農村閑置房屋市場化動力機制研究

吳青蔓++唐宏++尹奇

[摘要]基于四川省5縣18個村莊的實地調查，分析當前農村房屋閑置現狀及其規律，并運用動力機制分析農村閑置房屋市場化的深層動因，提出建立切實可行的政策基礎，最大限度激發各方積極性，促進農村閑置房屋的有效流轉和利用。研究結果表明：農民自身利益、需求者效用、資源最優配置以及社會整體福利四個方面對農村閑置房屋市場化具有較大影響，政府應完善相關法律法規，加強基礎設施建設，提高扶持政策，增強農民流轉的積極性，以促進農村閑置房屋的市場化進程。

[關鍵詞]閑置房屋；市場化；動力機制；四川省

[DOI]1013939/jcnkizgsc201720042

1引言

隨著我國經濟飛速發展和城鄉一體化建設的加快，大量農村閑置人口涌向城市。相關數據顯示，2014年四川省外出務工人數達24723萬人，已成為全國最大的勞務輸出大省，四川農村特別是偏遠地區的農村勞動力流失問題突出，農村人員多以孤寡老人和留守兒童為主，青壯年勞動力大量轉移到城市，大量人口輸出造成農村房屋閑置等問題。與此同時，隨著經濟社會的不斷發展，人們對房屋的需求越來越大，城鎮居民對高品質生活的要求也導致其有了在農村購房的意愿。而現行的法律政策嚴格限制農村房屋的買賣，僅允許農村房產買賣在本村內進行，不僅損害了農村居民的財產權益，同時嚴重阻礙了資源合理配置以及農村閑置房產的市場化進程。因此，促進農村閑置房屋流轉，提高資源使用效率，成為解決農村房屋問題、促進新農村建設的重要手段之一，研究農村閑置房屋的市場化動力機制具有重要的現實意義。

近年來，大量學者對于農村房地問題進行了研究，但大多數的研究是針對農村宅基地：夏松潔[1]認為農村宅基地資源作為土地資源的一種，對于國家穩定、社會發展、農民安家樂業具有重要意義。我國城市居民的商品房制度和社會基本保障體系已經基本建立并逐步完善，但農村宅基地資源保護和利用制度在城鄉一體化發展的國內環境中卻難以勝任保護與利用宅基地資源的初衷。潘楚楚[2]則認為，由于我國特殊的歷史原因以及以往長期城鄉二元結構，致使農村房屋具有特殊的“保障性”，只能成為無法流通的“死產”，這是對農村土地和房屋資源的極大浪費。賈廣葆[3]認為目前農村宅基地政策性、制度性障礙，阻礙和限制了宅基地的市場化發展，從宅基地管理的政策法規來看，現行農地政策依然是宅基地走向市場化無法跨越的障礙，宅基地市場化發展都受制于現行法律法規。施建剛、王哲[4]認為在城市化的空間轉換過程中，要實現對農村宅基地的充分利用，其使用權流轉是最有效途徑。殷善福[5]認為應該建立和完善農地流轉制度，在市場經濟條件下，土地作為一種資源必須要實現流轉和優化配置，必須確立農地使用權的商品屬性，即農地的使用權同其他商品一樣，可以在產權市場上買賣，農民在土地上的投資及所形成的價值也都具有商品的屬性，可以有償轉讓?？偨Y前人研究可知，學者們認為受現行法律政策的阻礙，農村宅基地的閑置造成了資源浪費，應該順應市場要求，確定農房、農村宅基地的商品屬性，使農村房地進行流轉。

本文從市場化的獨特視角，基于目前四川省農村房屋的閑置現狀以及分布特征，對影響農村閑置房屋市場化的動力機制進行分析，將“農村閑置房產資源”這一特殊的對象與十八屆三中全會提出的“市場在資源配置中起決定性作用”相結合，探索改革新思路，以期從機制層面深究影響農村閑置房屋市場化的動力，更好地解決農村閑置房屋市場化的問題。

2數據來源與研究方法

考慮地區代表性，本文選擇四川省成都市、南充市、宜賓市、達州市以及德陽市的綿竹市5個經濟發展程度不一的地區為研究區域，實地發放問卷，對隨機抽取的村鎮房屋閑置情況進行了抽樣調查，收集了四川省5縣18個村莊的調查問卷，共發放問卷360份，收回問卷354 份，其中有效問卷達336份，問卷有效率達949%。通過實證分析和規范分析相結合的方法，對數據進行整合處理，得出調研地區各村的房屋閑置情況（見表1）。

3四川省農村閑置房屋的現狀及其分布特征

31農村房屋閑置現狀

根據5縣18個村抽樣調查的數據可知，四川省整體的農村房屋閑置率較高，5縣的平均農村房屋閑置率為458%，其中綿竹市的閑置房屋比例最低，為50%，其他4市的閑置比例均達20%以上，達州市閑置率達到62%。

由于四川省農村人口基數大、戶數多，導致閑置房屋數量非常龐大，在對這些閑置房屋進行調查時發現，被調查的絕大多數農戶家中都為留守兒童和空巢老人居住，主要勞動力在外打工，房屋結構也多以磚混或者磚木結構為主，其中磚混結構占比573%、磚木結構為215%，另外房屋使用率較低，農房不同程度地被閑置，易產生房屋安全隱患等問題，影響村容村貌。

32農村房屋閑置特征

閑置房屋的分布特征與所在地區的經濟發展水平、基礎設施完善程度、交通便利性有著密切的關系（見表2），由此歸納出以下特征。

321整體閑置與部分閑置并存

根據數據可知，在四川農村各個地區房屋閑置程度是不一致的，但總體而言部分閑置和整體閑置的比例相近，其中部分閑置比例為515%、整體閑置比例為485%。分析造成部分閑置的原因，主要有以下兩個：第一，部分農民存在盲目攀比的心理，沒有考慮到實際住房需求，房屋建造規劃不當，建筑面積大于農戶實際住房需求，造成房屋未充分利用；第二，農村家庭中青壯年外出務工，留下留守兒童和老人，從而造成房屋利用率低下。造成整體閑置的原因則主要是部分農村家庭全家移居城市或者家庭成員長期在外，從而造成農村房屋長期閑置。根據2015年四川省統計局報告可知，進城務工的人員攜帶配偶、子女一起進城務工的比例為498%，與往年相比明顯提高，可以預計隨著城市化進程的加快，農村房屋整體閑置的狀況也會呈逐步上升的趨勢。

322經濟發達程度越高，房屋閑置比例越低

從調研的數據中，可以看出成都市的閑置房屋比例低于南充市、達州市和宜賓市等地，探究其經濟水平對閑置房屋比例的影響如表2中數據所示。

結合數據分析可知調查的南充市、達州市、宜賓市以及綿竹市生產總值都較低，經濟水平較為落后，相應的各市人均GDP也很低，而作為省會城市的成都市，經濟發展水平高，人均GDP明顯高于另外四個市。結合國家統計局的閑置房屋的數量比例與當地經濟發展水平數據分析，得出經濟發展水平低的地區閑置房屋的比例越高，經濟發展水平越高的地區閑置房屋比例越低的結論。

323交通區位因素越好，房屋閑置比例越低

在對五縣十八村的調查中我們發現，農村閑置房屋的分布與區位因素有很大的聯系。就被調查的農村房產中，大量的閑置房屋分布于交通不便的偏遠地區，交通很不發達，50%以上的閑置房屋與公路的距離在1000米以上，距離鄉鎮1000米以上，出行很不方便。另外閑置房屋的分布也較為分散，少有集中閑置的現象出現，布局不合理，很多地方還沒有實現公路村村通。距離城市較近的、交通區位因素較好的金竹村、飛龍村等地的閑置房屋比例明顯低于該市縣的其他村莊。由此我們可以得出交通區位因素越差，房屋閑置率越高；反之，區位因素條件越好，房屋閑置率越低的結論。

324基礎設施條件越好，房屋閑置比例越低

在調研的18個村中，位于成都市的大邑縣4個村莊的基礎設施相對較好的房屋閑置率僅為20%左右，明顯低于另外3個分別位于達州雙廟鄉、趙家鎮和營山縣的基礎設施條件較差的村，其中這5個村的房屋閑置率高達60%。位于川東北地區的南充市和達州市，農村地區交通、通信、教育、醫療和社會福利機構等基礎設施與成都市相比遠遠低于成都市，而房屋閑置比例卻高于成都市。由此我們可以得出基礎設施的便利程度越低，房屋閑置的比例越高；反之，基礎設施的便利程度越高，房屋的閑置比例越低。

4農村閑置房屋市場化的動力分析

根據調查數據，擁有閑置房屋的農戶中愿意對閑置房屋進行市場化交易的比例為658%，持不愿意態度的比例為188%，154%的農戶對此持中立態度，對于房屋市場化還處于觀望狀態。另外認為村落存在房產隱性交易的行為的農戶占603%，認為當地不存在隱性交易的行為的農戶占397%。

41農民的動力目標——利益最大化

四川省作為中國典型的農業大省，2014年年末農業人口達4683萬，隨著城鎮化進程的加快，農村中大量的剩余勞動力進城務工、生活，由于城市的經濟水平和生活條件遠高于農村，許多農民都樂意在城市定居下來，不想再回到農村居住，對于這些農民來說，他們已經不需要農村的房屋和土地保障他們的居住權益，反而更加希望能夠將農村的房產出售變成現款來保障他們在城市生活的經濟條件。[6]然而受傳統觀念和市場閑置的影響，農民建造購置新房時通常采取留舊建新的模式，導致農村房屋大量閑置。

另外，對我國大部分農民來說，房屋和土地是他們的主要財產，然而我國現行法律嚴令禁止宅基地流轉，導致閑置房屋流轉沒有法律保障，農民失去了最重要的融資手段。[7][8]當有買房、升學、醫療、社保等資金需求時，農村的閑置房產卻不能進行流轉融資。就被調查的農戶對影響農村閑置房屋市場化的主觀感受來看，近80%的農戶認為當地基礎設施不完善、法律及政策上的制約以及公共服務的不完善是影響市場化的重要因素，僅22%的農戶資金的不足制約了閑置房屋市場化（見圖1）。從調查來看，雖然農村房屋存量充足，市場供給充分，但是由于價值與價格不等，低廉的農村房產價格使農村房屋缺乏流轉市場。當農民有資金需求，想把閑置房屋進入市場進行流轉時，卻往往因價格低廉等問題對進入市場產生遲疑的態度，因此需要強化對農村閑置房屋使用主體的激勵，由市場決定合理的房屋價格促使農民自身效用最大化，最終促進農村閑置房屋的市場化。[9]

42需求者的動力目標——效用最大化

四川省位于中國西南腹地，地形地貌較為復雜，具有高原、山地、丘陵和平原4種地貌類型，獨特的地理條件使四川農村地區具有獨特的風貌，具有風景優美、空氣清新、噪聲小、環境質量好等特點，相反城市生活節奏快，交通堵塞、食品安全問題和空氣質量問題等較為突出，一大部分城市居民萌生了在農村購房的意愿。根據調查可知，把農村住房作為養老場所和度假的去所是購房的主要用途。如果說提高農民的出售房屋的意愿是推力，那么對農村房屋具有購買力的城市居民和“潛在需求者”便是拉力。[10]需求者動力目標即為自身效用最大化。在這里，效用主要指的是空氣質量、食品安全、便捷的交通、舒適的環境等，需求者花費一定的資金在農村購房，目的是獲得整體最優的配置。根據調研數據，交通的便捷性往往是需求者最先考慮的問題。55%的被調查者把交通的便捷性作為購買房產的首要因素。約70%的購買者都希望購買的房屋是在近郊，僅有139%的購買者理想的地理位置是在遠郊，124%的選擇在山區購買農村房產（見圖2）。因此距城區距離遠、深處大山交通不便的閑置房屋在市場上就沒有競爭力。另外，自來水管的普及以及互聯網的覆蓋程度也是影響房屋競爭力很重要的一個方面。167%的被調查者和10%的被調查者分別選擇自來水和互聯網作為影響的首要因素（見圖3）?？傊?，效用的最大化是影響購買者購買力的重要因素，只有購買力提高了，農村閑置房屋才有市場。

43市場的動力目標——資源配置的最優化

從市場的角度來講，利益目標就是充分發揮市場在資源配置中的決定作用，實現資源的有效配置。農村房產是農民在農村集體所有的宅基地上建造的私有資產，農民依法享有對房產占用、使用、收益和處分的權利，但是現行法律明確規定，農村房產買賣限定在同村農民之間進行，且嚴格禁止向城市居民出售宅基地使用權，這就導致了農村存在大量的閑置房產卻沒有合法途徑可以流轉。[11][12]隨著城市居民日益旺盛的市場需求，城市房屋和農村房屋巨大的利益落差帶來的利益誘惑導致私下交易的存在，形成了隱性的交易市場。在隱性的交易市場中沒有配套的監督機制，農村房屋流轉市場秩序混亂。[13]同時，閑置房產買賣過程中，宅基地不隨房產流動，導致農村閑置房產的價格和價值偏離，嚴重損害農民的自身利益。隨著農村產業化和農民城鎮化使得農村閑置房產供大于求，進一步壓制了農村房產價格，資源不能得到有效配置的。由此可知，推動農村房產市場化是優化資源配置，縮小城鄉差距的重要舉措。要改變這種偏向，必須通過市場機制調節農村房產價格，充分發揮市場在農村閑置房產資源配置中的決定作用，實現城鄉房產財富的合理分配。

44政府的動力目標——社會福利的最大化

在現實情況中，農村閑置房產流轉的收益確實是低于市場價的，農民無法自動產生對閑置房屋流轉的利益驅動。因此必須加強地方政府政府自上而下的調控，逐步放開農村房產交易限制，增加農村房產流動性，強化對農戶的激勵，充分發揮農民的自主、自愿、民主的原則，流轉時農民可以按照自己的意思自由地選擇是否去進行流轉，切實考慮保護農民的利益而不是強制性地要求農民將自己的房屋進行流轉。[14]但是又必須運用利益制衡原理約束地方政府直接強制性地干預房屋的供應與利用，充分發揮市場的調節作用，健全農村閑置房屋市場化的導向機制，從而充分保障農民和城市居民的自身權益，建立健全農村社會保障制度，對失去農村房地的農民提供基本的生活保障，免去其后顧之憂，最終實現社會福利的最大化。

5結論與建議

農村房產資源閑置是由我國國情和一定的經濟發展水平決定的，是資源利用不充分的一種現象，也是城市化發展進程中的必然現象。根據前文可知：第一，閑置房屋的現狀是閑置率較高，數量大，分布零散，部分閑置和整體閑置并存，特征是地區的農村經濟現實發展情況、基礎設施狀況以及交通便捷性條件越好，閑置率越低；第二，農戶對于閑置房屋的市場化意愿明顯，半數以上支持閑置房屋市場化；第三，農戶、需求者、市場以及政府四個主體是影響閑置房屋市場化的深層次的動力因素，對以上四個主體進行激勵以及提出相應的具有針對性的措施會有助于加快農村閑置房屋的市場化進程。由此本文從以下三個方面對推進農村閑置房屋市場化提出建議。

51發揮政府宏觀調控的作用，加快完善農村基礎設施建設

在現行市場經濟的體系下，政府在促進資源合理分配，提高社會整體資源配置能力上發揮著不可替代的作用。四川農村地區地域廣闊，各個地區經濟條件差距較大，偏遠的農村地區經濟生活服務設施亟須健全，農村道路、水電、網絡等問題都有待完善，房屋長期沒有統一規劃，房屋布局缺乏整體性，布局不合理，在市場上也不具競爭力，因此政府應加強宏觀調控，整合利用農村現有的閑置房屋，充分發揮政府的引導作用，加大中央一級地方財政對農村的財政轉移支付力度，改善農村的道路交通、通信網絡、生態環保等生產生活的條件，加強村莊的整體規劃，逐步調整村莊布局，加強對農村地區醫療設施和醫療資源的投入，改善農村的就醫條件，完善農村的社會化管理，夯實農村經濟和社會發展的基礎，改善農村發展的硬環境，增強其便捷性、舒適性和安全性，從硬件設施推進農村閑置房屋的市場化。

52加強對農村閑置房屋使用主體的激勵，促進閑置房屋的流轉

當前四川農村地區房屋與城鎮房屋價格而言是相當低廉的，為了促進閑置房屋的流轉，可以在房屋進行市場化交易的同時給予農戶一定的補貼和政策上的優惠。隨著國家加大完善農業三項補貼政策的完善，各種農業補貼項目不斷增多，數額不斷增大，據統計，2015年四川省內的各種農業補貼資金多達7857億元，從農業補貼中抽取部分用于進行房屋流轉的補貼，對于加強對閑置房屋使用主體的激勵具有良好的作用。同時應加強宣傳引導工作，深化進城農民對房屋流轉的認識，使更多的農民群眾認可閑置房屋的流轉，認識到促進閑置房屋流轉的重要性和必要性，從而促進農村閑置房屋的流轉。

53完善當前的法律法規，健全農村房屋買賣的相關配套制度

在原先的法律制度框架內，農村閑置房屋無法通過招標、拍賣、掛牌等方式進入市場流通，相關權益也無法通過市場途徑進行分配。在當前市場經濟發展的內在規律下，如果一味地采取禁止農村房屋買賣的措施，反而是對農民財產權益的侵犯，甚至在一定程度上阻礙城鎮化的進展，因此原有的法律制度應當隨著做出適當調整。我國應該不斷完善農村房屋買賣制度、建立農村宅基地使用權流轉制度，使農村宅基地所有權和使用權相分離，逐步開放農村房地產市場，讓農村居民和城市居民同樣享有合法完整的房屋產權，遵循農村房屋買賣自愿的原則流轉自己的房產。[15]同時不斷推進農村社會保障制度的改革，加強流轉后統籌城鄉保障制度方面的步伐，建立更加完善的農村社會保障法，切實地保障農民的切身利益，適應市場的需求和變化。

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[基金項目]四川省哲學社會科學研究規劃基地項目“四川省農村房產資源市場化研究”（項目編號：SC15E056）；四川省社會科學高水平研究團隊“農村資源市場化研究”；四川省哲學社會科學重點研究基地項目“四川農村土地政策實施效果評價研究”（項目編號：CR1605）；四川省哲學社會科學重點研究基地項目“都平原新村聚居點建設與農業產業協調發展的模式與路徑”（項目編號：CR1423）。

[作者簡介]吳青蔓（1996—），女，漢族，四川南充人，本科在讀。研究方向：農林經濟管理；唐宏（1985—），男，漢族，四川金堂人，博士生。研究方向：區域規劃與可持續發展研究；通訊作者：尹奇（1976—），女，漢族，四川長寧人，博士生，副教授。研究方向：土地資源管理。