論住宅小區(qū)公用部分的權屬與利用

摘 要：《物權法》第六章規(guī)定了住宅小區(qū)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的相關內容，《建筑物區(qū)分所有權解釋》又對物權法中規(guī)定不明的部分做了解釋。但二者綜合來看，仍存在規(guī)定的模糊和疏漏，導致實踐中相關公用部分權屬的糾紛持續(xù)增多。住宅小區(qū)的屋頂平臺應屬業(yè)主共有，但可以在其上設置專有使用權。住宅小區(qū)的會所應屬開發(fā)商所有。

關鍵詞：住宅小區(qū)公用部分；權利歸屬；建筑物區(qū)分所有權

一、住宅小區(qū)公用部分劃分

建筑區(qū)劃內的公用部分是指除建筑區(qū)劃內業(yè)主專有部分外的其他組成部分，如小區(qū)內的道路、會所、車位等。需要說明的是，這里的“公用”并不等于“共有”。本文將公用部分分為兩類，討論其權屬情況，并以物盡其用為原則給出利用方式的建議。

第一，建筑區(qū)劃內的建筑物屋頂平臺、外墻以及連廊等公用部分。這類公用部分的特點是依附于建筑上，屬于建筑物的基本結構，有較高的利用價值，且不能單獨登記到某一權利主體名下。《建筑物區(qū)分所有權解釋》雖明確規(guī)定此類公用部分歸區(qū)分所有的業(yè)主共有，但實踐中經常出現被開發(fā)商或單一業(yè)主獨占，并造成權屬不明的情況。本文以屋頂平臺為例。

第二，建筑區(qū)劃內的業(yè)主會所、鍋爐房、健身中心、學校等公用部分。這類公用部分的特點是一般獨為一棟建筑，具有針對性、專業(yè)性的功能，且可以登記在某個特定的主體名下，但現行法律及司法解釋沒有對這類設施的權屬做規(guī)定，在實務中同樣會造成產權不明的情況。本文以業(yè)主會所為例。

二、屋頂平臺的權屬與利用

屋頂平臺是建筑物的上層層面，是建筑房屋上層的外圍保護隔層。此外，屋頂平臺不一定指建筑物的頂層臺面，還有可能是建筑物其他部位探出的平臺結構，也稱為露臺。與一般意義的陽臺不同的是，陽臺是建筑物內區(qū)分所有人專有房屋的組成部位，屬于區(qū)分所有人專有權的效力范圍。

實踐中有幾種不當做法，一是開發(fā)商將屋頂平臺據為己有，利用屋頂平臺的特殊位置架設廣告牌進行收益。二是開發(fā)商在與建筑物頂層買主簽訂商品房買賣合同時，將屋頂平臺作為合同的客體。

《建筑物區(qū)分所有權解釋》第3條將屋頂規(guī)定為建筑物區(qū)分所有權的共有部分。依《建筑物區(qū)分所有權解釋》第2條的規(guī)定，屋頂平臺也應屬于區(qū)分所有權人的共有部分，由全體區(qū)分所有人行使對屋頂平臺的占有、使用、收益和處分的權利，而不是由開發(fā)商所有或頂層住戶專有。

屋頂平臺雖屬于區(qū)分所有權人的共有區(qū)域，但并非所有的區(qū)分所有人都會利用到屋頂平臺。基于其特殊的位置和用途，設立專有的使用權有助于物盡其用。設立專有使用權有明顯的優(yōu)勢。首先，設立專有使用權明確了屋頂平臺屬于區(qū)分所有權人共有，避免了實務中由開發(fā)商獨占、由頂層住戶獨占或其他權屬不清的情況。其次，在專有使用權設立之時，業(yè)主委員會或全體業(yè)主可以將安全規(guī)范等義務性條款加入約定，從專有使用權人使用之初規(guī)范其行為。

但專有使用權的行使仍應受到限制。首先，從權利性質上，該權利僅為使用權，權利主體有效地利用屋頂平臺不能改變其仍屬于全體區(qū)分所有權人共有的事實。其次，專有使用權人的使用行為必須符合建筑物的安全規(guī)范，如不能載重過高導致地震時產生不利反饋等。

三、業(yè)主會所的權屬與利用

業(yè)主會所是指在開發(fā)商住宅小區(qū)內建設的，以小區(qū)業(yè)主為主要服務對象的綜合性的服務設施。會所在建成之時首先依據《物權法》第30條、第142條由開發(fā)商取得所有權。隨后其權屬是否發(fā)生移轉，是一個實踐中不夠規(guī)范、易發(fā)生爭議的問題。

《物權法》并沒有明確“業(yè)主會所”是否屬于“公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房”，導致其權屬不明。從業(yè)主會所權屬上看，實務中普遍認為會所的建筑成本已經由業(yè)主在購買商品房時分攤了，即其應由全體業(yè)主所共有，許多開發(fā)商在出賣房屋時亦照此宣傳，但由于開發(fā)商在商品房買賣中處于優(yōu)勢地位，這種做法易造成會所實際權屬并不在業(yè)主，仍受開發(fā)商的實際支配。從實際運營上看，運營業(yè)主會所對于業(yè)主而言難度較大，業(yè)主要么需要投入大量精力進行專項管理，要么需要投入大量財力雇傭專業(yè)的團隊進行經營。業(yè)主會所運營成本較高，若轉歸為業(yè)主共有，全體業(yè)主便要分攤其運營所需費用，包括水、電、物業(yè)費用。會所雖面向建筑區(qū)劃內的全體業(yè)主，但并不是每個單一業(yè)主都會用到會所的功能，在此情況下分攤會所的運營成本顯失公平。

會所比較適宜由開發(fā)商繼續(xù)保有所有權，開發(fā)商也可以將會所出賣或出租給第三人，業(yè)主使用到會所的功能時，再繳納一定的使用費即可。會所能夠登記在特定的主體下，可將其登記在開發(fā)商名下，不納入建筑物區(qū)分所有權中業(yè)主共有權的范圍。會所的使用具有一定的營利性，其主要服務于建筑區(qū)劃內的全體業(yè)主，但是仍有可能被建筑區(qū)劃外的人使用。第三，經營會所會面臨一定的商業(yè)風險，業(yè)主購買商品房，多以滿足居住需求為目的，不求通過在建筑區(qū)劃內運營會所盈利。第四，業(yè)主會所雖有齊全的功能，但對于住宅小區(qū)而言并不必須，將其設為業(yè)主共有可能會造成閑置。而讓會所繼續(xù)由開發(fā)商所有，可以提高開發(fā)商的積極性，會所因其營利性的特點得到良好的經營，也同樣可以方便業(yè)主的生活。

參考文獻：

[1]劉世仲.城市住宅小區(qū)業(yè)主共有部分之權屬界分[N]. 湖北警官學院學報，2015，（7）.

[2]崔建遠.對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權之共有部分的具體考察[N]. 法律科學-西北政法學院學報，2008，（3）.

[3]賈世斌.我國物權法中建筑物區(qū)分所有權的不足與完善[J]. 現代經濟信息，2015，（12）.

[4]趙赫.建筑物區(qū)分所有權之共有部分權利研究[D].延邊大學，2016.

[5]萬毅帆.住宅小區(qū)共有部分收益問題的法律分析[D].復旦大學，2013

作者簡介：

陳明宇（1994.4～），男，漢族，山東省濟南市人，煙臺大學在讀法學碩士，研究方向：民商法學。