房地產(chǎn)裝修成本控制與管理

張雪琴

（新疆北新蘊(yùn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）

【摘要】自改革開(kāi)放以來(lái)，人們的生活水平得到很大提高，這樣的發(fā)展?fàn)顩r使得人們對(duì)生活質(zhì)量要求越來(lái)越高。在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展下，建筑工程中的裝飾裝修公司如雨后春筍般融入到市場(chǎng)的大環(huán)境中，使該行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面。論文通過(guò)對(duì)裝飾裝修過(guò)程中影響其造價(jià)因素進(jìn)行總結(jié)和分析，對(duì)不同施工階段造價(jià)控制和管理的措施予以探究。此次研究的目的在于提升資源的使用率，降低裝飾裝修所花費(fèi)的成本。

【關(guān)鍵詞】裝飾裝修 工程施工 施工成本 控制和管理

房地產(chǎn)裝修的成本大致有兩種算法。一種是根據(jù)裝修的各個(gè)部位來(lái)計(jì)算，可分為基本裝修費(fèi)用和可做可不做兩部分。基本裝修即指必須裝修的那部分，如門(mén)、墻面、頂面、廚房廁所的瓷磚、窗簾盒、吊頂、暖氣罩、地面等。可做可不做的裝修是指裝飾性較強(qiáng)的部分，如背景墻、客廳吊頂?shù)取Ａ硪环N計(jì)算費(fèi)用的方法是把裝修分為材料費(fèi)、人工費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修公司利潤(rùn)。

一、房地產(chǎn)裝修成本控制

1.可行性研究階段。一般情況下造價(jià)人員參與可行性研究的情況不是很多，但是作為應(yīng)盡職責(zé)應(yīng)該提出一些有用的意見(jiàn)，例如項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時(shí)間、工期等等，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細(xì)考慮的，可是這些都會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生影響，一旦你提出來(lái)不管人家采納與否，以后發(fā)生相關(guān)問(wèn)題你都會(huì)有準(zhǔn)備，況且可行性研究中預(yù)備費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)都與造價(jià)有關(guān)。

2.設(shè)計(jì)階段。一般的書(shū)上都說(shuō)設(shè)計(jì)可以控制工程造價(jià)的70%，可這基本是不可能的，第一設(shè)計(jì)單位不可能去作什么限額設(shè)計(jì)，他們?cè)O(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)都是安全可職合理耐用，而節(jié)約造價(jià)是次要的，換句話(huà)說(shuō)，建設(shè)單位沒(méi)錢(qián)還開(kāi)發(fā)什么房地產(chǎn)？第二即使建設(shè)單位造價(jià)人員實(shí)力比較強(qiáng)，可以對(duì)圖紙快速做出反映，發(fā)現(xiàn)超過(guò)限額很多，那么設(shè)計(jì)單位修改圖紙也需要一個(gè)心理承受過(guò)程和技術(shù)檢驗(yàn)過(guò)程，況且重新出一份圖紙需要時(shí)間，對(duì)建設(shè)單位接下來(lái)的招標(biāo)監(jiān)理施工預(yù)售等等過(guò)程都會(huì)有所干擾，財(cái)務(wù)成本也會(huì)逐日提升，聰明的建設(shè)單位才不會(huì)這么辦那，所以限額設(shè)計(jì)對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位來(lái)說(shuō)都是一句空話(huà)，倒不如踏踏實(shí)實(shí)的告訴設(shè)計(jì)單位需要設(shè)計(jì)什么標(biāo)準(zhǔn)檔次來(lái)的實(shí)惠。

3.招標(biāo)文件與合同的編制。這個(gè)階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過(guò)程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說(shuō)明，另外對(duì)合同中“等”字的運(yùn)用要慎重，對(duì)甲供甲限甲指甲定材料要明確，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫(xiě)明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。另外正常情況下要搞大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財(cái)務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，還有就是水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。

4.施工組織設(shè)計(jì)的審定。一般造價(jià)工程師不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準(zhǔn)。可是在施工組織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線(xiàn)電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、模板、攤銷(xiāo)周轉(zhuǎn)等等，在施工各階段中投入的人員和機(jī)械是不是與施工組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在人員和機(jī)械上打了埋伏？不過(guò)一般情況下施工方也希望早點(diǎn)把工程結(jié)束以緩解自身的財(cái)務(wù)壓力，所以只會(huì)多投入提前交工，不過(guò)這時(shí)也要看看采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計(jì)吻合，一般情況下如果施工組織設(shè)計(jì)中沒(méi)有寫(xiě)明趕工措施，必須要求補(bǔ)充趕工方案。這個(gè)階段雖然控制造價(jià)的方法比較難以把握，可是一旦出錯(cuò)，會(huì)使以后的結(jié)算發(fā)生很大麻煩，所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，造價(jià)人員必須參與。

二、強(qiáng)化裝飾裝修的管理措施

1.設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理。對(duì)裝飾裝修項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)階段進(jìn)行造價(jià)控制的工作極為重要，這直接影響著整個(gè)工程項(xiàng)目所花費(fèi)的成本。因此，在實(shí)際操作的過(guò)程中應(yīng)充分的結(jié)合業(yè)主個(gè)人需求和房屋實(shí)際的狀況，在保障裝飾裝修后環(huán)境和實(shí)用性的基礎(chǔ)之上，對(duì)結(jié)構(gòu)的改造和材料的使用方面產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行適當(dāng)規(guī)劃。由于設(shè)計(jì)階段裝飾裝修成本費(fèi)用的控制對(duì)后續(xù)裝飾裝修的質(zhì)量和總造價(jià)具有直接的影響，在對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行確定階段，需要裝飾裝修公司和業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，而裝飾裝修公司應(yīng)在后續(xù)施工中將會(huì)出現(xiàn)的費(fèi)用予以詳細(xì)的說(shuō)明，避免后續(xù)費(fèi)用支付不及時(shí)而嚴(yán)重影響施工的質(zhì)量。

2.裝飾裝修材料管理。由于建筑裝飾裝修項(xiàng)目工程中涉及的材料種類(lèi)較多，同時(shí)不同規(guī)格、品牌和品種的裝飾裝修材料在價(jià)格和性能方面存在很大的差異性。基于該種狀況，需要裝飾裝修工程項(xiàng)目造價(jià)管理人員對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中將要使用的材料清單予以列出，在清單當(dāng)中，需要對(duì)材料的名稱(chēng)、品牌、數(shù)量以及規(guī)格等進(jìn)行詳細(xì)的記錄和說(shuō)明，與此同時(shí)還要對(duì)材料的損耗率進(jìn)行計(jì)算。在此之后，裝飾裝修公司和業(yè)主應(yīng)對(duì)裝修市場(chǎng)中材料的價(jià)格進(jìn)行了解，對(duì)比出較為適合設(shè)計(jì)圖紙使用的裝修材料。

3.裝飾裝修施工材料和人員方面的管理。在施工階段材料難免會(huì)出現(xiàn)損耗的狀況，該部分的成本浪費(fèi)較為嚴(yán)重應(yīng)引起裝飾裝修施工公司和業(yè)主的重視。在該階段的造價(jià)成本控制和管理當(dāng)中，應(yīng)成立監(jiān)工小組，對(duì)切割和搬運(yùn)方面過(guò)程中造成材料損耗的幾率降到最低，同時(shí)業(yè)主和裝飾裝修公司簽訂裝修合同后，應(yīng)選用具有高素質(zhì)的施工隊(duì)伍。另外，裝飾裝修施工過(guò)程中施工工藝的控制與管理也極為重要，嚴(yán)格按照施工工藝標(biāo)準(zhǔn)施工，充分考慮環(huán)境氣候因素，能減少質(zhì)保期中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，從而節(jié)省后期維修費(fèi)用。

結(jié)束語(yǔ)

裝修工程成本控制與管理是裝修項(xiàng)目管理中核心要素，要提高項(xiàng)目利潤(rùn)、提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就需要完善精裝修工程成本管理，只有在精裝修項(xiàng)目管理中形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，合理管控成本，才能在競(jìng)爭(zhēng)中具備優(yōu)勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]崔冰 對(duì)裝飾裝修工程造價(jià)管理及成本控制的探究 現(xiàn)代裝飾 2017.4

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