老齡化背景下遼寧省養老地產發展研究

[摘要]近些年來，我國的老齡化問題日益突出，養老問題也變得尤為嚴峻，遼寧省作為人口大省，人口老齡化的問題更加不容小覷。養老地產是遼寧省極速發展的新興養老產業，但是在極速發展的同時，也存在著缺陷和不足；文章從遼寧省現有的養老地產模式和發展現狀出發，針對遼寧省現有的養老地產所存在的問題，如消費者認可度不高、政府政策不夠支持、專業性人才不足等問題提出了建議及解決方法，旨在加強養老服務產業的建設。

[關鍵詞]遼寧省；養老地產；結構設施；服務項目

[DOI]1013939/jcnkizgsc201720099

1引言

由于我國在20世紀70 年代就開始實行計劃生育政策，而且我國作為世界上人口排名第一的人口大國，人口老齡化這一問題變得尤為突出。據統計，我國2013年年底老年人人口已經達到了202億人，占全國人口總量的148%，人口老齡化形勢日益嚴峻，養老問題成為了一個迫在眉睫、亟待解決的問題。[1]

遼寧省在我國屬于人口大省，據統計，截至2015年，遼寧省60周歲及以上老年人口8790萬人、占總人口的206%，首次突破1/5，預計到2020年，老年人口將超過1000萬人，也就是說，每3名遼寧人就要養1名老人。從人口老齡化程度上來看，沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪、丹東、營口和阜新8個市均超過20%；其中大連、丹東、鞍山3個市人口老齡化程度居前三位，分別為2292%、2288%、2228%；錦州市老齡化程度最低，為171%。

在全省8790萬名老年人口中，城鎮老年人口為4732萬人，占老年人口的538%，農村老年人口為4058萬人、占老年人口的462%；從地區分布上看，沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪、盤錦6市城鎮老年人口多于農村老年人口，其他8市均是農村老年人口多于城鎮老年人口。

所以，養老機構的服務范圍和服務能力不容小視，而遼寧省現有的養老服務遠不及當今社會的需要。目前，龐大的老年人群體是一支具有特殊需求的特殊消費群體，他們不僅要在物質、精神、文化方面得到滿足，更需要在社會福利、社區服務、醫療保健、住宅及生活用品等方面得到保障。在老年人的諸多需求中，住宅問題顯得尤為重要。所以要解決養老問題，首先需要關注的就是養老機構的建設。養老機構包括養老院、養老地產，以及老年人居住的社區等。

養老地產的核心價值在于適老化設計，開發的建筑產品接近于高端住宅，在醫療、護理、康復服務以及日常起居、生活用品等生活服務中都達到了精心的呵護。

2遼寧省養老地產的發展現狀和現有模式

21遼寧省養老地產的發展現狀

目前，我國的養老地產在大多數地區都以公益事業存在，不僅發展緩慢，養老金的缺口也變得越來越大；而且大多數房產開發商涉足的養老地產始終處于初級階段參與運營的更是少之又少；養老地產在我國正屬于新興領域，在房地產企業及房地產價格理性回歸的前提下，房地產投資商及開發商、保險機構等開始加速推出各類養老地產項目，對養老地產項目進行建設和和運營，雖然沒有達到一定規模，但是已經逐漸改善了養老難的問題。

在省外，對養老服務產業的研究與實施已經超過了遼寧省內，已經建設了醫療救護、生活照料、精神贍養合為一體的老年公寓；為城市老年人提供專業護理以及臨終關懷場所，建設與老年人體能心態相適應的住房；而省內，在近七年以來，也已經對養老問題的重視程度和養老產業的研究日益加深；同時沈陽市的養老機構建設也發生了翻天覆地的變化。據統計，從2013年起，新增床位已經超過了1萬張，沈陽市養老服務中心二期也已經結束了封頂階段，沈陽市養老服務中心已經有超過10 棟大樓開始運行。

22遼寧省養老地產的現有發展模式

221老年社區

老年社區可以將養老模式變被動為主動，提高硬件設施的建設，可以通過老人自立、自信、自強的生活方式來增加老人的幸福感。

老年社區大致可以分為三種模式：一是長壽型普通住宅，當住宅主人年齡變老時，通過對住宅內設施簡單改造就可以迅速適應老年人的生理需求，如在設計和選材上要符合老年人的身體特征，門把手及鑰匙需設計成錐形以方便老年人沒有力氣開門，盡量避免室內存在類似于臺階等高度差，室內地板通常采用防滑特征以防止老年人滑倒；二是建設老年公寓，老年公寓不同于傳統意義上的養老院和敬老院，它是以家庭模式為主，并配有相應的服務設施及生活照顧，讓老人感受到家庭的歸屬感；三是具有中國特色的老年社區，老年社區不僅設有老年公寓，并設有普通住宅和集合型住宅，來滿足老年人想要和子女生活在一起而又渴望自己擁有獨立生活空間的愿望，并可以滿足老年人醫療保健、餐飲娛樂、老年大學等需求；老年社區一般位于風景宜人的旅游風景區中，不僅有老年人還有年輕人和兒童，真正地做到了遠離城市的喧囂，展現生活情趣。

222親情社區與親情住宅

親情住宅是為了更好地服務老年人而建立的一種小區范圍的小型社會，其設計也充分考慮了老年人生理及心理的特點，以迎合所有老年人的生理及心理需要，如考慮到老年人腿腳不方便設置“無障礙設施”，地板不能是光滑的等。

設立親情社區與親情住宅的主要目的是增進和維系家庭關系，而老年人最看重的就是親情這一部分，而親情也不是我們傳統理解中的家庭成員之間的情感，它還包括鄰里之間的親情和社會中的親情，家庭親情需要通過家庭住宅的建設來實現，而鄰里親情則需要通過整個社區的建設來實現，老人對子女的愛和關懷要遠遠超過子女對父母的感情，所以親情社區和親情住宅的價值核心應體現在對老年人的關心和照顧上。

3現有遼寧養老地產面臨的主要問題

31養老地產仍處于探索階段

目前企業投資養老地產項目的時間太短，仍舊處于探索階段，各項目標制定得不夠明確，也沒有明確的制度標準，設施投入過少，服務不夠多樣化，運營效率過低，導致養老地產服務質量不夠完善，使得養老地產的特色顯現不出，使得消費者選擇程度降低。

32消費者接受程度不高

據調查顯示，絕大多數購買養老地產的消費者都是老年人的子女，而真正由老年人自己購買的少之又少；很大一部分老年人寧愿花更多的錢買房也不愿意把錢花在社區的養老服務上；大多數老年人的收入較低，而養老地產中出售的養老商品房對于老人們來說過于昂貴，老年人們還是更愿意選擇居家養老或是把錢花在居家養老或是公辦養老院上。

33地價昂貴，投資成本高

雖然養老地產迎來了發展的東風，但是并不像人們想象中的那么美好；地價過高而且養老地產并沒明確地指出如何盈利，導致前期開發商投入額巨大但是獲得的利潤在短期內無法測量。

34缺乏政策上的支持

養老地產屬于極速發展的行業，但是從建設到經營的過程中都沒有獲得政策上的支持，也沒有明確的制度可以依循；國家對于養老地產也并沒有給予明確的土地政策，不像學校及其他公共福利事業有免費的土地資源，而開發商如要在居住用地開發，價格昂貴，運營風險大。發展養老地產本屬于社會福利范疇中的事，但是我國卻沒有給予明確的、相應的政策支持力度。

35專業性人才不足

由于我國剛剛啟動養老地產的建設，各方面做得都不夠完善，養老地產開發的亮點就是高質量的服務，但是現有的養老地產卻普遍存在著收取費用高、服務質量差的問題；而專業性的服務人員才是提高養老地產服務質量的關鍵；據調查，現有的護理人員并沒有經過嚴格的選拔，專業知識掌握不足，老年人的生理生活問題也不會得到及時解決。

36缺乏配套設施

許多養老地產開發商為了廉價的地價，把養老地產設置在野外、郊區，雖然地價廉價，大多數中國式老年人都是喜歡與外界溝通，喜歡靠近人群，但由于地理位置過于偏僻，缺乏應具備的配套設施，使老年人無法獲得預期中的舒適感，從而選擇搬回市里的公辦養老院，使養老地產難以發展。

4對于遼寧省養老地產面臨主要問題的建議

41借鑒國內外案例完善地產建設

我省應更多地借鑒與參考國內外成熟的養老地產開發的成功案例，學習它們成功的運營模式和項目投資方向，按照國家法律法規，地區有關規定，吃透相關政策，研判市場信息，結合實際情況，采取因地制宜，綜合施策，共性研究，特性執行的方式進行開發建設及運營管理，絕不能照搬照抄。

臺灣長庚養生文化村是針對老年人的健康醫療及養生服務建立的養老服務產業。臺灣長庚養生文化村的服務包括：一是定期對居民進行健康檢查；二是配備了專業技術人員，為居民制訂了詳細的健康計劃；三是建立了專項的數據庫，統計居民的健康情況；四是定期對居民舉辦健康講座、養生課堂；五是針對每個居民的身體狀況提供了詳細的用藥管理、養生處方；六是配備了全天候的醫療服務。這種形式既像是居民社區又像是醫院，養生村擁有雄厚的醫療資源，為老人們提供了醫療養生服務，并且村內的業余生活也十分豐富多彩，它包括醫療交友、文化交流、宗教活動等。

根據調查，我國大部分較大房地產早已進軍養老產業的開發，如綠地集團、樂成公司、萬科地產等；保險公司也在這方面增大了投入，如康泰人壽在北京斥資建立了健康型新型養老院，中國人壽也在河北廊坊斥重金建設，種種情況表明養老服務產業已經得到了房地產公司、保險公司等民營企業的重視，而遼寧省正可以抓住這種契機，充分利用區域優勢，整合資源，集中力量，持續推進我省養老服務產業建設，盤活經濟，穩增長，強實體。

42推出體驗政策，使老年人接受養老地產

首先提出租售結合的方式，推出體驗房或者參考國外的“擬向貸款抵押”業務，使老年人可以真正地做到以房養老，其次對老年人做出問卷調查，按照老年人的生活習慣和喜好將他們加以歸類，幫他們選擇適合他們的養老模式，使老年人真正感受到養老地產帶來的舒適。

隨著購買人群結構的變化，當前這種消費者不愿接受的情況就會有所改善，如現在40多歲到50歲的人們是現在經濟購買能力最強的群體，也是十年后養老地產龐大的潛在消費群體。

43提倡政策支持，推進養老地產建設

每當提到與老年人有關的事業，人們都會聯想到公益事業，所以企業若要開發養老地產，必然會給企業帶來良好的社會效益；之所以眾多房產開發商遲遲不敢動手建設就是從建設到經營階段都沒有獲得國家明確的政策支持；所以應提倡政府給予相應的政策支持，以此激勵開發商開發更加符合民心的養老地產。

中國建設養老地產必須建立明確的養老服務制度以及對養老地產的扶持政策。中國養老地產的發展必然需要政府以及社會的推進。

44選拔專業性人才，提高地產服務質量

我國應針對養老地產制定統一的服務標準，在養老地產中的工作人員必須經過嚴格的考核，并根據該標準選取專業性的人才，使養老地產達到其應具備的層級。

45配備配套設施，豐富老年人生活

養老地產必須積極完善，使其擁有應具備的配套設施，要把老年人的生活舒適度放在首位；雖然有的養老地產在郊區，但是可以在養老地產中配備齊全的生活設施，其中還應包括運動設施、娛樂設施以及醫療設施，來滿足老年人喜好就近消費、鍛煉身體的習慣，還可以及時解決老年人身體健康問題，使突發疾病得到及時的救助。

今天，我們看到了國家加大養老地產產品的建設力度，增加養老地產供給的決策和部署，我們也看到了遼寧省積極響應、推進養老地產體系建設的信心和決心。建議我省可以通過采納新型的養老服務，加強養老服務產業的建設，做只針對老年人的專業性、高質量、人性化的服務；并激勵商業房地產企業找到針對養老地產的開發、發展的有效辦法，以開拓養老地產的廣闊前景，促進經濟的穩定發展。

參考文獻：

[1]中國老齡社會發展報告（2013）[R].北京：中國老齡科學研究中心，社會科學文獻出版社，2013

[2]劉美霞，婁乃琳，李俊輝養老地產開發和經營模式[M].北京：中國建筑工業出版社，2008

[3]唐偉，黃漢江我國基礎建設中內資BOT模式應用分析[J].時代金融，2011（30）：160-161

[基金項目]本文系2016年度“大學生創新創業訓練計劃”國家級項目“人口老齡化背景下服務遼寧新一輪振興計劃的養老模式創新”（項目編號：201613218020）的階段性成果之一。

[作者簡介]楊之瑤（1995—），女，漢族，山東招遠人，大連財經學院。研究方向：勞動與社會保障方向。