市場比較法在房地產評估中的應用研究

摘 要：前人對于市場比較法的研究已數不勝數，并且已在各種具體資產評估中應用，對于市場法已經形成了一套比較成熟的理論研究體系。本文以房地產評估實例為研究對象，研究市場比較法在其中的應用，并為以后企業進行房地產等單項資產評估時提供具體評估過程依據。

關鍵詞：市場比較法；房地產；資產評估

市場比較法是指將被評估對象與評估基準日近期交易過的相似房地產進行比較分析，對這些可比交易房地產的過去成交價格進行量化差異指標，用來估算評估對象的市場價值的方法。市場比較法是房地產評估中最重要，也是最常用的方法之一，同時也是一種技術成熟、貼切實際的評估方法。選用市場比較法，必須滿足的條件是：有一個充分發育的房地產市場。在該市場上，房產交易越頻繁，與評估對象相似房地產的價格越容易取得；參照物及評估對象的比較因素可以量化、技術參數可以取得。

筆者在前人研究的基礎上，借鑒前人的研究理論，以具體房地產評估案例為分析對象，闡明市場比較法在房地產具體評估中的應用，對以后評估機構或者評估人員進行房產評估提供參考借鑒意義。下文是筆者對市場比較法在房地產評估中的具體應用進行案例分析。

1房地產評估案例背景介紹

委估房地產屬商業服務用地，面積為311.2平方米，近期未進行重大修繕、裝修或改擴建。周邊有賓館、學校、超市、銀行、醫院，交通便利，附近有多處高端成熟的住宅區，商業氛圍極佳。外墻大理石，內部裝修精致，地面、墻面、樓梯石材均為國外進口。

2選取可比案例

實例一：住宅底商，鄰路，簡單裝修，公開售價61，700元/平方米。

實例二：住宅底商，臨主干道，精裝修，公開售價61，300元/平方米。

實例三：住宅底商，臨路，簡單裝修，公開售價50，500元/平方米。

（以委估對象的實際成交指數為100來做修正）

3編制比較因素指數表

除交易時間及交易情況采用實際的指數或系數外，個別狀況修正指數的確定，是以評估對象的狀況為基準，其條件指數確定為100，然后把各比較實例與其逐項比較。當比較實例因素優于評估對象因素時，指數大于100；當比較實例因素劣于評估對象因素時，指數小于100。具體修正質數表見表二。

4修正價格分析計算

5確定委估房地產價值

由于被評估房產位于一層，根據《XX市20XX年基準地價更新成果》得出一層的修正系數為1.0，故委估房地產評估價值為55362×311.2=17，228，654.4元。

當然，房地產評估不會局限于使用市場法進行評估，通常在實務中采取兩種不同方法進行評估，經過對比分析后最終選擇最合理的結果作為評估值。通過以上房地產評估案例的學習，可以初步了解市場比較法在房地產評估中的應用，以上只是粗略的估測，不同的房地產，采取評估過程的復雜程度也不盡相同，具體問題需要具體分析，對于評估人員進行房地產評估至關重要。

參考文獻：

[1]中國資產評估協會.全國注冊資產評估師考試用書.財政經濟出版，2014.

[2]于豪.市場法在資產評估中的應用.商場現代化.浙江財經大學，2015（13）.

[3]楊天珍.市場法在企業價值評估中的應用.會計之友，2011（12）.

作者簡介：

付靜麗（1987.05—），女，河南省安陽市湯陰縣人，碩士，助教，研究方向：資產評估。endprint