物業設備設施管理的風險與防范

陳峰

摘要：設施管理在物業企業管理中屬于一項隱形的服務，然而設備設施管理卻是物業企業管理所有項目的前提及保障。伴隨著設備設施種類的不斷增加，其技術含量也越來越高，增加了設備設施的維護及管理工作量。物業企業應重視設備設施管理風險，并正確的規避這些風險，樹立風險意識，做好防控措，為業主提供最佳的服務。

關鍵詞：物業；設備設施管理；風險與防范

1導言

目前對風險的定義為以下兩點：①風險與出現的損失有著不確定的關系；②在給定情況及特定的時間內可能或發生結果之間的差異。風險具有不確定性和產生損失的后果兩個特征。

2物業設備設施管理中遇到的困難

專業、標準、規范的管理不僅有效的提高了物業管理的質量，更為小區業主提供了舒適的生活環境，也降低物業的運行成本。然而在實際管理中也會遇到困難：①現代化的建筑較高，且小區業主較多，想要更好的管理好物業，就要保證其設備、系統正常的進行運轉，保證小區內生命與財產的安全；②現代化的建筑配備較為復雜、高科技的設備設施，設備管理的起點就比較高，物業需要配備專業的維護團隊；③現代化建筑通常為3A、5A級，具有多功能化的特點，采用了較多的智能化、自動化系統，因此要求物業管理隊伍具有較高的素質。

3物業設備設施管理的內容

物業管理的目標就是通過對建筑設備進行維護與管理，有效的延長建筑設備的使用壽命。物業設備設施管理的內容主要有給水排水系統設施管理、變配電系統設施管理、空調系統設施管理、電梯系統設施管理、火災報警與消防聯動控制系統設施管理、安全防范及報警系統設施管理、健身器材設施管理等。

4物業設備設施的管理風險類別

4.1按照風險因素區分

在對物業設備設施實施管理工作的過程當中，依據風險因素應該分成人、物和環境這當個方面的風險，三者之間相互聯系，形成一種密不可分的關系。

4.1.1人

人的不安全管理風險因素主要包含違章操作、對工作體制以及紀律加以違反的行為，比如在實施高壓電器維護的工作當中，在拉閘之后并沒有按照規定進行放電操作、帶病上崗或者上班時間脫崗、業主在裝修的過程當中私自亂接的行為等。

4.1.2物

這方面的不安全因素主要包含物業設備設施已然處在了一個不安全的狀態當中。例如水泵在經過長時間的運行之后沒有進行自動切換、電梯的保護裝置出現失效的情況而被短接、消防管道嚴重缺水等。

4.1.3環境

環境方面的不安全因素指的主要是在物業設備設施處在的環境當中已然出現了一些不安全的因素。比如低壓配電室因為沒有配備通風系統而導致溫度過高、水泵房當中蓄水池溢流報警裝置出現失靈的情況、配電室的電纜溝之內長期出現積水、化糞池當中的一氧化碳氣體嚴重超標等。

4.2按照設備設施管理過程區分

依據對物業設備設施所實施的管理過程，應該將管理風險的類別分成早期介入階段、承接查驗階段以及日常管理階段這三個部分。①早期介入。設備選型是對物業設施設備加以管理的重要的步驟，在工程建設企業無法對物業管理過程提出的專業意見，亦或是物業的早期介入工作人員不夠專業，都非常可能會致使在設備選型方面問題的出現。比如單純的為了購入費用的降低而選擇那些高能耗設備；沒有對技術人員所具備的技術水平以及備件供應的具體情況進行良好的分析，繼而無法選出具有高技術含量的產品；設計內容沒有考慮到后期維護。②承接查驗。其中主要包含兩種情況：建設企業的查驗，以及業主委員會做出的查驗。③日常運行。在對物業設備設施加以日常檢查和維護的過程當中，有些工作人員并沒有能夠嚴格的按照相關檢查流程和操作標準實施日常運行檢查工作，導致有些設備在出現故障之后沒有被及時的發現，致使問題的進一步擴大。

5物業設備設施管理風險對策

5.1提高工作人員的整體素質

在物業設備設施風險管理中提高工作人員的整體素質是很重要的一項工作措施。定期對工作人員展開培訓，培訓內容包括工作紀律、安全意識、設備檢修等方面，同時激發工作人員的學習積極性，通過工作人員自主學習不斷的提高自身的業務水平、知識水平等。

5.2樹立風險管理意識

風險管理是不能被徹底解決的問題，只能通過防控來避免發生風險。深化風險管理理念，使工作人員意識到風險管理的重要性、意義及目的。同時建立風險管理的責任機制，落實到人，創建懲獎制度，針對出現失誤的工作人員按失誤程度進行懲罰，針對表現良好的工作人員給予適當的獎勵。

5.3定期進行應急演練

通過應急管理可以很好的展現出物業企業的形象，物業企業應做好各種突發事件的應急預案處理措施，同時配備好相應的物品，通過實際演練不斷的對應急預案處理措施進行完善。舉行應急演練不僅提高了工作人員對突發事件的處理能力，更是體現了物業設備設施價值，有效的保障了小區業主的財產權益。

5.4對監督檢查制度不斷的進行完善

物業企業管理應建立監督檢查制度，且建立專業的風險管理機構。物業企業內部實施倒查制度，在平常的工作巡查中通過巡查、互查等形式及時的發現安全設備設施潛在的安全隱患，并進行處理解決。

5.5風險回避

風險回避一般發生在早期介入和承接查驗中。早介入環節物業企業可以盡早發現規劃中不合理的地方，及時給予修改，針對回避風險來說，比如在設計圖紙中為了增強層次感在距離大門較近的位置設計了沉降景觀。然而站在物業消防及日常管理的角度來說，具有安全隱患，及時的提出意見，并進行修改后就可以避免發生安全隱患。

5.6風險轉移

通過風險轉移有效的減少了物業企業所承擔的風險，主要分為非保險轉移與保險轉移。設備設施所具有的專業性比較強，物業應根據自身的實際情況制定維護、保養、維修工作制度。通過分包的形式將物業企業不能承擔的風險轉移給較為專業的企業，這就是非保險轉移。保險轉移是指為設備設施購買保險，將風險轉移給保險公司。

5.7損失控制

分為預防損失及減少損失。對風險源的識別為預防損失控制的一種措施，通過相應的應急預案可以減少損失。通過責任落實到人，做好設備設施的檢查工作，避免損失，在發生預案中的事故時可以降低受損失的程度。

5.8采取較為先進的設備管理方法

物業企業在對設備設施進行管理時應采取先進的技術，將維修的狀態轉變成為預支維修的狀態，使用分類法提高對設備設施的管理水平，采用高科技的網絡技術組建維修與維護團隊，從而縮短維修與維護的時間，不僅提高了設備設施的使用壽命更是降低了物業所承受的風險。

6結語

綜上所述，物業設備設施的管理是物業管理工作當中的一種隱形服務，不過在物業管理當中重要的地位卻是不容忽視的。相關從業人員應該正確的認識管理風險，同時對其加以高度的重視，繼而提升自身的風險意識，做好相應的防范，只有這樣才能夠真正的確保物業服務質量的持續提升。