房地產裝修成本控制與管理

張雪琴

（新疆北新蘊豐房地產開發(fā)有限公司）

【摘要】自改革開放以來，人們的生活水平得到很大提高，這樣的發(fā)展狀況使得人們對生活質量要求越來越高。在房地產行業(yè)迅速發(fā)展下，建筑工程中的裝飾裝修公司如雨后春筍般融入到市場的大環(huán)境中，使該行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出激烈競爭的局面。論文通過對裝飾裝修過程中影響其造價因素進行總結和分析，對不同施工階段造價控制和管理的措施予以探究。此次研究的目的在于提升資源的使用率，降低裝飾裝修所花費的成本。

【關鍵詞】裝飾裝修 工程施工 施工成本 控制和管理

房地產裝修的成本大致有兩種算法。一種是根據裝修的各個部位來計算，可分為基本裝修費用和可做可不做兩部分。基本裝修即指必須裝修的那部分，如門、墻面、頂面、廚房廁所的瓷磚、窗簾盒、吊頂、暖氣罩、地面等。可做可不做的裝修是指裝飾性較強的部分，如背景墻、客廳吊頂等。另一種計算費用的方法是把裝修分為材料費、人工費、設計費、裝修公司利潤。

一、房地產裝修成本控制

1.可行性研究階段。一般情況下造價人員參與可行性研究的情況不是很多，但是作為應盡職責應該提出一些有用的意見，例如項目現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質情況、冬雨季時間、工期等等，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細考慮的，可是這些都會對工程造價產生影響，一旦你提出來不管人家采納與否，以后發(fā)生相關問題你都會有準備，況且可行性研究中預備費和不可預見費都與造價有關。

2.設計階段。一般的書上都說設計可以控制工程造價的70%，可這基本是不可能的，第一設計單位不可能去作什么限額設計，他們設計的出發(fā)點都是安全可職合理耐用，而節(jié)約造價是次要的，換句話說，建設單位沒錢還開發(fā)什么房地產？第二即使建設單位造價人員實力比較強，可以對圖紙快速做出反映，發(fā)現(xiàn)超過限額很多，那么設計單位修改圖紙也需要一個心理承受過程和技術檢驗過程，況且重新出一份圖紙需要時間，對建設單位接下來的招標監(jiān)理施工預售等等過程都會有所干擾，財務成本也會逐日提升，聰明的建設單位才不會這么辦那，所以限額設計對大多數房地產開發(fā)單位來說都是一句空話，倒不如踏踏實實的告訴設計單位需要設計什么標準檔次來的實惠。

3.招標文件與合同的編制。這個階段應該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程產生影響，工程性質、現(xiàn)場情況、交通、地質、承包范圍、計日工等等都應該做出最清晰的說明，另外對合同中“等”字的運用要慎重，對甲供甲限甲指甲定材料要明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結算方式、量度標準等，質量標準評定等級或評杯評優(yōu)要合理，工期推算準確，獎懲條款要實際等等。另外正常情況下要搞大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財務壓力，二是領料結算超省的難以控制，還有就是水電使用與結算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。

4.施工組織設計的審定。一般造價工程師不怎么注重施工組織設計或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準。可是在施工組織設計中施工單位會隱藏一些結算時可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運土距離、模板、攤銷周轉等等，在施工各階段中投入的人員和機械是不是與施工組織設計中預期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在人員和機械上打了埋伏？不過一般情況下施工方也希望早點把工程結束以緩解自身的財務壓力，所以只會多投入提前交工，不過這時也要看看采取的趕工措施是不是和施工組織設計吻合，一般情況下如果施工組織設計中沒有寫明趕工措施，必須要求補充趕工方案。這個階段雖然控制造價的方法比較難以把握，可是一旦出錯，會使以后的結算發(fā)生很大麻煩，所以施工組織設計的審定，造價人員必須參與。

二、強化裝飾裝修的管理措施

1.設計階段的造價管理。對裝飾裝修項目工程的設計階段進行造價控制的工作極為重要，這直接影響著整個工程項目所花費的成本。因此，在實際操作的過程中應充分的結合業(yè)主個人需求和房屋實際的狀況，在保障裝飾裝修后環(huán)境和實用性的基礎之上，對結構的改造和材料的使用方面產生的費用進行適當規(guī)劃。由于設計階段裝飾裝修成本費用的控制對后續(xù)裝飾裝修的質量和總造價具有直接的影響，在對設計圖紙進行確定階段，需要裝飾裝修公司和業(yè)主進行協(xié)商，而裝飾裝修公司應在后續(xù)施工中將會出現(xiàn)的費用予以詳細的說明，避免后續(xù)費用支付不及時而嚴重影響施工的質量。

2.裝飾裝修材料管理。由于建筑裝飾裝修項目工程中涉及的材料種類較多，同時不同規(guī)格、品牌和品種的裝飾裝修材料在價格和性能方面存在很大的差異性。基于該種狀況，需要裝飾裝修工程項目造價管理人員對設計圖紙中將要使用的材料清單予以列出，在清單當中，需要對材料的名稱、品牌、數量以及規(guī)格等進行詳細的記錄和說明，與此同時還要對材料的損耗率進行計算。在此之后，裝飾裝修公司和業(yè)主應對裝修市場中材料的價格進行了解，對比出較為適合設計圖紙使用的裝修材料。

3.裝飾裝修施工材料和人員方面的管理。在施工階段材料難免會出現(xiàn)損耗的狀況，該部分的成本浪費較為嚴重應引起裝飾裝修施工公司和業(yè)主的重視。在該階段的造價成本控制和管理當中，應成立監(jiān)工小組，對切割和搬運方面過程中造成材料損耗的幾率降到最低，同時業(yè)主和裝飾裝修公司簽訂裝修合同后，應選用具有高素質的施工隊伍。另外，裝飾裝修施工過程中施工工藝的控制與管理也極為重要，嚴格按照施工工藝標準施工，充分考慮環(huán)境氣候因素，能減少質保期中出現(xiàn)質量問題，從而節(jié)省后期維修費用。

結束語

裝修工程成本控制與管理是裝修項目管理中核心要素，要提高項目利潤、提升市場競爭力，就需要完善精裝修工程成本管理，只有在精裝修項目管理中形成自己的競爭優(yōu)勢，合理管控成本，才能在競爭中具備優(yōu)勢。

參考文獻：

[1]崔冰 對裝飾裝修工程造價管理及成本控制的探究 現(xiàn)代裝飾 2017.4

[2]鄭阿萍 淺談裝飾裝修工程結算造價審核中應注意的事項江西建材 2015.1