質化、個性化、全球化的特色樓宇，因此樓宇經濟迎來了轉型升級為“2.0版”的發展契機。從基礎辦公需求到物業服務，再到運營的可持續發展，各方對樓宇的角色定位和需求訴求都發生了改變。地方政府、樓宇業主經歷了由樓宇建設商向樓宇運營商的轉型升級，從以前的建樓賣樓、片面追求租金、片面追求短期效益轉向追求業態培育、綜合收益和長期持有，更加重視樓宇經濟與城市社會建設的協同；商業商務地產的運營管理從以前的“看門、掃地、收件、防小偷”的“粗放式管理”向注重智能、效率、環保、個性的“管家式服務”轉變，物業管理更加關注細節、個性需求和用戶體驗。[9]樓宇經濟發展形態從過去依靠單幢樓宇“單打獨斗”的“零散式”發展逐漸向商圈、專業市場、特色街區、產業園區、城市綜合體、特色小鎮集聚，依托“樓宇+專業市場”“樓宇+特色街區”“樓宇+產業園區”“樓宇+城市綜合體”“樓宇+特色小鎮”等融合發展模式，形成了產業集聚區、中央商務區、特色商圈、城市綜合體、各類特色小鎮等不同形式的樓宇經濟集群。樓宇經濟的轉型升級為樓宇社區建設模式創新奠定了基礎。

三、 城市治理導向的樓宇社區發展模式提升路徑

在國家治理體系中，地方政府創新的基本策略主要表現為：通過政府管理方式、方法的技術創新提高政府運行效率；通過建立新的服務平臺，擴大公共產品供給，滿足市場主體和社會公眾日益增長的公共服務需求；通過將新的管理要素同現行體制相嫁接，創造出更有效率的政府管理運行機制或載體。[10]近年來，隨著國際宏觀經濟環境變化和我國經濟發展方式轉變，土地、空間、人口、資源、環境對經濟發展的剛性約束作用逐漸顯現，中央出臺了一系列“三去一降一補”（去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板）的調控政策，力求建立以用戶需求為中心、反映商品屬性適應市場需求的政策供給體系。樓宇經濟作為發展區域經濟的重要抓手，對加快推進城市經濟和社會結構轉型升級、提升土地等空間資源的利用率有積極意義。然而，在完全市場化的情況下，樓宇經濟的發展不可避免地產生如同質化無序發展、產業集聚度低、區域惡性競爭等一系列問題，相關配套設施的發展也相對滯后。因此亟須建立一種樓宇經濟空間發展體系，以期將城市樓宇經濟的發展納入科學化、系統化、協調化的發展軌道。[15]從城市治理導向來看，樓宇經濟社區建設模式是地方政府為實現樓宇經濟健康可持續發展，依托城市治理體制整合各方力量實踐而來的成果。歸根結底，樓宇在本質上屬于城市生產性空間，而空間問題始終是城市規劃的基本問題，也是我們研究城市治理需要認真思考和系統解決的問題。圍繞樓宇經濟等生產性服務業空間布局問題，從社會服務管理層面解決好空間生產效能問題，需要考慮采取新的舉措，積極推動樓宇經濟社區建設模式創新。

1. 明確政府角色定位，踐行城市治理模式。搭建各方廣泛參與的發展平臺，加快樓宇經濟社區的品質提升。城市治理需政府轉變角色，從政府管理走向公共治理。在應對和處理公共事務方面，關鍵是要建立起有效的社會參與機制，能夠通過調查發現存在的問題，在目標導向指引下發現城市治理的“地方性”特征，根據問題導向研究解決方案，并探索建立起科學的考評體系和保障機制。樓宇社區作為以政府為主導、以社區為主體、按照市場化原則打造而成的利益相關者共同治理的組織網絡，在建設方面需要地方政府加強引導和規范，發揮好政府在戰略規劃、市場監管和公共服務方面的優勢，做好相應的服務保障。同時，需要政府進一步明確自身角色定位，從不該管、管不了、管不好的領域中逐步退出，讓市場真正發揮配置資源的基礎性和決定性作用，有效提升市場化運行效率。在城市治理體系中，政府不僅要牽頭編制各類規劃，而且還要更加注重規劃在實施過程中所能達到的效果，以規劃為統領不斷提升治理能力和治理水平，不斷提升城市空間的品質與活力。

2. 強化規劃引導戰略，突出樓宇經濟特色。明確樓宇經濟發展的主要業態，培育具有特色的樓宇經濟社區。超前規劃商務樓宇功能定位，引導樓宇業主招大引強，走特色化、專業化、規模化的發展道路。積極吸引國內外知名現代服務業大集團、大公司，重點支持文化創意、中介服務、金融服務、高新技術等優質企業入駐，著力扶持特色樓宇的開放式共用平臺建設，促進樓宇內優勢產業集聚，形成“一樓一行業、一層一特色”的分工格局，培育一批集群化的特色樓宇，實現高端化的業態集聚。整合樓宇地塊資源，統一布局樓宇經濟功能區塊，合理搭配不同類型、功能樓宇的比例，加快推進重點樓宇項目建設，打造一批相對集中、功能完備、管理成熟的商業商務精品樓宇，形成更多高品質樓宇經濟發展載體，實現樓宇建設理念現代化、樓宇運行設施智能化和樓宇外觀設計特色化。對樓宇資源分布進行調查摸底，準確把握樓宇經濟發展狀況和重點樓宇。抓住城市產業“退二進三”和城市有機更新的契機，全面開展樓宇“三退三進”，盤活現有樓宇，優化入駐企業結構，實現樓宇增量擴容和樓宇資源的經濟效益最大化。用足用好城中村土地征收后給村集體的10%留用地資源，納入全市樓宇經濟規劃布點體系，儲備一批新樓宇資源。

3. 完善基礎設施建設，優化樓宇經濟環境。根據商務樓宇的功能定位和目標客戶，鼓勵商務樓宇積極合理配置交通資源，著力解決靜態交通壓力。隨著城市軌道交通逐步普及，軌道交通站點作為大城市中重要的空間聯系紐帶與節點，將成為城市樓宇社區建設模式創新的觸媒，產生“軌道+社區”創新的多重示范效應：“軌道+土地”將提高車站周邊地區土地使用綜合效益，“軌道+環境”將提升城市環境品質，“軌道+交通”將改善城市中微觀出行效率，“軌道+政策”將為車站周邊地區的城市更新和新區開發提供更強勁的動力。[16]積極構建服務樓宇經濟發展的新機制和軟環境，努力為企業入駐提供高效、便捷、全面的服務。加強道路兩側立面綜合整治，完善商業商務區步行系統，營造舒適的商業商務環境。以三維地理信息技術為依托，整合招商、工商、街道、稅務等多部門的相關基礎信息及管理需求，提高樓宇經濟宏觀稅源經濟分析能力，設計開發樓宇信息系統，實現聯動管理。重視商務樓群的業態布局，合理調整周邊業態，構建商務休憩中心，配套發展酒店式公寓、商務酒店等商務設施，營造良好的商務氛圍，豐富樓宇經濟內涵，促進商務樓宇與商圈的互動發展。開展專業化、個性化商務服務，實現高效的物業管理，提升商務樓宇管理品質。積極引進國際知名的寫字樓物業管理顧問公司，大力培育、引進具有一流資質的物業管理公司，設立專業商務管理中心。

4. 集成數字服務系統，建設智慧樓宇社區。完善基礎設施配套服務網絡，優化樓宇創新環境。數字化、信息化、網絡化、智慧化是社會發展和社區建設的必然趨勢。隨著移動互聯網時代的全面普及和物聯網應用的逐步推廣，商務樓宇正在向個性化、人性化、智慧化方向邁進，樓宇空間不同程度地融合了個性化辦公、貼心化服務、國際化配套。許多高端樓宇已初步實現了“智慧化”，為建設智慧社區奠定了基礎。智慧社區是一個完整的生產、生活、生態系統，能夠將社區中原本各自離散的功能集成起來，實現設施和資源互聯互通、共建共享，為用戶的生產生活帶來便利。智慧樓宇社區是智慧社區建設的重要方面，依托社會服務管理系統和指揮平臺，按照政府職能改革權力清單、責任清單的要求，打造滿足社區需求的服務型智慧政務平臺。[17]如前文所述，該平臺具體又包括中心設備控制平臺、系統集成平臺、物業管理平臺、社區服務平臺，可嵌入多項服務功能。依托智慧城市建設的商業模式創新，智慧社區建設有望率先納入商業化運營，為智慧應用服務進社區、進家庭奠定基礎。[18]根據中央關于新建住宅推廣街區制的規劃，未來城市居民居住區與樓宇經濟社區之間的關系將更加緊密。因此，有必要謀劃智慧城市時代依托城市社會服務管理大平臺開展街區治理，以街區為單位將分散在公安、城管、街道等多個部門的視頻監控等數字系統進行整合，推動樓宇社區內的活動場所、停車設施與周邊居民區共享；及時采集民生訴求、矛盾糾紛、突發事件等信息和社情民意，將社區內的各類訴求快速交辦到相關職能部門和社會組織，做到全面采集、動態管理、及時處置。

5. 創新項目經營機制，保障樓宇經濟招商。以樓宇作為招商引資的重要載體，針對性地引導行業集聚發展，突出特色招商，逐步形成一批軟件樓、中介樓等特色商務樓。鼓勵樓宇業主與政府部門聯合開展招商，采取一樓一團隊、重點項目實施推進組等形式，同時突出知名企業的引導示范作用，實現以商招商、以外招外。增強區域輻射帶動，發展樓宇總部經濟。積極吸引跨國公司和國內其他地區大企業集團設立區域性總部，大力吸引知名企業的營銷總部、研發總部、財務總部等職能總部，積極培育跨國公司總部樓宇、民營企業總部樓宇、高科技企業總部樓宇等，努力打造總部經濟中心。充分利用國內外兩個市場、兩種資源，培育一批大型、特大型企業總部，鼓勵這些企業實現總部與生產分離，向區外、境外轉移生產基地，參與國際國內競爭與合作。加快商務區、新城和城市綜合體的整合，建設現代服務業基地和科技創新集聚區，大力培植優勢主導產業和產業集群，重點發展商務商貿產業、文化創意產業、電子信息產業和科技研發產業。加快中小企業服務體系建設，促進中小企業與企業總部在人才、技術、服務等方面的配套協作，構建總部經濟產業鏈。

6. 完善組織管理架構，構建樓宇社區治理體制。圍繞樓宇經濟門類，提升社區助推作用。適應城市規劃的“文化轉向”和樓宇經濟社區化的發展趨勢，推動社區型的樓宇經濟形成規模效應和示范效應，提升社區參與經濟發展的服務保障功能。滿足產城融合度不斷提高的發展需求，以城市發展方式轉變帶動經濟發展方式轉變，依托一流的城市環境品質為吸引企業總部落戶、發展樓宇經濟提供配套服務。加強樓宇經濟定量考核，提升樓宇內部的要素空間貢獻效率，通過樓宇招商、騰籠換鳥、盤活存量、補齊短板等途徑，提升樓宇的智能化、信息化、精細化管理服務水平，提高樓宇經濟的稅收產出和財政貢獻。建立有序合理、分工明確的社區組織架構，確保社區功能有效發揮。城市治理的核心是利益相關方廣泛參與。注重政府、業主、企業、物管公司多方社區主體聯動，精心營造基于便捷交通的公共服務適宜的城市社區空間。結合服務模式創新，簡化辦事程序，提高辦理效率，實現政府服務企業“零距離”；優化服務平臺，建立與重點樓宇業主、物管公司、入駐企業定期交流的聯動機制，及時解決樓宇經濟發展中暴露的問題；定期召開由政府部門、企業參加的聯席會議，分享信息，解決問題。在“立足社區、面向社會”的管理模式下，政府主管部門負責制定規則和標準，社區基層組織負責落實業務管理，社區居民廣泛參與相關事務，逐步形成政府指導下權責統一的社會服務管理新機制。樓宇社區的重要事項需經過樓宇社區促進會的集體討論和民主協商，充分體現了城市治理的主體多元化、結構網絡化、過程互動化和方式協調化的訴求。[19]適應樓宇經濟2.0到來的機遇與挑戰，出臺旨在促進樓宇經濟發展的樓宇社區建設政策，強化產業引導，通過金融支持、設施配套、服務到位、平臺建設等社區治理方式創新，積極吸引骨干企業入駐樓宇。同時，培訓一批高素質的樓宇運營、物業管理方面的職業經理人和專業技術人員，滿足發展樓宇經濟、建設樓宇社區的人才需求。

四、 城市治理導向的樓宇社區發展模式討論

經濟新常態是一個特定的經濟發展時期而不是動態性的經濟周期，通常經濟增長面臨結構、方式、速度、動力的顯著性變化，比如進入互聯網時代后涌現的商業模式創新。轉型升級、提質增效是互聯網時代樓宇經濟發展的必然趨勢，其發展潛力和增值點不在于增加了多少樓宇面積，而在于樓宇內先進產業的可持續性引進與培育，在于樓宇的高品質運營管理和服務保障。

當前我國城市經濟競爭已進入比拼現代服務業實力的新階段，從某種意義上說，現代服務業就是一種以樓宇經濟為載體的綜合體經濟、街區經濟、會展經濟、創意經濟。如何利用好城市治理的資源整合優勢發展樓宇經濟？如何從物業軟性服務提升和社會力量推動角度解決樓宇經濟發展面臨的難題？地方政府正在探索“四張清單一張網”和“最多跑一次”等簡政放權改革，構建城市治理導向的標準化、社會化的公共服務體系。基于樓宇經濟社區所承擔的經濟社會共同體職能，通過規劃引領、搭建平臺、政策導向、特色強化等差異化舉措構建區塊鏈，使不同區塊的樓宇經濟避免業態同質化、一般化、碎片化，實現統一規劃、分區招商、多點發展，突出各區塊特色。同一區塊的樓宇盡可能形成業態相同或相近的產業集群，以龍頭企業帶動相關上下游企業，集聚形成綜合型、專業化、集群式的樓宇經濟集聚區。

城市治理是國家治理體系和治理能力現代化在城市管理層面的必然要求，是轉變政府角色和管理方式的改革目標。經濟體制改革的核心問題就是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用，更好地發揮政府的調控作用，其實質就是要處理好經濟活動中宏觀與微觀的關系。政府的作用就是要通過制定發展戰略、發展規劃、各類專項規劃、強制性標準、稅收政策和市場交易規則等，在宏觀上體現政府配置資源的戰略意圖，引領市場投資和行業發展方向。[20]在城市治理的體制下，一方面要求政府依法為公眾提供更加便捷、優質、高效的公共服務，逐步構建科學完善的社會服務管理體制機制[21]；另一方面要求公民能有更便利、可行、有效的公共事務參與渠道，發揮非政府組織在治理體系中的獨特作用，逐步形成體現群眾路線和“人民城市人民建、人民城市人民管”的具有中國特色的城市治理體制機制。

樓宇經濟社區作為順應樓宇經濟蓬勃發展的社會服務管理創新產物，具有生產空間、生活空間、生態空間功能復合的特征，其數量和規模隨著樓宇經濟的發展而逐年增加。樓宇經濟社區具有傳統城市社區所不具有的開放性、成長性、復合性等獨特優勢，能夠為政府管理重心下移、推進社區街區治理提供更廣闊的實驗平臺。樓宇經濟社區建設有利于建立社會網絡、提升社會資本，有利于基層文化建設、促進社會融合，是一項政府公共政策創新，我們可以用政府創新擴散理論來解釋公共管理與政策創新的原因以及如何跨部門、跨區域被采納和實施[22]。2016年12月公布的《杭州市樓宇經濟發展“十三五”規劃》提出，杭州樓宇經濟將構筑“兩主七副多點”的空間格局，將環西湖主中心板塊和錢江新城、錢江世紀城主中心板塊作為杭州市樓宇經濟發展的核心板塊，順應杭州城市從西湖時代向錢塘江時代邁進的發展趨勢。樓宇經濟發展的主攻方向與城市發展的主攻方向完全一致，樓宇經濟發展的空間格局與城市發展的空間格局完全吻合，符合城市發展與治理的大趨勢。回顧與探討杭州樓宇經濟社區建設經驗，對于進一步推動樓宇經濟健康可持續發展、鞏固深化城市治理導向的社會服務管理創新成果，以及繼續探索基于樓宇的系統治理、依法治理、綜合治理、源頭治理的社會服務管理體制機制乃至現代化的治理體系都具有現實意義。

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The building economic community， briefed as the building community， is an integration of building economic development and social management.It is a means by which the city government carries out social management and promotes economic development during social transition， in which economic transition and social transition supplement each other. Reviewing the evolution of the building economy as well as the innovation and development of building communities， the paper conducts an institutional analysis of building community construction. In Hangzhou， building communities can be divided into five types， including CBD innovationled communities， new city investment promotion communities， cultural and educational enhancement communities， smart city integration and enhancement communities， industrial area transformation and upgrading communities. Aimed at the goals of external economic effects and public goods allocation optimization， the paper starts with the optimization of urban space to improve production efficiency and explores the development paths of building communities — clarifying government roles， strengthening planning and guidance， improving infrastructure， integrating digital service， innovating project management， and improving organization and management.

urban governance；social management；building economy；building community；resource allocation

王晨麗